Stigande räntor, inflationen hämmar fortfarande Kaliforniens bostadsmarknad i sommar
Enligt California Association of Realtors svalnade bostadsefterfrågan i Kalifornien ytterligare i juli 2022, eftersom effekterna av stigande räntor och höga bostadspriser drabbade blivande bostadsköpare, vilket drog hemförsäljningen under den årliga referensnivån på 300 000 för första gången sedan maj 2020.
Stängd depositionsförsäljning av befintliga enfamiljshus i Kalifornien uppgick till en säsongsjusterad årstakt på 295 460 i juli 2022, enligt information som samlats in av CAR från 90 lokala MLS över hela staten.
Den statliga årliga försäljningssiffran representerar det totala antalet sålda bostäder under 2022 om försäljningen höll samma takt i juli under hela året. Den justeras för att ta hänsyn till säsongsfaktorer som vanligtvis påverkar bostadsförsäljningen. Julis försäljningstakt sjönk med 14,4 procent på månadsbasis från 344 970 i juni och ned 31,1 procent från för ett år sedan, då 428 980 bostäder såldes på årsbasis. Juli markerade den fjärde månadsnedgången i rad och den 13:e raka årliga nedgången.
“Mitt under högsäsongen för bostadsköp pressade höga bostadspriser och stigande räntor ned bostadsöverkomligheten till den lägsta nivån på nästan 15 år, vilket i sin tur dämpade bostadsförsäljningen”, säger CAR:s ordförande Otto Catrina. “Men det kvarstår köpmöjligheter under de kommande månaderna för dem som har väntat på sidlinjen när fler listor blir tillgängliga, konkurrensen fortsätter att svalna och priserna börjar stabiliseras.”
Kaliforniens medianpris för hus sjönk med 3,5 procent i juli till 833 910 USD från 863 790 USD som registrerades i juni. Priset i juli var 2,8 procent högre än de 811 170 $ som registrerades i juli förra året och var den minsta prisuppgången jämfört med föregående år på mer än två år. Prisåterställningen tillskrivs till stor del en förändring av försäljningsmixen i juli, då försäljningen av bostäder i miljoner dollar rasade nästan 25 procent från juni.
“Hemförsäljningen har sjunkit eftersom marknaden har förändrats som svar på den senaste uppgången i räntesatserna, och väntande försäljning tyder på att marknaden kan förbli svag i augusti”, säger CARs vicepresident och chefsekonom Jordan Levine. “Takten i försäljningsminskningarna förväntas avta under de kommande månaderna, men eftersom priserna fortsätter att stabiliseras, börjar marknadsvolatiliteten avta och utbudsvillkoren normaliseras ytterligare.”
I och med att marknaden förändrades var konsumenterna mindre positiva i juli till statens bostadsmarknadsförhållanden, enligt CAR:s månatliga Consumer Housing Sentiment Index.
Genomfört i juli trodde 76 procent av de tillfrågade att de övergripande ekonomiska förhållandena i Kalifornien inte kommer att förbättras under de kommande 12 månaderna, medan 81 procent trodde att räntorna inte kommer att sjunka inom ett år. Endast 16 procent av de tillfrågade tyckte att det var ett bra tillfälle att köpa bostad, en liten ökning från 14 procent i juni och något ned från förra julis 17 procent. Nästan två tredjedelar (60 procent) anser att det är ett bra tillfälle att sälja ett hem, vilket skjuter upp Housing Sentiment Index till 59, vilket var betydligt lägre än indexet på 71 i juli 2021
Andra nyckelpunkter från CAR:s rapport för återförsäljning av bostäder från juli 2022 inkluderar:
- På regional nivå fortsatte försäljningen att minska kraftigt med tre av de fem större regionerna som sjönk mer än 30 procent från förra året. Region Central Coast upplevde den största nedgången av alla regioner, med försäljningen rasade med 37,3 procent från ett år sedan. San Francisco Bay Area följde tätt med den näst största nedgången (-37,2 procent), eftersom försäljningen i åtta av de nio länen i regionen sjönk med mer än 30 procent i juli. Södra Kalifornien noterade också en minskning med 36,9 procent från juli 2021, medan nedgångarna i Central Valley (-27,3 procent) och Fjärran norr (-19,0 procent) var mindre allvarliga.
- Alla utom tre län som spårades av CAR visade försäljningsminskningar från för ett år sedan i juli 2022. Av de 48 län som upplevde en försäljningsnedgång minskade 40 av dem med mer än 20 procent från förra året, och försäljningen i 30 län sjönk med mer än 30 procent från år till år. Santa Barbara upplevde den största försäljningsminskningen från förra juli på -50,3 procent, följt av Santa Clara (-46,1 procent) och San Bernardino (-42,3 procent). Län som upplevde en försäljningsnedgång minskade i snitt med -30,2 procent i juli. Antalet län med en försäljningsökning jämfört med föregående år låg kvar på två i juli, samma som i juni. Lassen noterade den största försäljningsökningen av de två länen på 52 procent, medan Plumas redovisade en försäljningsökning på 9,1 procent från förra året. Under de första sju månaderna 2022 hade San Luis Obispo den kraftigaste försäljningsminskningen på -28,9 procent, medan Yuba (+17,7 procent) fortsatte att ha den bästa försäljningsutvecklingen av alla län.
- Nästan 80 procent av alla Kaliforniens län fortsatte att notera en ökning av sina medianpriser på årsbasis. Pristillväxttakten var dock mer måttlig jämfört med för ett par månader sedan då staten satte sitt nya rekord. Sexton län registrerade tvåsiffriga prisstegringar från ett år sedan men var mindre än hälften av de 31 län som registrerades i maj. Mariposa (57,3 procent) hade den största prishöjningen av alla län, följt av Lassen (20,9 procent) och Napa (17,9 procent). Elva län noterade en nedgång i sitt medianpris från juli förra året, där Tehama sjönk mest på -19,3 procent, följt av San Francisco (-8,2 procent) och San Mateo (-6,9 procent).
- De övergripande utbudsförhållandena i Kalifornien lossnade igen, med det statliga osålda lagerindexet (UII) som steg från 1,9 månader i juli 2021 till 3,2 månader i juli 2022, den högsta nivån sedan maj 2020. Förbättringen av indexet berodde främst på en tillbakagång efterfrågad. Indexet anger hur många månader det skulle ta att sälja utbudet av bostäder på marknaden med nuvarande försäljningstakt.
- Fyrtiosex av de 51 län som spårades av CAR registrerade en ökning av aktiva listor jämfört med föregående år i juli, jämfört med 44 län i juni. Fem län hade tresiffriga vinster från år till år när det gäller fastigheter till salu, med Yuba i spetsen med en tillväxttakt på 169,8 procent, följt av Merced (157,0 procent) och Solano (129,5 procent). I andra änden av spektrumet upplevde fem län en nedgång i aktiva listor från för ett år sedan, där Del Norte sjönk mest igen på -45,7 procent, följt av Plumas (-11,8 procent) och Lassen (-7,5 procent).
- Medianantalet dagar det tog att sälja ett enfamiljshus i Kalifornien var 14 dagar i juli och 8 dagar i juli 2021.
CAR:s delstatsomfattande förhållande mellan försäljningspris och listpris* var 100 procent i juli 2022 och 103,8 procent i juli 2021.
- Det statliga genomsnittspriset per kvadratfot** för ett befintligt enfamiljshus var $413, upp från $394 i juli för ett år sedan.
- Den 30-åriga, fasta bolåneräntan var i genomsnitt 5,41 procent i juli, upp från 2,87 procent i juli 2021, enligt Freddie Mac. Den femåriga, justerbara bolåneräntan var i genomsnitt 4,29 procent, jämfört med 2,49 procent i juli 2021.
