Två stora CMBS-lån uppbackade av ärevördiga Park Avenue-troféer som hade landat på Trepps “bevakningslista” nyligen förhandlade förlängningar.
Tishman Speyer fick ett års förlängning med ytterligare ett års förlängningsalternativ för ett CMBS-lån på 485 miljoner dollar som hade gått till specialservice. Stöd för lånet var 300 Park Avenue, en byggnad med 26 våningar från 1955.
Förra månaden förhandlade New York-baserade RFR Realty fram en förlängning på ett år, även med ett års förlängningsmöjlighet, av ett skuldpaket på 1 miljard dollar, inklusive ett CMBS-lån på 783 miljoner dollar, på Seagram Building, 375 Park Ave., i ett modifierat paket som inkluderar ett tillskott av eget kapital från RFR.
Förvänta dig mer av samma sak, säger Moody’s Analytics CRE, som nyligen pekade på klass A-obligationer (CGCMT 2013-375P A) på Seagram Building “för att utvärdera de nuvarande marknadsförväntningarna”, skrev Matt Reidy, chef för CRE-ekonomi om CRE-tanken ledarteam på Moody’s. Han säger att mäklare erbjuder obligationerna för 92,25 dollar. “Det nuvarande erbjudandepriset indikerar en marknadsförväntning om att lånet inte kommer att betala sig förrän år fyra, den löptid vid vilken AAA CMBS-avkastningen och avkastningen på 375P A båda är 5,45 %.”
“Det här exemplet visar att marknaden för närvarande förväntar sig att kontorstiden kommer att förlängas under en betydande tid”, skrev han och tillade. “Det här exemplet visar att marknaden för närvarande förväntar sig att kontorstiden kommer att förlängas under en betydande tid.”
Det är vad som är. Hur är det med varför? Två huvudorsaker till utvecklingen kommer att tänka på. För det första vill långivare inte ha fastigheter på sina händer. Var skulle de lossa på den här marknaden? Om en massa lån träffade släparna och långivarna tog nycklarna, skulle det finnas så mycket lager på marknaden att istället för brandförsäljning, skulle det troliga resultatet bli en massiv flammande brandsläckning. långivare skulle skriva av enorma belopp, individuellt och kollektivt.
Det leder till skäl två, ett oplanerat men nödvändigt kollektivt. Om du vill veta vad som händer när verkligheten knackar på din balansräknings dörr för tillgångsvärdering, titta på banker som Signature, Silicon Valley och First Republic som inte kunde stå emot stormarna från mark-to-market när det kom till deras långsiktiga obligationsinnehav, inklusive Treasurys, som måste vara en av de säkraste investeringarna du kan göra. Om du kan hålla dem till mognad. Om inte, kan en uppgång av räntor lämna deras värden i spillror.
Om det plötsligt finns många kontorslån på marknaden och priserna faller, är det inte bara en avskrivning på byggnader som är till salu, utan det kan argumentera för omvärderingar av grossistvärdet för vad långivare har och vad värdet på all kontorsfastighet kan vara. Det är något som ingen i branschen vill konfrontera.
