Houston utsågs till den övergripande “vinnaren” när det gäller attraktionskraft på marknaden när den utvärderades för fem nyckeltyper av hyresgäster, enligt en ny rapport från Cushman & Wakefield.
Rapporten namngav de bästa marknaderna i fem nischklasser: 3PL (Indianapolis); bygg-/byggnadsleverantör (Charlotte); e-handel (Kansas City); mat och dryck (Columbus); tillverkning (Phoenix); och detaljhandelsgrossist (Memphis).
Houston presterade bäst över hela spektrumet, rankade första eller andra plats i alla kategorier, exklusive primära marknader.
Houston har haft nio erbjudanden över 1 msf under de senaste åren och har blomstrat mest inom e-handel och återförsäljare/grossisters verksamhet, enligt rapporten.
Den har sett över 53 MSF av nya leveranser, tillsammans med en solid efterfrågan, vilket sänkte vakansen från det femåriga historiska genomsnittet på 6,9 % till cirka 6 %, enligt rapporten, vilket överstiger det nationella genomsnittet på 3,6 %, vilket innebär Houston är inte lika tight av en marknad som de flesta andra i landet.
Detta “har sannolikt bidragit till den starka aktiviteten, de ser att de är en mer konkurrensutsatt marknad”, sa Cushman & Wakefield.
Drew Coupe, rektor, Avison Young, säger till GlobeSt.com att Houston historiskt sett också har varit ett billigt alternativ på nationell nivå för mark.
“Vi har sett en enorm ökning av mängden industriutrymme som byggs och absorberas under de senaste åren”, sa han.
“Utvecklare har strömmat till Houston för att tillhandahålla kostnadseffektivt lagringsutrymme för e-handels- och logistikgrupper, så användarna har följt med.
“Houston har på sätt och vis skiftat från en “ekermarknad” till en “navmarknad” och vi förväntar oss att denna absorptionsnivå kommer att förbli fallet under överskådlig framtid, trots stigande markkostnader och hyrespriser, som ett resultat av den tidigare nämnda efterfrågan .”
Christine Mastandrea, operativ chef för Whitestone REIT, säger till GlobeSt.com att Houston blomstrar eftersom beläggningen har ökat stadigt.
“Vi kommer att fortsätta att investera i Houston, som vi gjorde med vårt förvärv av Lake Woodlands i slutet av förra året,” sa hon. “Området fortsätter att dra nytta av både nya familjer och nationella återförsäljare som vill slå rötter, och det är en trend som har funnits sedan före COVID.
“Houston är en extremt mångsidig stad som leder till att många snabbt expanderande franchiseföretag som Dough Zone och KPOT expanderar här. Dessutom är Houston en av de mest affärsvänliga marknaderna i hela landet och det är något alla företag attraheras av.”
Hon sa att det också är “bra” för att hitta arbetskraft och lägga till talang, och “arbetskraften är högutbildad, så den erbjuder alla de egenskaper som företag behöver för att växa.”
Victoria Madrid, vice vd för privata fastigheter på CenterSquare Investment Management, säger till GlobeSt.com att Houston “inte har något slut i sikte” för befolkning och jobbtillväxt.
Medan energi förblir en dominerande industri i Houston, fortsätter ekonomin att diversifiera sig till andra industrier inklusive flyg, transport och handel, biovetenskap och bioteknik, enligt Madrid.
“Nära och bakre stöttning påskyndad av pandemin ökade avsevärt efterfrågan i Houston på grund av dess centrala läge i USA och dess stora hamnnärvaro,” sa hon.
Staden spenderar 3 miljarder dollar för att utveckla det 500 tunnland stora TMC Helix Park-projektet, ett campus för livsvetenskap och biotillverkning i världsklass vid Texas Medical Center.
Matt Damborsky, Executive Vice President för Skanska USA Commercial Development, säger till GlobeSt.com, Energy Corridor och Discovery Green till Montrose och allt däremellan söker mer innovativa och hållbara produkter.
Indy har den billigaste marknaden för 3PL-arbetare
Indianapolis växte fram som en tydlig ledare och rankades på fjärde plats för flest 3PL-leasingaktiviteter under treårsperioden – endast efter de primära marknadsledarna Inland Empire, Atlanta och Chicago. De senaste hyresgästerna där inkluderar US Postal Service, CH Robinson, XPO Logistics, Geodis och FedEx.
Indianapolis är fortfarande den billigaste marknaden för produktionsarbetare i Mellanvästern, vilket innebär att maskinoperatörer och montörteam som kanske vill vara nära sina distributionsanläggningar också kommer att hitta billigare arbetskraft.
Bygg-/byggnadsleverantörer som Charlotte
Charlotte och dess robusta befolkningstillväxt uppvisade den näst högsta efterfrågan på bygg-/byggnadsleverantörer med över 2,5 msf av transaktioner slutförda 2020-2022, på femte plats i landet för denna leasingtyp.
Dess avkastning överstiger Inland Empire, Chicago, Los Angeles och PA I-81/I-78 Distribution Corridor.
Charlottes befolkning ökade med 7,7 %, mer än dubbelt så mycket som genomsnittet i USA från 2016, och ytterligare befolkningsökning förväntas. Därför kommer “tunnelbanan sannolikt att kräva ytterligare utveckling av småhus och flerfamiljsprojekt”, enligt rapporten. “Detta kommer att leda till behovet av mer bygg- och byggmaterial framöver.”
Den senaste tidens ökning av industriell utveckling och nya klass-A-byggnader tillfredsställer den kraftiga efterfrågan. En växande konsumentbas förväntas också.
Kansas City centraliserar e-handel
Eftersom Kansas City är “mitten av allt” på USA-kartan ledde Kansas City de framväxande marknaderna inom leasingverksamhet för e-handel, med över 6,1 msf leasingaktivitet från 2020-2022.
“När vi såg den digitala försäljningen skjuta i höjden under pandemin, och fler konsumenter föredrar att handla online, har behovet av utrymme för att hålla dessa varor blivit av största vikt”, enligt rapporten.
Kansas City hade fem nya affärer över 500 000 sf slutförda under perioden 2020-2022, och topphyresgäster inkluderade Boxycharm och Overstock.com
KC ståtar med lägre hyror än genomsnittet och lägre arbetskostnader jämfört med större delen av landet – med en total hyra på 5,53 USD i slutet av fjärde kvartalet 2022. Detta är mer än 3 USD lägre än det nationella genomsnittet från samma tid.
Columbus lägre levnadskostnader ökar mat och dryck
Columbus rankades som nummer 2 bland icke-primära marknader, med 4,1 msf av erbjudanden från livsmedels- och dryckesföretag, med erbjudanden mestadels i intervallet 100 000-500 000 sf, vilket satte det i paritet med centrala New Jersey och var mer än dubbelt så mycket som Los Angeles.
Columbus har också lägre levnadskostnader, och företagskostnaderna ligger under det nationella genomsnittet. Dess arbetslöshet på 2,7 % är långt under det nationella genomsnittet.
Tillverkningslöner i Phoenix bättre än Kaliforniens
Phoenix är en framväxande marknad för tillverkning av leasingverksamhet. Det är ungefär fem timmars bilresa från marknaderna i Los Angeles, Inland Empire och San Diego och är mycket billigare. Hyresgäster gillar billig, pålitlig energi och arbetskraft, samt låga arbetstagares kompensationskostnader i ett tillstånd med rätt att arbeta.
Dessutom ligger Phoenix-lönerna för produktionsarbetare på $18,40 per timme, något över det nationella genomsnittet men långt under priserna på de hamnnära Kaliforniens marknader som pressar $21 per timme.
Memphis kan snabbt leverera varor till återförsäljare
Memphis har en stark infrastruktur och en lägre driftskostnad jämfört med många stora marknader. Cirka 60 miljoner människor kan nås på en dags bilresa från Memphis, och 73 % av USA:s befolkning kan nås på två dagars bilresa.
Detta gör det till ett attraktivt alternativ för dem som vill leverera varor till konsumenter snabbt.
Eftersom den lokala industrimarknaden fortsatte att växa med stark efterfrågan, ökade hyrestillväxten med 31 % under de senaste tre åren.
