Joel Marcus, verkställande styrelseordförande och grundare av Alexandra Real Estate Equities, hade en oförsonlig syn på tillståndet i Austins life science-fastighetssektor.
“Marknaden existerar inte idag,” sa han Bisnow. “Det är en teknikmarknad nu, det är inte en life science-marknad.”
Så varför köpte hans företag ett område på 3,8 tunnland i centrala Austin för 108 miljoner dollar i oktober, dess första investering i Texas? Det handlar om långsiktig planering, såväl som efterfrågan. Marcus tror att hip Austin, som bidrar till att rekrytera och behålla talanger samtidigt som den drar nytta av en miljö med låg skatt, erbjuder långsiktig potential. ARE:s köp av webbplatsen var tänkt att ge ett alternativ för företag inom Alexandrias portfölj som vill flytta till Austin; många hyresgäster har frågat, utan uppmaning, om att flytta.
“Under det kommande decenniet tror vi att det finns en bra möjlighet,” tillade Marcus.
Austins långsiktiga framtid som ett centrum för biovetenskap stärks av dess tekniska sektor.
Marcus bedömning om stadens framtid speglar andra utvecklare, analytiker och bioteknikrepresentanter som föreslår att tillväxtbanan för denna Texas-stad troligen kommer att vara annorlunda och mer gradvis än andra framväxande biovetenskapliga marknader.
Stadens tunga teknikfokus och avsaknaden av en central akademisk institution med ett nationellt berömt bioteknikprogram, som det som finns i konkurrenten Houston, kommer att styra dess utveckling till ett nav för biovetenskap på ett annat sätt än dess jämnåriga. Tillväxten kommer sannolikt att koncentreras på den tekniska sidan av branschen först, med en expansion av laboratoriefastigheter som kommer mer gradvis. Riskkapitalfinansiering för life science-företag ökade med nästan 50 % jämfört med föregående år under första halvåret 2022, enligt Newmark-data.
Den lokala life science-marknaden har på många sätt formats av den befintliga teknik- och startup-marknaden, säger Jim Graham, investeringschef på Research Bridge Partners Catalyst Fund, som fokuserar på biomedicinska företag. Han sa att aspekter av teknik som i allt högre grad är tillämpliga på biovetenskap, såsom analys av stordata och maskininlärning, ger Austin massor av möjligheter att hjälpa till att stödja konsumentinriktade, tekniska sjukvårdsföretag.
Som exempel kan nämnas kontraktsforskningsverksamhet, som hanterar läkemedelsupptäcktsforskning för bioteknikföretag och stöd till kliniska prövningar. Båda dessa handlar mer om dataanalys eller hantering, vilket gör att de passar bra för Austins styrhytt.
“Jag ser inte att många nya bioteknikföretag bildas i Austin nödvändigtvis,” sa Graham. “Men om du har en konversation om var de skulle vilja ha en företagsnärvaro, kanske du vill sätta en sekundär plats i Austin, en stad mycket i konversationen på grund av dess entreprenöriella ekosystem.”
Austin har länge listats bland nybörjarna inom life science-världen, rankad 18:e bäst för talang av CBRE 2022, medan JLL nyligen lyfte fram det som en framväxande marknad med en stark talangbas, med en poäng som toppade det av den blomstrande Raleigh-marknaden.
Forskning från mäklarhuset Newmark noterade Austin life sciences sysselsättning, som har vuxit med 74% under de senaste tre åren, förväntas öka med 6,5% årligen under överskådlig framtid, med expansion som förväntas inom specialiteter som mjukvaruteknik och medicinsk utrustning. Austin Chamber of Commerce fann att sektorn sysselsätter mer än 18 000 arbetare i nästan 300 företag.
Som en framväxande marknad kommer Austin inte att vara immun mot den nuvarande nedgången, sa Newmarks forskningschef Liz Berthelette. Men dess långsiktiga prognos är ljusare; det är en marknad med hög tillväxt med enorma demografiska medvindar och relativt prisvärd jämfört med platser som Bay Area, Boston och Seattle.
Mike Mencer är executive vice president och general manager för tidig fas vid Worldwide Clinical Trials, en North Carolina-baserad kontraktsforskningsorganisation som precis investerat $10 miljoner i ett nytt 15K SF bioanalytiskt labb i Austin, som kompletterar en befintlig plats i staden.
Även om det finns praktiska skäl att stanna i området – många prover för företaget kommer från San Antonio – kände Mencer att stadens tillväxt som ett biotekniskt nav sålde företaget på expansion, särskilt dess växande befolkning och närliggande universitet. Han förväntar sig att företaget, som för närvarande sysselsätter 100 arbetare, kommer att lägga till 50 fler under det närmaste året eller så.
“Det är en mycket levande stad, det är inte en steril plats,” sa han. “Vi har inga sterila arbetare.”
Men den livligheten har ännu inte översatts till betydande regional utveckling av labbfastigheter. Newmark fann att staden bara har 1,6 miljoner SF av labb eller bioteknikutrymme, något mer än Chicago, med 176 000 SF i pipelinen, en bråkdel av vad som händer på andra marknader. Den fortsatta utvecklingen av Innovation District, som kommer att förankras av Dell Medical School vid University of Texas i Austin, tog ett stort steg i augusti med färdigställandet av det 16 våningar höga Innovation Tower, med 324K SF.
Men det blir i första hand kontorslokaler i det där flaggskeppstornet. Samtidig utveckling av mer labbutrymme har ännu inte ägt rum, sa den Houston-baserade Newmark Research Analyst Kirsten Kempf.
Austin Community College har också precis utvecklat en inkubator på den tidigare Highland Mall-platsen, och Parmer Labs, en del av det massiva Karlin Real Estate-byggda företagscampuset som ska öppnas 2023, kommer att ge cirka 100 000 SF av labbutrymme till marknaden. Men det finns inte många andra betydande utvecklingar på gång.
Det är inte slutet på stadens fastighetsutmaningar. Det finns också den ihållande utmaningen med regionens dyra bostadsmarknad, rankad som en av landets mest överprissatta den senaste sommaren. Mencer sa att levnadskostnaderna är en utmaning, men företagets läge i södra änden av staden, nära expanderande förorter mellan Austin och San Antonio där det är mer överkomligt, har hjälpt till med att anställa.
Men trots den långsamma utvecklingen av labb, kan Austins roll som teknik- och datanav för biovetenskap närma sig en brytpunkt, där befintlig tillväxt inom biovetenskap går över till mer labbkonstruktion. Kempf sa att Austin var den enda marknaden som Newmark spårade som hade tillväxt från år till år.
“Jag är inte säker på att den typen av startkultur nödvändigtvis fångas i fastighetsrapporter,” sa hon. “Jag kan ärligt talat inte säga att Austin har missat båten. Men det kommer inte helt plötsligt att sprängas med mer labbutrymme.”
