På grund av rådande ekonomiska förhållanden kommer det nya EB-5-programmet att vara gynnsamt för utvecklare som en kapitalkälla. Det är enligt en färsk Q&A med EB-5 Advokat Ronnie Fieldstone från Saul Ewing. Läs vidare för att lära dig mer om de senaste ändringarna av EB-5-programmet, vilken typ av fastighetsutveckling som kommer att locka EB-5-kapital och hur utvecklare kan dra nytta av EB-5-programmet.
GlobeSt.com: Med antagandet av ny lagstiftning den 15 mars 2022, hur har EB-5-programmet förbättrats?
Ronnie Fieldstone: Den viktigaste förbättringen är att EB-5 Reform and Integrity Act från 2022 har återauktoriserat EB-5 Investor Visa-programmet fram till 2027. Tidigare brukade omauktoriseringen göras på årsbasis, vilket skapade onödig osäkerhet om framtiden av programmet. De nya reglerna skapar investerarnas förtroende och ger robust tillsyn för att sålla bort dåliga aktörer och bedrägerier. Det nya programmet inför fler skydd för investerare och ökar ansvarsskyldigheten för alla som är inblandade i processen. Lagen främjar investeringar i landsbygdsområden och områden med hög arbetslöshet. Tidigare lockade stadsområden oproportionerligt mycket EB-5-investeringar. Förutom att kongressen skapade säkerhet för programmet, klargjorde ett nyligen genomfört förlikningsavtal mellan US Customs and Immigration Services (USCIS) och Behring Regional Center LLS och andra operatörer många frågor angående återauktorisering av regionala centra. En annan förbättring är att kinesiska investerare nu kan investera i landsbygdsprojekt och inte behöver vänta på tillbakagång. På grund av rådande ekonomiska förhållanden kommer det nya programmet att vara gynnsamt för utvecklare som en kapitalkälla.
GlobeSt.com: Vilken inverkan kommer förändringarna att ha på den globala och amerikanska marknaden?
Fältsten: Nu när programmet är igång igen, kommer det att tillåta utvecklare att se EB-5-skulder som en mer pålitlig finansieringskälla och, med största sannolikhet, bli en viktig komponent i deras kapitalstapel. Samtidigt kan utlänningar återigen ansöka om EB-5 visum för att få ett grönt kort genom att investera från $800 000 till $1 050 000 i amerikanska projekt beroende på område. Detta program kommer att locka direkta utländska investeringar till samhällen över hela USA och bli – återigen – en stark konkurrent till andra nationer som erbjuder ett liknande visumprogram för investerare som vill flytta sina familjer till länder med stabilare ekonomier, bättre utbildning för sina barn och rikare professionella och entreprenöriella möjligheter. EB-5-programmet för ekonomisk utveckling till USA genom att skapa arbetstillfällen, föra nya bostads- och kommersiella projekt till stadsdelar och utöka skattebasen för att finansiera kommunala tjänster. Eftersom den amerikanska ekonomin måste sakta ner på grund av penningpolitiken som är utformad för att bromsa inflationen, kommer EB-5-kapitalet att bli viktigare än någonsin. Denna finansieringskälla spelade en nyckelroll i finansieringen av fastighetsprojekt under den stora lågkonjunkturen när kreditmarknaderna stängdes av.
GlobeSt.com: På grund av de senaste förändringarna i EB-5-programmet, vilken typ av fastighetsutveckling kommer att locka EB-5-kapital?
Fältsten: Projekt på landsbygden kommer att stå i fokus den här gången. I dessa områden kommer vi att se fler masterplanerade samhällen, lyxresorter och andra typer av landsbygdsprojekt nära stora amerikanska städer. I många fall kommer utvecklare att behöva bygga samhällsinfrastrukturen från grunden så genom att vara nära stora storstadsområden kommer de att kunna förlänga vägar, vatten- och avloppsledningar och så vidare för att få ner kostnaderna.
GlobeSt.com: De flesta av EB-5-investerarna brukade komma från Asien, särskilt Kina, ser du att det förändras den här gången?
Fältsten: Innan det nya programmet implementerades såg kinesiska investerare en eftersläpning på upp till så många som 5 år för att få sin status som permanent bosatt. Vi hör att det kanske inte är fallet om kinesiska investerare investerar i landsbygdsprojekt den här gången. Vi vet också att Latinamerika brinner med människor som vill flytta sina familjer från de länder som står inför politisk och ekonomisk turbulens. Jag tror också att Hongkong och Taiwan kommer att vara bra marknader när hotet från Kina ökar. Vi märker också att typen av investerare den här gången är mycket mer sofistikerad när det gäller att granska EB-5 investeringsmöjligheter. De kommer antingen att titta och granska allt själva eller låta ett familjekontor göra due diligence för deras räkning. Utvecklare och regionala centra kommer att behöva ha alla sina papper på plats och en stark affärsplan för att fånga uppmärksamheten hos denna nya generation av EB-5-investerare.
GlobeSt.com: Hur kan utvecklare dra nytta av EB-5-programmet eftersom räntor gör konventionell finansiering oöverkomlig för utvecklare?
Fältsten: När vi fortsätter att se rekordstor inflation och stigande räntor, förväntas EB-5-skulden komma i centrum, precis som den gjorde under den stora lågkonjunkturen 2008-2009. När traditionell utlåning blir svår att få söker utvecklare efter alternativa finansieringskällor. EB-5 är vettigt för dem eftersom kostnaden för skulder är lägre än traditionella lån och kan vara mer lättillgänglig om EB-5-projektet har en solid affärsplan och ett starkt utvecklingsteam. Ett bra exempel på detta är Legacy hospitality and mixed use-projektet i centrala Miami nära Brightline där EB5 har spelat en betydande roll för att finansiera utvecklingen av projektet tillsammans med senior debt.
