Pipelinen av nya prisvärda bostadsprojekt håller på att torka ut. Eftersom makroekonomiska förhållanden gör det svårare för flerfamiljsaffärer till och med marknadsmässiga priser, kämpar utvecklare som försöker få matematiken att fungera i prisvärda projekt med att knäcka knivskarpa siffror.
Denna nedgång i prisvärda affärer framöver bevisas av en hastig nedgång i nya lånevolymer hos landets främsta bostadsförmedling.
Bisnow/Emily Wishingrad
Jeffery Little, amerikanska departementet för bostäder och stadsutveckling, diskuterar en nedgång i finansieringsansökningar för bostäder till överkomliga priser på väg till hans skrivbord.
Under de sex månader som slutade den 31 mars utfärdade det amerikanska departementet för bostads- och stadsutveckling 6,3 miljarder dollar i flerfamiljslån från Federal Housing Administration, berättade HUD:s biträdande generalsekreterare Jeffrey Little Bisnow.
Den takten sätter det på rätt spår för ungefär 12 miljarder dollar detta räkenskapsår, som slutar den 30 september. Detta representerar en kraftig nedgång från det totala 24 miljarder dollar under räkenskapsåret 2022 och det totala 32 miljarder dollar under räkenskapsåret 2021.
“Vi har sett en massiv nedgång i aktivitetsvolymen på HUD,” sa Little torsdag kl Bisnows DMV Affordable Housing Summit.
“För ett par månader sedan handlade alla våra möten om att bli av med kön eftersom vi inte kunde hålla jämna steg med volymen”, sa han. “Vi har inte det problemet längre. Vi har många underwriters, det är bara det att volymen inte finns där.”
Nedgången i avtalsvolymen på HUD återspeglar en nedgång i aktiviteten för nya prisvärda bostadsprojekt i en tid då bostäder överkomliga priser i USA har blivit allt svårare. Enligt National Low Income Housing Coalition står USA inför en brist på 7,3 miljoner hyresbostäder som är överkomliga för hyresgäster med extremt låga inkomster, eller de som står för mindre än 30 % av medianinkomsten i området.
“Vi är inte riktigt glada över att se en så stor volymminskning vid en tidpunkt då vi verkligen skulle vilja få ökningar i bostadsutbudet,” sa Little.
De utmaningar som har lett till denna avmattning i aktiviteten var de viktigaste diskussionsämnena på Bisnow evenemang, som hölls på Renaissance Washington DC Downtown Hotel. Paneldeltagarna sa att samma makroekonomiska faktorer som gör det svårt för marknadsprisavtal att fungera är dessutom betungande för prisvärda projekt.
Bisnow/Emily Wishingrad
Moderator Montgomery County Green Banks Stephen Morel i samtal med NewPoint Real Estate Capitals Rob Wrzosek, National Housing Trusts Priya Jayachandran, AHC Inc.s Alan Golstein, Standard Communities’ Feras Qumseya, Volunteers of America’s Lee Goldstein, US Department of Housing and Urban Development’s Jeffrey Little, United Banks Joe Lemense.
“Med ökade räntor, byggkostnader, brist på arbetskraft ser vi en drastisk inverkan på produktionen av bostäder till rimliga priser,” sa MaGranns hållbarhetsdirektör Jon Jensen.
Feras Qumseya, utvecklingschef för Standard Communities, sa att även om utvecklare kan få siffrorna att stämma initialt, ständigt skiftande ekonomisk motvind, kombinerat med långa vänteperioder för prisvärda bygggodkännanden, innebär att affärer ständigt är på väg att falla igenom.
“Från det att jag ser en bit smuts till det att om allt går bra, kan jag bryta mark på det, minst tre år,” sa han, “Bara att gå igenom berättigandeprocessen tar det minst 12 till 18 månader. Och så när du har en sådan här miljö, vad gör du, skriver en ränta på 7 procent?”
På grund av miljöns komplexitet sa paneldeltagarna att det blir allt tydligare att branschstandarden för finansiering av prisvärda projekt, Low-Income Housing Tax Credit, inte av sig själv får affärer att fungera längre.
“Som bransch, de senaste 10 åren, har det varit relativt enkelt hur man får en LIHTC-affär med prisvärda bostäder stängd”, säger NewPoint Real Estate Capitals VD för Affordable Strategies Rob Wrozek, som arbetar med finansieringsprojekt.
“Du har ditt eget kapital. Du har din skuld. Fannie, Freddie på [permanent loan]en lokal bank på bygget [loan]det var ganska lätt,” tillade Wrozek. “Jag tror att den mixen kommer att förändras en hel del framöver.”
Bisnow/Emily Wishingrad
Moderator McGuireWoods Scott Adams i samtal med NHP Foundations Pam Lee, Arlington Partnership for Affordable Housing Carmen Romero, The NRP Groups Chris Marshall, EagleBanksd Ryan Riel, SCG Developments Stephen Wilson, Torti Gallas + Partners Murphy Antoine och MaGranns Jon Jensen.
Utöver det säger National Housing Trusts vd Priya Jayachandran, som arbetar på sätt att hjälpa prisvärda program att användas för att förbättra de ekonomiska villkoren för låginkomsttagare, att LIHTC-standarden inte tar hänsyn till dessa framåtblickande prioriteringar.
“LIHTC har varit fantastiskt när det gäller att skapa bostadsmöjligheter och mycket mindre fantastiskt när det gäller att dela några av fördelarna och välståndsskapandet med invånarna,” sa hon.
Medan LIHTC tar hänsyn till många affärer, kommer det nu tillsammans med ett dussin andra finansieringsmekanismer som gör den överkomliga bostadskapitalstapeln extremt komplex.
“Ibland känner vi oss alla som fiskare här uppe”, säger Stephen Wilson, ordförande för SCG Development. “Vi drar de här stora näten och försöker samla in 200 000 $, 500 000 $. Du hoppas att du landar den stora fisken för flera miljoner, och du kan inte räkna med det. Så ni drar det här nätet för att samla finansiering på dessa affärer och några av dessa transaktioner sju, åtta, nio, 10 källor till finansiering.”
En ljuspunkt i landskapet för överkomliga bostäder, sa experter, är att det är högre på den federala regeringens agenda än någonsin tidigare. I sin föreslagna budget som släpptes i mars bad Biden-administrationen kongressen om 175 miljarder dollar i fonder för billiga bostäder.
“Ingen pratade om det där för åtta år sedan, 10 år sedan,” sa HUDs Little. “Och även om dynamiken på kullen gör det ganska osannolikt att mycket av det kommer att träda i kraft, i FY ’23 eller ’24, är det en havsförändring att se den typen av saker ens diskuteras.”
“Kudos till denna administration,” sade Jayachandran, som arbetade för HUD under Obama-administrationen.
“Vi har aldrig bett om en ökning av hyresstödet och den här administrationen har gjort den tillgången och det är det första steget.”
Lori Chatman, co-VD och president för Enterprise Community Partners, sa att frågan om billiga bostäder har stigit till en nivå där regeringen inte har något annat val än att ta itu med det.
Bisnow/Emily Wishingrad
Huvudtalare Lori Chatman från Enterprise Community Partners i samtal med Walker & Dunlops PJ McDevitt.
“Hälften av millennials spenderar mer än 50% av sin inkomst på hyreskostnader,” sa Chatman. “När man börjar prata om att 50 % av den största befolkningsgruppen nu utmanas att ha råd att bo och plötsligt är det på den nationella agendan.”
NHP Foundations utvecklingschef Pam Lee noterade att den federala pushen kommer efter att bostäder steg upp på den nationella agendan under pandemin.
“Under pandemin fanns det ett slags oöverträffat stöd för billiga bostäder som var tvåparti”, sa Lee. “Vi hade en enorm infusion av medel för att stödja bostäder till överkomliga priser och det fanns program som program för att förebygga vräkning, akut hyreshjälp.”
Men när nödfinansieringen avvecklades upphörde dessa initiativ, vilket medförde en ökad belastning på den överkomliga marknaden och pressen att få ytterligare finansiering godkänt.
Torti Gallas + Partners VD Murphy Antoine sa att det inte råder någon tvekan om att överkomliga priser är i det nationella rampljuset, men att nästa steg inte kan komma snabbt nog.
“Medvetenhet finns där eftersom behovet aldrig har varit större, och behovet överträffar verkligen den medvetenheten”, sa han. “Så vår utmaning är att väcka den medvetenheten.”
