Med fortsatt förhöjda nivåer av inflation och räntor, och rädsla för en förestående ekonomisk recession, fortsätter den amerikanska kommersiella fastighetsbranschen att hamna i hackigt vatten. Den senaste tidens fantastiska och snabba kollaps av Silicon Valley Bank (SVB) och efterföljande misslyckanden för Signature Bank (SB) och Credit Suisse Group AG (CS) har skapat en upplevd kreditåtstramning som nu skvalpar över det globala finansiella systemet.
SVB-implosionen orsakades av en treårig penningpolitik som började under covid-pandemin och innefattade enorma summor av statlig stimulans och nära nollräntor, vilket resulterade i en uppsvälld balansräkning som satte pengar i arbete med att ge lån och förvärva obligationer. När Federal Reserve (Fed) svängde sin penningpolitik för att bekämpa snabbt stigande inflation, höll SVB plötsligt räntebärande värdepapper under marknaden som aldrig var marknadsvärderade. När kapitalkunder började ta ut insättningar i stor skala och i en rasande takt började SVB sälja tillgångar med förlust vilket i sin tur utlöste en klassisk bankrun och slutade med att moderbolaget lämnade kapitel 11 i konkurs. I hälarna på SVB-kollapsen upplevde SB också en bankrun och stängdes av tillsynsmyndigheter som försökte dämpa marknadsrädsla och upplevd risk för smitta inom banksektorn. För att stärka förtroendet för det amerikanska banksystemet skapade Fed, finansdepartementet och Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) dessutom ett räddningspaket känt som Bank Term Funding Program (BTFP), vilket i huvudsak garanterar både försäkrade och oförsäkrade insättare. misslyckade institutioner. Kort därefter meddelade 167-åriga CS att de hade hittat “väsentliga svagheter” i sina finansiella rapporteringsprocedurer som resulterade i att den schweiziska regeringen förmedlade en nödförsäljning av banken till UBS Group AG. Volatiliteten kvarstår för nu; investerare satsar dock till stor del på fortsatt ekonomisk tillväxt och återspeglar den breda tillgången på kapital trots illikviditet isolerad till mindre regionala bankinstitutioner.
Relativt höga skuldkostnader och skärpta lånestandarder sätter nu negativ press på kommersiella fastighetsvärden. Även om det uppenbarligen är en risk för befintliga fastighetsägare, kommer investeringsmöjligheter att utvecklas när biljoner dollar av kommersiella fastighetsskulder förfaller under de kommande åren. Huvuddelen av denna skuld finansierades när basräntorna var nära noll, och kommer att behöva refinansieras i en miljö där räntorna är mycket högre och på en marknad med mycket mindre likviditet.
Trots den senaste tidens störande händelser fortsätter den starka ökningen av rumspriserna att stimulera den amerikanska logibranschens verksamhetsmått positivt. Trots de relativt höga kostnaderna för flygbiljetter och hotellrum, fortsätter resetakten att vara robust, ledd av en stark efterfrågan på fritidsaktiviteter och ökande mängder företagsgrupp och individuellt beskydd. Även om det är kontraintuitivt, förväntas ADR och RevPAR under en överskådlig framtid efterfrågan på rumsnatter att fortsätta att öka, om än på avtagande nivåer.
LWHA Q1 2023 Major US Hotel Sales Survey inkluderar 83 försäljningstransaktioner av enstaka tillgångar över 10 miljoner USD som uppgick till nästan 3,5 miljarder USD och inkluderade cirka 12 500 hotellrum med ett genomsnittligt försäljningspris per rum på 279 000 USD.
- Som jämförelse inkluderade LWHA Q4 2022 Major US Hotel Sales Survey 105 försäljningar som uppgick till drygt 4,0 miljarder USD och inkluderade cirka 15 100 hotellrum med ett genomsnittligt försäljningspris per rum på 268 000 USD. Jämfört första kvartalet 2023 med fjärde kvartalet 2022 minskade antalet avslut med cirka 21 procent medan den totala dollarvolymen minskade med cirka 13 procent och försäljningspriset per rum ökade med cirka 4 procent.
- Som ytterligare jämförelse inkluderade LWHA Q1 2022 Major US Hotel Sales Survey 128 försäljningstransaktioner för enskilda tillgångar över 10 miljoner USD som uppgick till 7,9 miljarder USD och inkluderade cirka 26 000 hotellrum med ett genomsnittligt försäljningspris per rum på 306 000 USD. Jämfört första kvartalet 2023 med första kvartalet 2022 minskade antalet avslut med cirka 35 procent medan den totala dollarvolymen minskade med cirka 56 procent och försäljningspriset per rum minskade med cirka 9 procent.
Den nuvarande relativt höga skuldkostnaden har vidgat köp/sälj-spreadar och klart minskat investeringsvolymen, ett fenomen som förväntas fortsätta åtminstone under andra kvartalet 2023. Ytterligare anmärkningsvärda observationer från första kvartalet 2023 inkluderar:
- Arton avslut eller ungefär 22 procent av det totala nationella kvartalet skedde i delstaten Florida, följt av fjorton försäljningar eller 17 procent av det nationella kvartalet i Kalifornien. Sammanlagt skedde trettiotvå affärer eller 39 procent av det nationella kvartalet i Florida och Kalifornien.
- Ett joint venture mellan Credit Suisse Asset Management och Trinity Fund Advisors LLC förvärvade från Brookfield Asset Management Inc., Diplomat Beach Resort Hollywood med 1 000 rum i Florida för 835 miljoner dollar eller 835 000 dollar per enhet. Handeln representerar den tredje största enskilda hotellförsäljningen någonsin i USA
- Fem försäljningar under första kvartalet 2023 slutfördes för mellan 100 miljoner USD och 199 miljoner USD vardera.
- 525 Lexington Avenue, det tidigare New York Marriott East Side med 655 rum i New York, NY förvärvades för nästan 154 miljoner dollar eller 235 000 dollar per enhet av ett joint venture som inkluderar Hawkins Way Capital och Värde Partners. Hotellet, som stängde vid början av covid-19-pandemin och förblev så vid försäljningstillfället, såldes av Deka Immobilien Investment GmbH.
- MCR förvärvade från Park Hotels & Resorts Inc. (NYSE: PK) Hilton Miami Airport Blue Lagoon med 508 rum i Miami, FL för 118 250 miljoner USD eller cirka 233 000 USD per enhet.
- 8300 Sunset Owner LLC, en enhet som enligt uppgift kontrolleras av Ian Schrager och Ed Scheetz, förvärvade före detta Standard Hollywood på Sunset Boulevard i West Hollywood, CA för 112,5 miljoner dollar eller nästan 810 000 dollar per enhet. Hotellet stängdes av under pandemin och förblev stängt vid tidpunkten för försäljningen.
- Host Hotels & Resorts, Inc. (NASDAQ: HST) sålde The Camby, en fastighet med 277 rum i Phoenix, AZ för 110 miljoner USD eller 397 000 USD per enhet till KHP Capital Partners. HST tillhandahöll nästan 84,5 miljoner dollar eller cirka 77 procent av kapitalstapeln i säljarfinansiering.
- Standard International förvärvade SIXTY Soho-hotellet med 97 rum på 60 Thompson Street i New York, NY för 106,9 miljoner dollar eller mer än 1,1 miljoner dollar per nyckel.
Institutionella investeringsplattformar, av vilka många är logicentrerade, dominerade hotelltransaktionsarenan under första kvartalet 2023.
- Exempel på köpare är Concord Hospitality, Delaware North, DelMonte Hotel Group, Electra America Hospitality Group, Key International, KHP Capital Partners, Magna Hospitality Group, Navika Capital Group, Peachtree Hotel Group, Quadrum Global och Trinity Fund Advisors LLC.
- Exempel på säljare är Blackstone Real Estate Income Trust, Inc., Brookfield Asset Management Inc., Highgate, Host Hotels & Resorts, Inc., NewcrestImage, Park Hotels & Resorts Inc. och Pebblebrook Hotel Trust.
Även om konflikten i Ukraina består och vad som tycks vara en aldrig sinande förväntan av en annalkande ekonomisk recession som nu hotar, verkar de övergripande utsikterna för den amerikanska logibranschen positiva. Grunderna varierar beroende på segmentering och geografi, vilket bör beaktas när man analyserar nationella genomsnitt. På kort sikt kommer ytterligare utbud att förbli svagt eftersom nyutveckling fortsätter att vara dämpad delvis på grund av relativt höga material- och arbetskostnader i kombination med begränsad byggfinansiering, vilket alla sätter negativ press på den ekonomiska genomförbarheten.
På grund av möjligheten att kontinuerligt ändra rumspriser, uppfattar sofistikerade investerare att boende är en mycket önskvärd fastighetstillgångsklass under en inflationsmiljö. Det finns ingen brist på välkapitaliserade sponsorer, av vilka många är villiga att betala alla kontanter, som nu är angelägna om att fullfölja affärer. För att underlätta transaktioner kan vissa säljare dessutom ta tillbaka finansiering. Utmaningar med att refinansiera förfallande lån och/eller upprätthålla krav på förbättring av varumärkesprodukter kommer att tvinga många befintliga ägare att omstrukturera eller sälja hotelltillgångar under den närmaste tiden. Stora summor kapital på sidlinjen som behöver sättas in kommer att höja prissättningen av övertygande stressinducerade möjligheter, vilket ger få fynd.
Daniel H. Lesser är medgrundare, VD och koncernchef för LW Hospitality Advisors LLC
