I maj går vi djupt in på pengar och ekonomi under en speciell temamånad, genom att prata med ledare om vart bolånemarknaden är på väg och hur teknik och affärsstrategier utvecklas för att passa köparnas behov nu. En prestigefylld ny uppsättning utmärkelser, kallad Best of Finance, debuterar också den här månaden för att fira ledarna i detta utrymme. Och prenumerera på Mortgage Brief för veckouppdateringar året runt.
Det största hindret som hindrar förstagångsköpare från att köpa ett hem är deras felaktiga tro att de behöver en handpenning på 20 procent. Faktum är att 76 procent av köparna inte hade någon aning om att låga handpenningslån var tillgängliga och att 86 procent av fastigheterna i USA för närvarande kvalificerar sig för handpenningsstöd (DPA). Här är vad du ska göra för att stoppa den onödiga väntan och sätta fler köpare i sina egna hem nu.
Jag intervjuade nyligen Rob Chrane, VD och grundare av DownPaymentResource.com (DPR). Enligt Chrane finns det 2 351 olika DPA-program över hela landet, 3 140 län i USA har minst ett DPA-program och över 2 000 län har 10 eller fler DPA-program. Vad som är fantastiskt är att det genomsnittliga beloppet för DPA som beviljades förra året var $17 000.
I dagens video går Chrane tittarna genom steg-för-steg-processen för att bli redo för bolån och illustrerar hur man enkelt kan hitta DPA-program som är tillgängliga för aktiva listor.
Typer av DPA tillgängliga
I min intervju idag, och i en mer detaljerad diskussion med Chrane 2020förklarade han de olika typerna av DPA som är tillgängliga i detalj. Detta inkluderar:
- DPA från federala, statliga och lokala myndigheter.
- Uppskjutna betalningsarrangemang inklusive vissa program där skulden är helt förlåtlig, ofta beroende av hur länge du ockuperar fastigheten.
- Bidrag som inte behöver betalas tillbaka (gratis).
- Lease-to-own matchningsprogram där låntagare kan vara berättigade att få $4 för varje dollar de sparar.
- Specialprogram för brandmän, militärer och skolanställda.
- Arbetsgivare erbjuder ibland DPA för att locka anställda som kanske inte har råd med lokala priser på egen hand.
- Bolånecertifikat, även om de inte tekniskt anses vara DPA, kan läggas till som ett komplement till DPA-program. Dessa program tillåter upp till 2 000 USD per år som en skattelättnad (inte ett avdrag.) Med andra ord, om din inkomstskatteräkning var 10 000 USD och du hade ett inteckningsbevis på 2 000 USD, blir din skatteräkning 8 000 USD. Bolånecertifikat är bra för lånets livslängd, dvs upp till 2 000 USD per år i 30 år.
En mängd DPA-program
När min bror och jag listade vårt hem i södra Kalifornien, fanns det 25 program tillgängliga för den fastigheten. För hans nuvarande hem här i Austin finns det för närvarande 13 program tillgängliga med upp till $22 500 i DPA.
Dessutom kan DPA-program vara skiktade. Till exempel, om en av köparna var i militären och nu är brandman och den andra är en sjuksköterska, kan de “lägga ihop” dessa program för att få hjälp från tre olika leverantörer av DPA.
En viktig punkt att notera är att om du säljer eller hyr ut fastigheten kommer all DPA som inte har blivit förlåten att förfalla och betalas av dina försäljningsintäkter.
Hur man snabbt hittar DPA-program för aktuella listor
DPR samarbetade med Zillow i december 2021. Besök Zillow för att snabbt hitta om DPA är tillgängligt på en viss fastighet. Klicka sedan på “Översiktsfliken” och scrolla till höger för att hitta fliken “Hjälp vid nedbetalning”. Zillow visar alla aktiva DPA-program som är tillgängliga för den noteringen inklusive länkar till långivare som tillhandahåller dessa program.
Köpare kan snabbt avgöra om de är kvalificerade för DPA genom att svara på några korta frågor. Även om många program kräver FICO-poäng i 700-intervallet, har vissa program FICO-poängkrav så låga som 600.
Det är tydligt att Zillow-användare är extremt intresserade av DPA. Från december 2021 till december 2022, a Zillow pressmeddelande uppgav att “Mer än 1 miljon människor har använt Zillows hjälpmedel för handpenning under det senaste året.” Enligt Chrane hittade de inte bara var fliken för handpenninghjälp fanns på webbplatsen, utan de fyllde också i de sex frågor som krävdes för att se om de kvalificerade sig för DPA.
Noll handpenning?
Anta att din köpare kommer att köpa ett hem för $ 315 000 med en $ 300 000 inteckning och en $ 15 000 handpenning. Om de kunde få 17 000 USD i DPA skulle de kunna ta sig in med noll procent ner och lägga 2 000 USD på stängningskostnader. Detta skulle göra det möjligt för dem att behålla det mesta av pengarna de skulle ha använt för handpenningen för reserver, flyttkostnader, reparationer eller fastighetsuppgraderingar. Ett annat alternativ skulle vara att öka deras handpenning till $32 000.
Hjälp upp till 1/3 av dina köpare som inte kvalificerade sig tidigare, kvalificera nu med DPA
Chrane delade med sig av kraftfull statistik som illustrerar hur upp till en tredjedel av dina tidigare kunder som misslyckades med att få lånegodkännande kunde ha kvalificerat sig om de använde DPA.
Förutom att arbeta med partners som Zillow och arbeta med MLS, arbetar vi också med hypotekslångivare. Under åren har vi analyserat tiotusentals avvisade låneansökningar. Vi fann att cirka 1/3 av dem kunde ha godkänts om tillgänglig handpenning hade tillämpats. Det är en enorm siffra.
Och inte bara det, när du tillämpar den specifika tillgängliga handpenningshjälpen, minskar det i genomsnitt lånet till ett värde med cirka sex procent. Genom att sänka lånevärdet med 6 procent sänker du kapitalbeloppet och räntebetalningen. (Du kanske också) sänker PMI-premien eller eliminerar PMI helt. (Resultatet är) du kvalificerar fler människor, du hjälper till med skuld-till-inkomstkvoterna, förutom att hjälpa dem att få handpenningen.
Återigen, DPA-program kan vara “lagrade”, särskilt när köparen är en veteran, första responder, lärare eller “gemenskapshjälte.”
Är DPA tillgängligt för återkommande köpare?
Cirka 2/3 av de tillgängliga DPA-programmen är för förstagångsköpare och resten är också tillgängliga för återkommande köpare. Det intressanta är dock att de flesta DPA-program använder HUD-definitionen av en förstagångsbostadsköpare, dvs de har inte ägt ett hem under de senaste tre åren. Följaktligen, om en eller flera köpare inte har ägt en bostad under de senaste tre åren, kan de kvalificera sig för det stora utbudet av DPA som är tillgänglig för förstagångsköpare.
Hur kan du få DPA att fungera i ditt företag?
Enligt Chrane måste köpare veta att det finns handpengar och att det är lätt att komma åt det som finns tillgängligt genom att bläddra igenom till “hjälp för handpenning” under Zillows inteckningsflik.
För det andra, om köparen kvalificerar sig för DPA, bör både köparen och deras agent undersöka de olika typerna av DPA-program som är tillgängliga för alla fastigheter de kan tänkas köpa.
Ändå är en stor utmaning när man arbetar med DPA att många inteckningsproffs är obekanta med DPA-program. Chrane förklarar:
Alla långivare deltar inte i hjälpprogram för handpenning, men det finns många mycket bra långivare som gör ett riktigt bra jobb. Även då erbjuder inte alla långivare alla tillgängliga program.
Följaktligen rekommenderar Chrane att det bästa sättet att komma igång med DPA är att börja med ett eller två program som skulle passa dina kunder. Undvik att försöka behärska alla program som finns tillgängliga på din marknad.
Det viktigaste steget du kan ta är dock att hitta flera lånehandläggare som är dedikerade till att hjälpa människor att komma in i husägande med hjälp av DPA. För att hitta dem, sök efter “bostadsfinansieringsbyråer nära mig” eller “hjälp för handpenning nära mig” och besök dessa webbplatser. Vissa webbplatser listar sina främsta låneansvariga som är specialiserade på DPA. Chrane rekommenderar att du kontaktar dem eftersom de kommer att vara de mest bekanta med DPA-produkter.
Fallstudie
Chrane delade en fantastisk historia från Peter Rivera, en RE/MAX-mäklare baserad i Port Charlotte, Florida, om hur DPA hjälpte en av hans kunder för 12 år sedan. Riveras lokala MLS var en tidig kund till DPR och visade alla tillgängliga DPA för var och en av deras listor.
Rivera hade en kund som var ensamstående mamma och ville köpa ett hus där hennes två flickor kunde ha sina egna sovrum. Även om hon hade stor kredit, bestämde Rivera att hans klient skulle behöva minst $7 000 ned för att kvalificera sig för ett lån.
Hon hade inte 7 000 dollar. Riveras analys visade att det skulle ta henne fyra år att spara så mycket pengar. Missmodig bestämde hon sig för att gå hem och fortsätta spara pengar till handpenningen.
Rivera kom då ihåg DPA och frågade: “Har du hört talas om hjälp med handpenning?” Det hade hon inte. Rivera gick online, hittade ett DPA-program som skulle fungera för henne och hon kunde köpa ett hem.
Genom att använda DPA, istället för att ha bara $7 000 i besparingar, hade hon $72 000 i eget kapital. Med tanke på prisuppskattningen under den fyraårsperioden är det högst osannolikt att $7 000 skulle ha täckt hennes handpenning vid det senare datumet.
Chrane frågade nyligen Rivera hur det gick med kvinnan han hjälpte. Det visar sig att hon så småningom sålde sin första bostad och kunde köpa ett större, nybyggt hem.
Poängen
DPA-program kan hjälpa fler människor att förverkliga sina drömmar om bostadsägande, inklusive upp till en tredjedel av alla låntagare som misslyckades med att kvalificera sig utan DPA. Som fastighetsmäklare spelar du en avgörande roll i denna process som inte bara kan vara en kraftfull leadgenerator idag, utan också en enorm källa till framtida hänvisningar.
