Det var ett bra första halvår av 2022 för skuldlåntagare, åtminstone om de var kunder till PGIM Real Estate. PGIMs fastighetsskuldsverksamhet slutförde 2,1 miljarder USD i core plus och högavkastande finansiering på uppdrag av investerare i sina fastighetsskuldstrategier för H1. Det var en stark prestation för fastighetsförvaltaren, och John Jacobs, VD för Core Plus Debt på PGIM Real Estate, förväntar sig att se fler framgångar under andra halvåret. “Vi ser den här miljön som en opportunistisk tidpunkt för att göra bra lån, så vi fortsätter att leta efter attraktiva erbjudanden”, säger han till GlobeSt.com.
Men H2 kommer sannolikt inte att likna årets första sex månader i många avseenden för PGIM Real Estates skuldaffär. Underwriting förändras för att ta hänsyn till ekonomisk motvind och den totala transaktionsvolymen förväntas också minska.
Skuldenheten skärper också sitt fokus på tillgångstyper som kommer att ha mer varaktiga kassaflöden. “Vi är nu mer selektiva i tillgångsklasser som vi kommer att eftersträva på grund av oro för den makroekonomiska miljön,” säger Jacobs. Dessa kategorier inkluderar flerfamiljs-, industri- och specialitetstyper som stödboende, life science, self-storage och tillverkade bostäder.
Tillgångar som kommer att blomstra
“Dessa är tillgångsslag som tenderar att kunna märka sina hyror snabbare i en inflationsmiljö, säger Jacobs. “På en mer makronivå har de positiv efterfrågan och utbud och ekonomisk medvind. De kommer att överträffa med tanke på de sekulära trenderna.”
Naturligtvis lånade enheten ut i dessa områden även under första halvåret. En affär som till exempel tecknades var ett brygglån med rörlig ränta på 49,8 miljoner dollar för förvärv och omplacering av en industriell pool med fem fastigheter.
Och nu tittar Jacobs och hans team för närvarande på en annan industriell portfölj men med ett öga på att se till att lånen kan motstå hur många scenarier som helst. Denna speciella portfölj har starka ingående kassaflöden, är belägen på starka tillväxtmarknader och som har institutionellt kapital bakom sig samt ett meningsfullt hårt eget kapital. Plus en affärsplan som är vettig trots den ekonomiska motvinden.
Jacobs påpekar att även om portföljen skulle tappa en hyresgäst så borde lånet ändå fungera bra eftersom det fortfarande finns tillräckligt med kontanter och en sponsor med mycket erfarenhet.
Det finns andra förändringar i PGIM fastighetsskulder affärsinställning till marknaden. Det är utlåning till lägre hävstångsnivåer från H1 på grund av oro för fastighetsvärderingar i den stigande räntemiljön. Vad den lägre hävstångseffekten är beror på affären, tillgångsklassen och marknaden, men i allmänhet kan låntagare räkna med 5 till 10 hävstångspunkter lägre än under första halvåret.
Det finns också färre erbjudanden tillgängliga eftersom köpare och säljare beslutar sig för att inte göra transaktioner. “Säljare inser att marknaden har förändrats och medan vissa är villiga att sälja, är de som inte tvingas sälja mer benägna att vänta ut det. De är inte villiga att ta den prissänkning som köparna vill ha” som i vissa fall varit 10 % eller mer.
I väntan på nöd (igen)
Dessa trender händer över hela linjen med de flesta långivare, men än så länge har denna störning på kapitalmarknaden inte sipprat ner för att skapa underliggande störningar på fastighetsnivå, säger Jacobs. Det är något han noga håller ögonen på men än så länge ser han fortfarande inkomsttillväxt.
När det händer, misstänker han att det kommer att vara i intervallet sex till 12 månader. “Vi har fortfarande dämpat efterfrågan på några av dessa tillgångsslag. Vi måste se en större tillbakadragning i den ekonomiska aktiviteten innan den kommer att sippra ner till tillgångsklassen.”
Den kommersiella fastighetsbranschen var påkallad för nöd före, under början av pandemin. Den här tiden är annorlunda, till att börja med vad som hade varit en mycket tillmötesgående Federal Reserve och långivare som var villiga att arbeta med låntagare.
Den här gången, “min förväntan är att långivare kommer att vara tillmötesgående där de måste vara”, säger Jacobs. “Den uppenbara stora skillnaden nu är att Fed tar ut likviditet i stället för att lägga in den.”
