Den här serien kommer in i huvudet på beslutsfattarna inom CRE, de människor som formar branschen genom att sätta investeringsstrategi, arbetsplatsdesign, mångfaldsinitiativ och mer.
Eileen Mitchell har tillbringat mer än 30 år på RCS Real Estate Advisors, ett konsultföretag för detaljhandelsfastigheter där hon fungerar som partner. Förra året hanterade hon mer än 500 hyreskontrakt och hanterade portföljer på över 2 000 platser.
Mitchell sa att betydande smärta hägrar för detaljhandeln i slutet av 2023, och hon tror att många investerare och fastighetsägare kommer att fångas på plattfot. Hon sa att branschen redan har glömt lärdomar från pandemin om avtalsstruktur, villkor och riskaversion, och hon såg många återförsäljare bli lite för upphetsade i slutet av 2021 när ekonomin började ta fart. Hon förutspådde korrekt att det inte var hållbart och att saker och ting skulle svalna efter början av 2022.
Följande har redigerats lätt för stil och klarhet.
Med tillstånd av Eileen Mitchell
RCS Real Estate Advisors partner Eileen Mitchell njuter av solljuset och vattnet under en kall helg i sin lägenhet vid stranden.
Bisnow: Baron Rothschild sa en gång “tiden att köpa är när det är blod på gatorna.” Var är blodet idag?
Mitchell: I min värld – detaljhandelsfastigheter – finns blodet både på Wall Street och Main Street. Main Street känner en nypa av inflation. För de flesta konsumenter är det faktiskt mer än en nypa. På Wall Street får investerare panik av marknaden, och effekten är mer än en nypa. Därför kommer vi att se effekten på konsumtionen denna semesterperiod för allt som handlar om detaljhandel. Men hyresvärdarna inser fortfarande inte att konsumenterna drar sig tillbaka. De erkänner inte att det kommer att finnas blod. Varför skulle de efter 18 månader av rekordhyra i sina fastigheter och historiskt låga vakanser i kvalitetstillgångar? De smarta återförsäljarna kommer att behöva fatta svårare beslut om “go or no-go” på affärer, inklusive förnyelser. När hyresvärdarna lider av en del smärta – vilket jag förväntar mig i slutet av 2023 – kommer det att bli mycket blod på gatorna för detaljhandeln. RCS Real Estate Advisors räknar med att detaljhandeln kommer att minska med minst 10 % under kalenderåret 2023, med undantag för lyxvarumärken.
Bisnow: Vilken är din mest kontroversiella CRE-åsikt och varför har du rätt i det?
Mitchell: Vi har haft en bra detaljhandel. Inte för första gången, jag har förutspått att slutet är närmare än vi tror. Jag har länge varit riskvillig och trycker ofta tillbaka när mina kunder vill expandera för aggressivt i goda tider. Ändå förespråkar jag att expandera när andra är rädda. RCS gav råd om ett enormt antal nya affärer på uppdrag av våra privatkunder i djupet av pandemin och de första dagarna av att komma ur den. Idag är dessa avtalsvillkor rent guld.
Bisnow: Om du inte var i fastigheter, vilken väg skulle din karriär ha tagit?
Mitchell: Jag började min karriär inom merchandising, arbetade som modeköpare och älskade det. Men det ständiga resandet störde mitt personliga liv. Nu, även om jag fortfarande reser mycket, är det mer kontrollerat. Mitt drömjobb skulle dock ha varit en processförare. Jag älskar att argumentera.
Med tillstånd av Eileen Mitchell
RCS Real Estate Advisors partner Eileen Mitchell (längst till vänster) och kunder på en fastighetsturné i Westfield WTC.
Bisnow: Om du kunde göra en förändring i branschen, vad skulle det vara?
Mitchell: Jag skulle definitivt ändra ett par saker. För det första måste kommersiella fastigheter göra fler framsteg när det gäller att bli mer miljömässigt hållbara. Vi skulle kunna göra mycket mer och i en snabbare förändringstakt.
För det andra skulle jag vilja se fler fastighetsutvecklare och återförsäljare ta med sin enorma talang till stadsförnyelse. Kommunala tjänstemän och andra intressenter är ofta redo att vara bra partners men kan inte hitta motsvarigheter från den privata sektorn att samarbeta med. Förmodligen är risken, ansträngningen, tiden och de slutliga belöningsnivåerna i obalans, så vi måste uppmuntra utvecklare och återförsäljare att ta med sina talanger till bordet. Det finns många möjligheter som skulle kunna skapas genom att på ett genomtänkt sätt kurera återförsäljare, utbildningsinstitutioner, tjänster, hälsa och välbefinnande och andra innehavare av butiksytor i stadsmiljöer om pengarna och incitamenten fanns för att utföra.
Bisnow: Vad är en sak du skulle göra annorlunda från tidigt i din karriär?
Mitchell: Jag skulle inte ändra någonting. Även om det var en kompromiss att lämna modebranschen och flytta in i detaljhandelsfastigheter, är det inget att ångra. Det har gjort det möjligt för mig att ha en karriär som gjort det möjligt för mig att göra det jag älskar. Fastigheter betalar mycket bättre och ger mig en livsstil som jag tycker om och kan dela med min man, familj och vänner. Att prestera bra för mina kunder är givande och håller mig fokuserad. Jag älskar att få resultat för mina kunder.
Bisnow: Hur bestämmer du som ledare vem som är värd att vara mentor och vem som helt enkelt inte passar?
Mitchell: Alla har en skicklighet och är kapabla till stor framgång, men alla har inte skarpsinne eller önskan om fastigheter. Det är inte lätt, och om någon säger att det är så ska de inte vara i branschen. Min teori har alltid varit, vilket jobb eller ansträngning man än ägnar sig åt så måste man jobba med det. När jag ser människor som är villiga att arbeta hårt, inklusive en vilja att göra det underliga såväl som det spännande, är jag glad över att dela med mig av mina kunskaper och erfarenheter.
Bisnow: Vad tycker du om metaversen? Har det någon relevans för CRE?
Mitchell: Metaversen, krypton, rymdresorna för fritiden — jag bedömer dem lika irrelevanta. Vi har allvarliga frågor att lösa här på den här planeten, såsom klimatförändringar, underhåll och uppgradering av vår infrastruktur, stabilisering av globala marknader och splittrad politik. Jag uppskattar upptäcktsresandes fantasi, men tills världen är bättre förberedd är metaverse för mig bara ett symptom på att människor flyr från dessa problem. Jag inser att det kan få mig att verka gammaldags. Om 10 år, om alla dessa saker blir verklighet, kommer jag glatt att erkänna att jag hade fel.
Med tillstånd av Eileen Mitchell
RCS Real Estate Advisors partner Eileen Mitchell (höger) och en syster tittar på solnedgången på stranden.
Bisnow: Vad ser du som de bestående effekterna av pandemin på CRE?
Mitchell: Tidigt under pandemin, 2020 och 2021, trodde jag att det skulle få en väsentlig inverkan på avtalsvillkor, struktur och riskaversion. Men till slut glömde vi alla pandemin, nästan entusiastiskt så. Nu ser jag att detaljhandelsfastigheter återgår till vad det var före pandemin. Så vi kommer nog behöva lära oss läxan igen; Jag hoppas bara att det inte är om 100 år till.
Bisnow: Som ni vet pågår det en massiv konversation om att flytta fram fler färgade och kvinnor till C-suiten. Vad gör du för att ta itu med de rösterna och den rörelsen inom din egen organisation?
Mitchell: Som en kvinnlig CRE-chef i C-sviten är jag ett undantag, och det är olyckligt eftersom vi tar med lika talanger till bordet. Detta gäller för alla branscher. Vi måste fortsätta att växa och belöna kvinnor i alla branscher, eftersom det finns många som gör fantastiska saker. Medan CRE har förbättrats, måste den och andra industrier göra det bättre.
Där vår bransch fortsätter att falla långt ifrån är att attrahera och avancera färgade personer. På RCS försöker vi föregå med gott exempel. Men vi skulle definitivt kunna göra mer.
Bisnow: Så, det här är helgens intervju. Vad är din typiska helgrutin?
Mitchell: På fredagar beger jag mig till mitt strandhus, en lägenhet vid havet i Nassau County som är ett enkelt pendlingsavstånd till Manhattan. Jag älskar havet. Vattnet är underhållningen när jag och min man är där ute. Jag simmar, promenerar och cyklar på stranden, lyssnar på vågorna och tittar på delfiner och valar. Havet rensar mitt huvud. Men väldigt snabbt rullar arbetsveckan på igen och jag är tillbaka på det, eftersom jag är den tuffa förhandlare som mina kunder räknar med att jag ska vara. Min strandhusvila ger mig Zen-ögonblicket som gör att jag kan vara på mitt bästa.
