Byggnader står för cirka 40 % av koldioxidutsläppen globalt. Med det globala trycket att agera och tidsfristerna i Parisavtalet närmar sig allt närmare, står kommersiella fastighetsinvesterare inför ett ökat tryck att ta reda på hur man snabbt kan få ner utsläppen och hur man finansierar övergången.
Många insamlingsinsatser har innehavsperioder på 10 till 20 år, vars exittider börjar tvinga investerare att tänka på lösningar som en kortsiktig, inte långsiktig, fråga, Tishman Speyer Global Head of Sustainability and Building Technologies Jonathan Flaherty sa på scenen förra veckan kl Bisnows nationella hållbarhets- och ESG-konferens.
“De räknar i huvudet och säger: ‘Det är 2023 idag, om jag ger dig pengar i 15 år … när jag får tillbaka dem är det 2040. Vänta lite, skulle det vara netto-noll till 2040,’ ” han sa. “Så helt plötsligt har du mycket eget kapital som säger att 2040 faktiskt är i morgon. För i grund och botten är det fastigheternas cykel.”
Bisnow/Ciara Long
Adler & Stachenfelds Danielle Ashe, RXR:s Eric Clement, Tishman Speyers Jonathan Flaherty och Mazars Phuong Gomard på scenen på Bisnows 2023 National Sustainability and ESG Conference.
Trycket ökar på flera fronter, sa CRE-experter på scenen vid evenemanget som hölls på New York Marriott Marquis.
“Låt oss säga för tre, fyra år sedan hade vi kanske en eller två kunder per år som pratade med oss om att bli nettopositiva vad som helst”, säger Myrrh Caplan, Skanskas vice vd för hållbarhet. ”Nu är det en översvämning. Dammslussarna har öppnats. Vi har så många kunder som letar efter netto-noll, netto-positiv energi, netto-positivt vatten, till och med ibland netto-noll eller netto-positivt avfall.”
En avgörande vinkel för att påskynda hållbarhetstakten är att hitta ett sätt att finansiera de extra förskottskostnaderna, som fler industriledare inom hållbarhet uttryckte optimism för när de möter aktieägarnas krav och stöd för potentiella regleringar, till exempel uppkomsten av lokal lag 97-böter för New York City byggnader.
Ett hinder är att se till att investerare vet de rätta frågorna att ställa, säger RXR Senior Vice President för Social Impact and Sustainability Investments Eric Clement.
“När institutionella investerare ber mig om information om ESG eller påverkan vet de inte vad de ska fråga, och eftersom de inte vet vad de ska fråga frågar de dig allt”, sa han och tillade att man ofta sammanställer den informationen tar så lång tid som två veckor.
Lösningen, sa Clement, är att lära sig att utbilda investerare och kommunicera med dem om hållbarhetsmål och språk.
“Det finns inget sätt att något av det vi pratar om idag kommer att gå framåt om vi inte blir bättre på det här,” sa han. “Vi måste ta reda på hur vi ska göra det väldigt enkelt för pengarna att bygga.”
Trots hindren går det tekniska samtalet framåt. Kommersiella fastighetsbolag blir alltmer medvetna om inte bara vad Scope 1 och 2 utsläpp är, utan också vad Scope 3 utsläpp – indirekta utsläpp från hyresgästverksamhet och inbyggt kol, som är kol som skapas i byggprocessen – är och vilken roll de spelar. i totala utsläpp.
Bisnow/Ciara Long
LCORs Nicholas Pasquenza, CodeGreen Solutions Julia Rogers, Lendlease Americas Sara Neff, Ecosaves Marcelo Rouco, KSS Architects Mounir Tawadrous och Skanskas Myrrh Caplan på scenen på Bisnows 2023 National Sustainability and ESG Conference.
“Embodied carbon, det är dit alla är på väg och vad alla pratar om,” sa Nicholas Pasquenza, LCOR:s chef för utveckling och konstruktion, på scenen. “Vi börjar utvärdera vårt förkroppsligade kol i vissa befintliga projekt och börjar använda dessa verktyg i våra nuvarande projekt så att vi kan sätta upp några mål.”
En utbredd omfattning av att minska förkroppsligade koldioxidutsläpp skulle vara en förändring för industrin. A Bisnow undersökning från april fann att 51 av världens 75 största kommersiella fastighetsinvesterare och fondförvaltare, med portföljer värderade till sammanlagt $2,3T, inte har en plan för att minska sina Scope 3-utsläpp. Endast 12 företag inkluderade förkroppsligat kol i sina avkarboniseringsmål.
Hittills har det mesta av uppmärksamheten fokuserats på att minska mängden energi som befintliga byggnader använder, antingen genom bättre övervakning eller uppgradering av byggnadssystem, sa CodeGreen Solutions president Julia Rogers.
“På grund av god lokal lagstiftning, såväl som riktigt bra mandat och förordningar som pågår över hela världen och över hela USA, ser vi att den operativa effektiviteten verkligen tar fart”, sa hon. “Införkroppsligt kol har legat lite efter. Det är, tror jag, på grund av bristande utbildning – att inte ställa de frågorna direkt.”
Medan utvecklare fortfarande saknar möjligheter för saker som geotermisk energi i projekt på grund av bristande utbildning, säger Rogers, gör de ett skifte med sina byggmaterial. Vissa byter aluminium mot zink för att minska inbyggt kol, och andra väljer mer hållbara material för interiörer som är mindre mottagliga för mögel, vilket förlänger livslängden på sina byggnader.
Lendlease Americas har också kunnat byta ut en del material, sa Sara Neff, företagets hållbarhetschef, på scenen och ersatte 40 % av betongen för grunden av ett projekt med återvunnet glaspozzolan utan extra kostnad.
Men det finns fortfarande utrymme att förbättra, som att hitta ett sätt att gjuta betong vid låga temperaturer för konstruktion på norra halvklotet vintrar utan att skapa mycket värme och lägga till mer kol till atmosfären. Det finns också själva anläggningsutrustningen, som fortfarande till stor del drivs med dieselbränsle.
Bisnow/Ciara Long
Morris DeFeo Jr. modererar en chatt vid brasan med Empire State Realty Trusts Dana Robbins Schneider och NYSERDAs Michael Reed vid Bisnows nationella hållbarhets- och ESG-konferens 2023.
“Vi behöver helelektrisk anläggningsutrustning,” sa Neff. “Jag bor inte i Oslo, vilket betyder att det är väldigt svårt för mig att få helt elektrisk anläggningsutrustning – och även om jag gjorde det är det verkligen svårt att koppla in den och få den tekniska kraften tillräckligt snabbt. Så jag var bara tvungen att stänga av en helelektrisk kran.”
Hållbarhetsprat kan verka skrämmande, sa Flaherty, men det finns mycket mindre vetenskap inblandad i samtal om policyer än vad de flesta investerare kan föreställa sig.
“Vi går ut och pratar med stora globala kapitalpooler, försöker förstå vad de är intresserade av att investera i och vilken typ av avkastning de vill ha, och försöker sedan strukturera fonder runt det”, sa han.
Det finns finansieringsverktyg som varje utvecklare kan använda när det gäller att säkerställa att hållbarhet är inbyggd i deras produkt, sa Neff, såsom hållbarhetsrelaterade bygglån eller gröna obligationer.
“Till exempel, med våra två JVs som vi har med utländska pensionsfonder, måste dessa tillgångar vara nettoneutralt fungerande, inklusive historiska byggnadsutsläpp, Scope 1 och 2, och hyresgästers utsläpp,” sa hon. “Det är bara bordsinsatser. Vi bryter vårt förbund om vi inte uppnår det. Och så det är till stor hjälp när det gäller att få alla ombord.”
Ändå är ekonomin fortfarande ett hinder för de flesta företag när det gäller att bestämma hur man ska implementera hållbarhetspolicyer och strategier, sa Ecosaves grundare och styrelseordförande Marcelo Rouco.
“Vi har all teknik vi behöver idag för att förvandla den här världen till en koldioxidfri värld. Det är här. Allt som krävs är viljan, sa Rouco. “Beslut fattas fortfarande rent ekonomiskt, trots vad som sägs.”
