Den här serien kommer in i huvudet på beslutsfattarna inom CRE, de människor som formar branschen genom att sätta investeringsstrategi, arbetsplatsdesign, mångfaldsinitiativ och mer.
Vill du tjäna pengar under de kommande fem åren? Köp kontor.
Sonny Kalsi, co-VD för BentallGreenOak, sa att han tror att det är där den största möjligheten kommer att finnas under de kommande fem åren när långivare slutar vara så förstående och börjar flytta nödställda affärer till marknaden. Han förutspår att en omprissättning av tillgångsklassen kommer att sammanfalla med en ökad återgång till ämbetet eftersom en försvagad ekonomi och vågor av uppsägningar för tillbaka arbetare.
Kalsi var med och grundade GreenOak Real Estate 2010 och övervakade dess sammanslagning med Bentall Kennedy 2019. Han var tidigare global co-head för Morgan Stanleys fastighetsinvesteringsverksamhet och VD för Morgan Stanley Real Estate Funds, där han övervakade 100 miljarder dollar av fast egendom.
Nu övervakar han BGO, en global investeringsrådgivare för fastighetsförvaltning med cirka 78 miljarder USD globala tillgångar under förvaltning över kontors-, industri-, flerfamiljs-, detaljhandels- och hotellfastigheter.
Följande har redigerats lätt för stil och klarhet.
Med tillstånd av BentallGreenOak
BentallGreenOak co-VD Sonny Kalsi
Bisnow: Baron Rothschild sa en gång att “tiden att köpa är när det är blod på gatorna.” Var är blodet idag?
Kalsi: Det finns mycket nöd över många hörn av CRE-marknaden och den fortsätter att byggas upp. Under de senaste två och ett halvt åren har de flesta långivare varit ganska förstående för låntagare och alla utmaningar som pandemin medför. Det kan dock inte vara för evigt. Nu står vi inför en lågkonjunktur; räntorna har gått upp rejält på mycket kort tid och det finns väldigt lite likviditet. Som ett resultat drar långivarna tillbaka.
Denna nöd är inte bara begränsad till USA, eller till någon specifik fastighetsprodukttyp. Vi ser det också i Europa. Jag tillbringade nyligen två veckor i Asien, där det är lite mindre nöd, men det kommer och kommer att komma ikapp. Det är svårt att gå in och investera när det är blod på gatan, men om man kan gå in och ha övertygelsen att se igenom det, är det då man kan få det bästa värdet. Just nu ser vi mest “blod på gatorna” på kontorsmarknaden, så det är där vi tror att vi kan se de mest övertygande värdemöjligheterna, även om det troligen är för tidigt idag.
Bisnow: Vilken är din mest kontroversiella CRE-åsikt och varför har du rätt i det?
Kalsi: Inte överraskande baserat på min tidigare punkt, tror jag att var folk kommer att tjäna mest pengar under de kommande fem åren är kontor. Många skulle anse detta som kontroversiellt eftersom kontorssektorn inte precis är populär bland de flesta investerare just nu. Detta gäller särskilt i de stora gateway-städerna som New York och San Francisco där kontoren är särskilt tomma. Det finns dock en hel del konventionell visdom som indikerar att vi fortfarande upplever en Covid-baksmälla, och jag tror att när vi tittar på kontorsbeläggning om några år kommer det att se mer ut som före Covid. En lågkonjunktur och vissa förluster av arbetstillfällen kommer att uppmuntra många människor att återvända till kontoret för att bli mer synliga för ledarskapet. Detta i kombination med nödställda skulder och utmätningar kommer att medföra en betydande omprissättning av kontorstillgångar – mycket mer än andra tillgångsklasser som industri eller flerfamiljshus. Det är därför jag tror att kontor är där den mest värdefulla möjligheten kommer att vara; dock kommer det att krävas mycket mod i de rådande marknadsförhållandena.
Bisnow: Om du inte var i fastigheter, vilken väg skulle din karriär ha tagit?
Kalsi: När jag var 25 år gammal befann jag mig vid ett vägskäl – jag hade en möjlighet att flytta till San Francisco för att arbeta med teknik, eller så kunde jag flytta till Los Angeles och stanna i fastigheter. När jag kom till San Francisco var vädret kallt och regnigt och den äldre personen som jag skulle träffa var hemma sjuk, så jag träffade några av juniorerna – som inte var så imponerande. Nästa dag åkte jag till LA där vädret var vackert och den äldre personen hämtade mig på flygplatsen i sin cabriolet och tog mig till lunch på stranden. Så om vädret hade varit lite bättre i San Francisco och hade den äldre personen – som var lite av en legend – varit med den dagen, kanske jag skulle ha varit inom tekniken de senaste 30 åren och inte i fastigheter . Det roliga är att mitt arbete inom fastigheter alltmer sammanfaller med teknik, så jag tror att jag fick det bästa av två världar.
Med tillstånd av BentallGreenOak
BentallGreenOak co-VD Sonny Kalsi
Bisnow: Om du kunde göra en förändring i branschen, vad skulle det vara?
Kalsi: Jag skulle vilja se branschen bli mer mångfaldig och se mer ut som samhället i stort. När jag började i branschen var det säkert 90% vita män. Om vi ser till att spegla USA:s demografi som vår vägledning, bör branschen vara minst 50 % kvinnor och 40 % minoriteter. Det är inte bara rätt sak att göra; det har bevisats många gånger att ett team med olika bakgrund, erfarenheter, utbildning och ekonomisk klass kommer med bättre idéer och lösningar. Enkelt uttryckt fattar du bättre beslut med fler perspektiv vid bordet. Som ett resultat av detta presterar kapitalförvaltningsbolag som är mer diversifierade bättre i siffror.
Mångfald, rättvisa, inkludering och tillhörighet är något vi är mycket fokuserade på på BGO. Även om vi alltid har värderat DEIB, vidtog vi 2020 beslutsamma åtgärder både inom vårt eget företag och för att leda branschen inom detta område, och vår policy har resulterat i påtaglig effekt. Som företag åtog sig BGO att två av tre nyanställda var antingen kvinnor eller från en annan underrepresenterad grupp. Jag är glad att kunna rapportera att vi uppnår och överträffar dessa mål. Vi har anställt 400 personer sedan detta löfte, och det har förbättrat mångfalden i teamet avsevärt.
Bisnow: Vad är en sak du skulle göra annorlunda från tidigt i din karriär?
Kalsi: Jag uppmuntrar alltid människor att vara villiga att prova något nytt. Jag stannade på mitt ursprungliga företag i 18 år, och även om jag har haft möjligheten att vara entreprenör önskar jag att jag hade gjort det tidigare. Men jag tror att allt händer av en anledning, så jag tycker om att tänka att jag kanske inte var redo att bli entreprenör förrän jag var närmare 20 års erfarenhet. Som sagt, om jag var tvungen att göra om allt igen, och speciellt om jag visste vad jag vet nu, skulle jag förmodligen ha gjort något mer entreprenöriellt eller gått med i en mer entreprenöriell plattform tidigare i min karriär.
Bisnow: Hur bestämmer du som ledare vem som är värd att vara mentor och vem som helt enkelt inte passar?
Kalsi: Jag tror verkligen att det är en dubbelriktad gata. Om vi vill ha en mer mångsidig bransch och bättre representation är det viktigt att titta på människor för deras potential och inte bara för vad de har gjort hittills. Ofta är de personer som har mer imponerande meritförteckningar människor som har fått fler möjligheter att dejta. Det finns gott om smarta människor där ute, men jag letar alltid efter personer som har en EQ som matchar deras IQ, vilket är svårt att hitta men är en viktigare egenskap i en nyanställning.
Inom kapitalförvaltningsbranschen är ett misstag som folk ofta gör att de tror att allt handlar om kapitalet. Uppriktigt sagt handlar det mer om relationer än pengar. Det andra jag fokuserar alltmer på när jag blir äldre är att hitta och vägleda människor som kommer att betala det framåt. Många investerade sin tid i mig, och jag är evigt tacksam för det, så det är viktigt för mig att göra också. Det har varit så givande att se detta värde levt av så många av våra andra BGO-ledare också, och jag tror att det talar för den kultur vi har byggt på gemensamma värderingar.
Bisnow: Vad tycker du om metaversen? Har det någon relevans för CRE?
Kalsi: Metaversen och blockkedjan har fortfarande många frågetecken, och det beror delvis på att det finns så mycket volatilitet i utrymmet, men det ska bli intressant att se hur det kommer att utvecklas. Vad jag kommer att säga är att potentialen för metaversen att erbjuda oss ett annat medium genom vilket vi kan komma närmare våra hyresgäster och engagera oss på värdefulla sätt för att stärka vår service är det som håller mig fascinerad av dess potential. Jag tycker att det vore dumt att ignorera.
Bisnow/Miriam Hall
BentallGreenOaks Sonny Kalsi
Bisnow: Vad ser du som de bestående effekterna av pandemin på CRE?
Kalsi: Pandemin förändrade allt och accelererade allting samtidigt. Vi såg förmodligen tio år av förändring komprimerade till två eller tre år. Jag tror att en av de mest bestående konsekvenserna av pandemin relaterar till hur människor förhåller sig till fastigheter; vi värdesätter nu mer upplevelser än tidigare, så jag är inte förvånad över att se att resandet har ökat markant med flyg och hotell som är fulla. Människor längtar verkligen efter den mänskliga interaktionen. Många av de CRE-trender vi såg ta fart fanns redan före pandemin men accelererades av pandemin. Varje mörkt moln har en silverkant, och jag tror att pandemin hade många silverkanter, särskilt hur vi kan bygga in flexibilitet i vad som helst.
Borta är den fem dagar långa arbetsveckan på kontoret där det inte finns någon flexibilitet; det är ett minne blott. Jag är optimistisk om kontorets framtid, men det råder ingen tvekan om att vi kommer att använda det på ett annat sätt än vi har gjort under de senaste decennierna.
Så många andra tillgångsklasser stördes också – och det är inte alltid dåligt. Till exempel fortsatte e-handeln att accelerera till förmån för tegel och murbruk, vilket belastade industri- och logistikfastigheter mer och inte var bra för detaljhandeln, men det har varit bra för konsumenterna. Behovet av kylförvaring ökade också, eftersom matleveranspaket och matleverans blev mer populärt.
Bisnow: Som ni vet pågår det en massiv konversation om att flytta fram fler färgade och kvinnor till C-suiten. Vad gör du för att ta itu med de rösterna och den rörelsen inom din egen organisation?
Kalsi: Vi har gjort mycket på den mångsidiga rekryteringsfronten och vårt mål är att göra allt mätbart, men ärligt talat är anställning den enkla delen. Det som kommer härnäst är den svåraste delen, och det är faktiskt att hjälpa människor att lyckas genom utbildning, mentorskap och sponsring så att de kan stanna och växa professionellt, ha en plats vid bordet med rätt personer och ta sig upp på stegen. Att behålla och odla är det svåra, så vi har varit väldigt fokuserade på det. Vi har upptäckt att personalresursgrupper som vårt kvinnliga nätverk, till exempel, hjälper mycket.
Vi gjorde också ett konkret åtagande om jämställdhet mellan könen i alla titlar och led till 2030 med ett specifikt mål om minst 30 % representation av kvinnor i de högsta rangerna. I en fortfarande främst mansdominerad bransch representerar dessa mål en meningsfull förändring. Det är viktigt att lägga ut mätvärden och hålla dig ansvarig för att träffa dem och, ärligt, överträffa dem. Du kan ha många goda avsikter, men du behöver ett sätt att mäta dem.
Bisnow: Så, det här är helgens intervju. Vad är din typiska helgrutin?
Kalsi: Mina helger brukade konsumeras till 100 % av barn och sport och vad de än ägnade sig åt, men jag är en tom häckare nu. För mig är helgerna viktiga för att ladda och reflektera. Mina helger är en kombination av lugn tid och personlig omvårdnad – jag försöker träna och hänga med min fru, vilket är omöjligt. Jag försöker använda helgerna som en tid för att bara ta ett steg tillbaka och tänka inte bara på affärer utan på vad som är viktigt för mig personligen. Jag är också engagerad i flera välgörenhetsaktiviteter, och jag avsätter även lite tid på helgerna för mentorskap eftersom jag tycker att det är lugnare och lättare för mig att göra det då.
Bortsett från det är det avkopplande för mig att se sportlag som Dallas Cowboys till exempel. Jag bor också i Miami Beach, så det är lättare för mig att ta mig ut. Vissa jobbar säkert hela helgen, men jag försöker medvetet att inte skapa arbete åt folk. Helger är en möjlighet att ta ett steg tillbaka, och jag tror verkligen att det krävs mer än en dimension för att göra en person riktigt lycklig. Som ledare är det viktigt för mig att skapa utrymme för de dimensioner som i slutändan ger en gladare, mer engagerad och innovativ medarbetare till kontoret på måndag.
