Allt är större i Texas, inklusive hotellaffärer.
Innan bläcket knappt har torkat på den största hotelltransaktionen med en enskild tillgång någonsin i Texas kommer ytterligare ett erbjudande som involverar ett av de största hotellen i Lone Star State, med en annan enorm prislapp.
Ett partnerskap mellan San Diego-baserade Manchester Financial Group och Los Angeles-baserade Colony Capital har fört ut hyresrätten i Fairmont Austin, ett hotell med 1 048 rum i Downtown Austin på 101 Red River Street. Eastdil Secured marknadsför fastigheten, med bud som förväntas komma in på cirka 575 000 USD/rum, Grön gata rapporterad.
Det översätts till cirka 600 miljoner dollar, ett nytt rekord för Austin, men inte riktigt lika stort som förra månadens statliga rekordbrytare: Ryman Hospitalitys köp av 800 miljoner dollar från Blackstone av JW Marriott San Antonio Hill County Resort & Spa med 1 000 rum.
Blackstones affär, som avslutades den 5 juni, är den mest lukrativa hotelltransaktionen med en enskild tillgång som någonsin registrerats i Texas och den näst största nationellt i år, enligt Green Street’s Databas för försäljningskomp.
Om Fairmont Austin tjänar 600 miljoner dollar skulle det överstiga Austins tidigare rekord för hotellhandel med en enskild tillgång, köpet på 246 miljoner dollar 2021 av Host Hotels & Resorts av Hotel Van Zandt.
Vad Grön gata kallar “investerares överflöd” för hotell i Texas har också drivit budgivningen på en portfölj av boutiquetillgångar i Austin, Dallas och Houston till nära 300 miljoner dollar.
Tre hotell under Charles Givens varumärke Hotel ZaZa har gått på blocket, och omfattar 641 rum plus ledningsrättigheter för ett annat med 159 rum. De tre hotellen kom ut på marknaden med ett uppskattat värde på 270 miljoner USD, eller 421 000 USD/rum, med resten tilldelad förvaltningskontraktet. Eastdil Secured har noteringen, som shoppas som en portfölj.
Erbjudandet inkluderar hela Hotel ZaZa-linjen, inklusive avgiftsfria intressen i Hotel ZaZa Austin Downtown med 159 rum, Hotel ZaZa Dallas Uptown med 167 rum och Hotel ZaZa Houston Museum District med 315 rum. Ledningskontraktsdelen av noteringen är för Hotel ZaZa Houston Memorial City, som ägs separat och inte skulle ingå i en försäljning. Kontraktet löper ut i december 2027 och inkluderar förnyelseoptioner.
Portföljen inkluderar även varumärkes- och ledningsrättigheter för Hotel ZaZa-linjen, ett oberoende varumärke som konkurrerar i lyxsegmentet. Hotel ZaZa erbjuder temanrum till gästerna, inklusive vad som är känt som Magnificent Seven Suites, uppkallad efter en populär film.
Enligt rapporten har de tre ZaZa-fastigheterna dragit betydande investerarintresse på grund av deras starka prestanda och lägen på främsta delmarknader. Förra året hade de tre ägda hotellen en genomsnittlig intäkt på 183 USD per tillgängligt rum, en ökning från den pre-pandemiska RevPAR på 173 USD.
Det har varit mer än 4 miljarder dollar i försäljning av stora hotell i Texas under de senaste två åren, eftersom investerare har dragits till starka långsiktiga resultatgrunder. Enligt Green Streets Sales Comps Database fanns det 2,5 miljarder dollar i hotelltransaktioner 2021 i Texas, ett statligt rekord; förra årets totala summa var 1,6 miljarder dollar. Årets totalsumma är på väg att toppa båda.
I april var RevPAR på jämförbara lyxhotell i Austins centrala affärsdistrikt i genomsnitt $246,11/rum, med 70,8% beläggning och genomsnittliga priser på $347,81, enligt STR. Den nivån ligger före den pre-pandemiska nivån 2019, då intäkterna var i genomsnitt $239,61/rum och priserna var i genomsnitt $304,79.
Fairmont Austin, ett av två hotell i Austin som bär ett lyxigt internationellt varumärke, är föremål för ett förvaltningsavtal med Fairmont Hotels & Resorts som löper till 2038.
Det 37 våningar höga glastornet, med en färgskiftande 139-fots spira på kronan, är den tredje högsta strukturen i staden. Byggnaden ansluter via en gångbro till Austin Convention Center, som är värd för SXSW-konferensen. Fairmont har 129K SF mötesutrymme och en takpool.
Enligt marknadsföringsmaterialet rankas hotellets genomsnittliga RevPAR på tredje plats bland hotell i Texas Convention Center, enligt marknadsföringsmaterial.
Manchester och Colony utvecklade Fairmont Austin 2018. Under 2019 refinansierade företaget sitt bygglån med ett skuldpaket på 425 miljoner dollar inklusive ett seniorbolån på 300 miljoner dollar och två mezzaninlån på totalt 125 miljoner dollar. Skuldpaketet förfaller i september, men partnerna har möjlighet till ett års förlängning.
Fairmont Austin genererar mer än två och en halv gånger den inkomst som behövs för att täcka sin skuldbelastning, enligt en KBRA Analytics-rapport.
