Hines och Prime Asset Management säljer ett 698K SF, 33 våningar klass A-kontorstorn i Downtown Houston som är 65% uthyrt, med hyror nästan halva priset för ett nytt Hines-kontorstorn intill.
Byggnaden på 717 Texas Avenue, som öppnade för cirka 20 år sedan och genomgick en renovering på 12 miljoner dollar 2019, har kämpat för att återta fotfästet sedan dess största ägare – McMoRan Oil & Gas, som hade hyrt halva tornet – flyttade ut 2017 .
Partnerna siktar på bud på 225 miljoner USD, eller 322 USD per SF, och säljer fastigheten för värdeskapande köpare genom att tala om för dem att de kan uppnå en stabiliserad avkastning på 8,5 % inom tre år genom att dra nytta av den senaste renoveringen och hyra ut ledigt utrymme, enligt en rapport från Green Street.
JLL, som säkrade ett lån på 163 miljoner dollar för att refinansiera 717 Texas 2017, marknadsför tornet för Hines och Prime Asset Management, den amerikanska investeringsgrenen för Libanons Hariri-familj. Rafik Hariri, som var Libanons miljardärs premiärminister när byggnaden stod färdig 2003, mördades 2005.
Hines, som har en ny utveckling kring 717 Texas-tornet, presenterar tornet som en nyare byggnad än det rådande inventariet i Downtown Houston, varav de flesta byggdes på 1980-talet.
Hines utnyttjar också de högre hyrorna för de nyaste byggnaderna i grannskapet som en del av sin pitch för 717 Texas, inklusive företagets senaste projekt: 1M SF Texas Tower på 845 Texas Avenue, som färdigställdes av Hines och Ivanhoe Cambridge i december.
Hyrorna på 717 Texas ligger i genomsnitt på cirka 26 USD per SF, medan Texas Tower, som är 70 % hyrt, får trippelnettohyror på 45 USD per SF, enligt Green Street.
Hines, i ett samarbete med Cresset Wealth Advisors och Levi Family Partners, är också mitt uppe i att bygga ett 46 våningar högt lyxigt bostadstorn på närliggande Milam Street. När det står klart senare i år kommer lägenhetstornet, som heter Brava, att ha 377 enheter.
Om 717 Texas säljs för det begärda priset på 225 miljoner dollar, skulle det bli den största kontorsbyggnadshandeln sedan 2019, när pensionsfonden California State Teachers köpte en 90-procentig andel i Houstons Bank of America-torn från Skanska för 418 miljoner dollar, eller 595 dollar per SF .
Endast tre kontorsbyggnader har handlats för mer än 200 miljoner dollar i Houston under de senaste fem åren.
Enligt en nyligen publicerad rapport från JLL har Houstons centrala affärsdistrikt 33,7 miljoner SF av klass A kontorslokaler som är cirka 75 % uthyrda. Delmarknaden stod för 56% av leasingaktiviteten i Greater Houston under andra kvartalet 2022.
Houston, liksom många andra stora stadskontorsmarknader, har sett en våg av kontorsflyttningar när hyresgäster flyttar in i nyare utrymmen av högre kvalitet.
Flygningen till kvalitet som gör uthyrningen av äldre kontorsbyggnader mycket tuffare när företag går över till hybridarbetsmönster minskar kontorsfotspår citerades av Colliers som en faktor till negativ nettoabsorption under andra kvartalet på den totala Houston-marknaden.
Kontorsuthyrningsaktiviteten har stadigt ökat i Houston under de senaste veckorna, med klass A-hyror nu i genomsnitt mer än $36 per SF, sa Colliers.
Enligt Kastles veckoundersökning av kontorsbeläggning i 10 amerikanska städer, är kontorsmarknaderna i Houston och Austin ledande amerikanska städer i sin återhämtning, med beläggningsnivåer som har överstigit 55%.
