Långivare börjar bli otåliga. Incheckningsdiskar och rum behöver finjusteras. Investerare knackar på fötterna i väntan på att deras checkar ska spenderas.
Det här är den sortens utmaningar som kommer till sin spets i hotelllandskapet som förväntas hjälpa till att tina upp den senaste tidens frysning på branschens finansieringsmarknader, sa flera chefer på tisdagen kl. Bisnows Logi Investment Summit.
“Det har varit ett stort block i branschen där folk inte har finansierat. Folk har inte sålt. Och jag tror att det är på väg att bryta upp”, sa Peachtree Groups investeringschef Brian Waldman vid evenemanget som hölls på Hilton Washington DC Capitol Hill.
Bisnow/Emily Wishingrad
Hunton Andrews Kurth LLP:s Rori Malech modererar ett samtal med Placemakrs Jason Fudin, Wyndham Hotel Groups Chip Ohlsson, Peachtree Groups Brian Waldman och LW Hospitality Advisors Dan Lesser.
“Långivaren säger “Jag har förlängt dig de senaste tre åren, du måste betala mig.” Varumärken säger “du har inte återinvesterat i dina tillgångar, du måste göra det.” Du kan inte bara fortsätta sparka burken, tillade Waldman.
Dessa externa påtryckningar från varumärken, långivare och investerare är på väg att tvinga fram transaktioner inom den omedelbara framtiden, sa paneldeltagarna. Detta kan leda till en översvämning av aktivitet efter tre år av relativ stagnation orsakad av pandemin och av stigande räntor som bromsar upp skuldmarknaden under det senaste året.
“Under Covid, långivarna, varumärkena, tror jag för det mesta, alla lekte trevligt i sandlådan. De dagarna är över, säger LW Hospitality Advisors vd Dan Lesser. “Det är en mur av förfallande skulder som kommer. Det är ett faktum, det är ingen åsikt. Och något kommer att behöva ge.”
En faktor på väg genom översvämningsvattnet: ett stort behov av fastighetsrenoveringar som lagts på is under de senaste tre åren.
“Ingen renoverade under Covid, om du inte är riktigt smart och väldigt få människor var så smarta eller hade tillgång till kapital för att göra det”, säger Wyndham Hotel Groups utvecklingschef Chip Ohlsson. “Och så de kom ut från Covid och behövde tjäna sina pengar som de förlorade på Covid, så de renoverade inte då.”
Dessa förseningar är nu vid en brytpunkt, med varumärken som blir otåliga och missnöjda med försämringen. Och tiden har kommit då långivare är ovilliga att se åt andra hållet när det gäller lån som förfaller.
Bisnow/Emily Wishingrad
Crestline Hotels & Resorts Edward Hoganson, Pebblebrook Hotel Trusts Sara Gulla, Donohoe Hospitalitys Thomas Penny, Woodmont Lodgings Michael Blank och Lessard Designs John Fetty i samtal med moderatorn Amy Montgomery från HR Construction Group.
“Bankerna börjar få mer press från tillsynsmyndigheterna, vilket innebär att de kommer att sätta mer press på låntagarna, vilket innebär att folk kommer att behöva göra något. Vad betyder det? Du kommer att refinansiera eller så kommer du att sälja,” sa Waldman.
Dessa transaktioner, sade han, har redan börjat förverkligas.
“Första kvartalet på utlåningssidan var långsammare än väntat, nu har det börjat sjunka i hockey eftersom folk börjar få ryggen mot en hörna och de måste göra något”, sa Waldman.
Pressen på parterna att handla har kommit vid en olämplig tidpunkt för finansiering, med skulder som har blivit dyrare. Förra månaden höjde Federal Reserve räntorna för nionde kvartalet i rad till strax under 5%.
Bisnow/Emily Wishingrad
Brookfield Properties Heather Purdy modererar en panel med Excel Groups Dana English, Noble Investments Adi Bhoopathy och Savills Marc Magazine.
”För ett år sedan kunde finansiering ha varit tillgänglig för 60 till 65 % av kostnaden. Nu är det 50 eller 55 % om tillgängligt, kanske mindre, så ditt eget kapital måste vara mer, eller din förmåga att få flera lager av eget kapital måste vara mer, säger Marc Magazine, verkställande direktör för Savills Hospitality Group.
Men paneldeltagarna var överens om att det finns pengar där ute för dem som har råd.
“Det finns en formel där ute, om du är en tillräckligt stark köpare, för att få konventionell finansiering – bara inte den procentandel som vi är vana vid från ett år sedan,” sa Magazine.
“Det finns mycket kapital där ute, det är bara att du har råd med kostnaden för det jämfört med andra alternativ som en exit,” sa Noble Investments verkställande direktör Adi Bhoopathy.
Dana English, VD för Excel Group, är bekant med att ge och ta på denna marknad när det gäller att avgöra om du har råd att finansiera en fastighet.
“För det mesta för oss är det kostnaden för skulden mer än tillgången på skuld,” sa hon. “Precis som det är vettigt, har du råd att betala för den skulden när du väl har gjort din emission.”
Bisnow/Emily Wishingrad
Sonders Jason Epstein, Perkins Eastmans Sarah Fox, Smallwoods John Gerondelis, citizenM Hotels Eli Sokol och IHG Hotels and Resorts Matthew Frankeiwicz med moderator Nelson Migdal från Greenberg Traurig.
När det gäller tidslinjen för all denna aktivitet, tenderade paneldeltagarna att hålla med om att det kommer snart, säkert inom nästa år. Magazine sa att vi kanske inte skulle se översvämningen direkt, med tanke på de höga räntorna, men det kommer inte att dröja länge.
“Vi letar efter ganska aktiva ’24, och jag skulle anta att vi fortsätter till ’25,” sa han.
Waldman hade en liknande tidslinje i åtanke.
“Vi ställer upp för en mycket aktiv transaktionsmarknad på skuld- och aktiesidan under den bakre halvan av detta år, in i nästa år,” sa han.
Med all aktivitet var paneldeltagarna optimistiska om branschens framtid, tre år efter att en pandemi fick hotell att lämnas på tork.
“Vi är väldigt hausse. Jag tror att hotellfundamenten med undantag för ett mycket litet antal städer faktiskt är mycket starka idag”, säger Jason Epstein, Sonders regionala fastighetsdirektör. “Jag tror att framtiden faktiskt är mycket ljus.”
