En dom i högsta domstolen tidigare denna månad förhindrar bedrägliga krediter från att krävas i konkursförfaranden för affärspartnerskap, även när en partner var oskyldig till bedrägeriet.
Konkurs tillåter vanligtvis gäldenärer befrielse från skulder som uppkommit före inlämnandet, men det finns undantag, enligt US Bankruptcy Code, inklusive en borgenärs krav på “pengar … erhållna genom falska föreskrifter, en falsk representation eller faktisk bedrägeri.”
I Bartenwerfer v. Buckley bekräftade högsta domstolen detta undantag, även för dem som inte själva deltog i bedrägerierna som deras affärspartners begick.
Beslutet utgör dock inte något nytt hot mot affärspartners, inklusive de inom fastigheter, enligt juridiska experter, även om en fastighetstransaktion var kärnan i saken i Bartenwerfer.
“Ärendet förändrar egentligen ingenting för affärspartnerskap,” sade Columbia University professor i juridik Ronald Mann. “I de allra flesta fall kommer det att finnas företag med begränsat ansvar mellan varje individ och ett operativt företag som kan anklagas för bedrägeri.
“Så förutom i de mest små och informella fall som detta, som inte ens hade ett muntligt avtal om partnerskap, än mindre ett dokument som granskats av en advokat, skulle alla bedrägerier på partnerskapsnivå inte avslöja några individer förutom de direkt ansvariga för bedrägeriet, sa Mann.
I Bartenwerfer fann högsta domstolen enhälligt att Kate Bartenwerfer inte kunde använda kapitel 7-konkurs för att betala en skuld, nämligen en dom som vunnits av Kieran Buckley, som Kates make, David Bartenwerfer, hade lurat i en bostadsförsäljning. Konkursdomstolen fann att Kate, Davids informella affärspartner, inte själv hade känt till bedrägeriet.
Paret Bartenwerfers ägde gemensamt ett hus i San Francisco som de bestämde sig för att renovera och sälja med vinst. Rättshandlingar noterar att David tog över projektet, medan Kate för det mesta inte var inblandad. Båda intygade dock för Buckley innan han köpte huset att de hade avslöjat alla väsentliga fakta om fastigheten, vilket de var lagligt skyldiga att göra.
David hade faktiskt försummat att avslöja ett antal större defekter i fastigheten. Buckley stämde och vann $200 000 i skadestånd. Familjen Bartenwerfers ansökte om konkurs och hävdade att de inte kunde betala den skulden och andra. Buckley lämnade in ett klagomål i konkursförfarandet och påstod att skulden till honom var oavslutbar.
I slutändan, när han skrev högsta domstolens beslut för Buckley, avvisade justitierådet Amy Coney Barrett Kate Bartenwerfers påstående att hon borde få konkurshjälp för bedrägerierna som någon annan, hennes informella partner David, hade begått.
“Det juridiska sammanhanget … har länge hävdat att bedrägeriansvaret inte är begränsat till förövaren”, skrev Barrett, och avfärdade också argument som Kate Bartenwerfers advokat framfört om formuleringen av konkurslagen.
Barrett noterade att lagens enda oro inte är gäldenärer, och att vissa villkor måste uppfyllas innan någon har fastnat med bedrägliga skulder som de inte är ansvariga för.
“Bartenwerfer Parlamentet insisterar på att uteslutningen av felfria gäldenärer från att fullgöra skulder som deras medarbetare har tagit upp är oförenligt med konkurslagstiftningens “nystart”-policy. Men konkursbalken är inte inriktad på ett oförfalskat strävan efter gäldenärens intresse, utan försöker istället balansera flera, ofta konkurrerande intressen.
“Medan Bartenwerfer målar upp en bild av ansvar som åläggs olyckliga åskådare, bedrägeriansvar kräver i allmänhet ett speciellt förhållande till gärningsmannen och även då finns försvar mot ansvar tillgängliga”, skrev Barrett.
“Domstolen här konfronterar inte en situation som involverar bedrägeri av en person som inte har något agentur- eller partnerskapsförhållande till gäldenären,” skrev biträdande domare Sonia Sotomayor separat och instämde i yttrandet. “Istället, ‘[t]det relevanta rättsliga sammanhanget” avser endast bedrägerier från “agenter” och “partners inom ramen för partnerskapet.”
“Detta markerar en fullständig seger för vår klient, Kieran Buckley, som har kämpat för att få tillbaka sina förluster sedan han blev lurad för nästan 15 år sedan,” sa Weil, Gotshal & Manges partner Zachary Tripp i ett uttalande som skickades till Bisnow.
“Och det markerar en viktig vinst för andra bedrägerioffer, eftersom domstolens beslut visar att konkurskoden inte kan användas som en sköld för dem som tjänar på bedrägeri,” sa Tripp.
Advokatfirman som representerar Kate Bartenwerfer svarade inte på Bisnows frågor om en kommentar.
Medan partner i de flesta professionellt strukturerade fastighetsaffärer har lite att oroa sig för när det kommer till detta beslut, finns många informella fastighetspartnerskap, särskilt för bostadsförsäljning, och konsumentförespråkare betonar behovet av försiktighet i sådana fall.
“Det här ärendet… har konsekvenser för samboende par, makar och personer i informella affärspartnerskap med avseende på deras potentiella sårbarhet för icke-avskrivningsbara skulder”, skrev AARP Foundations senioradvokat Elizabeth Aniskevich innan fallet avgjordes och noterade att personer över 55 år utgör en majoritet av husförsäljarna, och de flesta av dem säljer tillsammans med en make eller som en del av ett ogift par.
“Om Högsta domstolen [rules for Buckley]kommer det att vara särskilt viktigt för äldre vuxna att vara försiktiga när de driver affärsverksamhet med en partner och skydda sig själva genom att begränsa sitt ansvar när det är möjligt”, skrev Aniskevich.
