Gårdagens resultatmeddelande från Prologis gjorde inte marknaderna glada på onsdagensom en nedrevidering vände till en 3,6%-ig nedgång i aktiekursen.
Med högre räntor, oro för inflationen och pågående problem med brist på arbetskraft i leveranskedjan och byggande borde det inte nödvändigtvis vara en överraskning, och investerarnas reaktioner varar inte för evigt. (Priserna steg 0,85 % i slutet av torsdagen.)
Men det fanns också vinstuppropet. Här är några av kommentarerna, inte bara om Prologis, utan hela den industriella marknaden, från företagsledare.
Nära toppen av samtalet sa finanschefen Tim Arndt: “Vi befinner oss helt klart i en volatil makromiljö där pågående inflation, kraftigt stigande räntor och kriget och energikrisen i Europa pressar den globala ekonomin.”
Samtidigt som han snabbt nämnde att företagets grunder är starka, tillade Arndt, “Ändå kommer vi att lägga mindre tid på dessa resultat och mer tid på att beskriva vår syn på marknaden och hur vi navigerar i miljön.”
Det finns en brist på utrymme för nya anläggningar, “robust” hyrastillväxt och “hälsosam aktivitet” som kanske inte är i nivå med pandemisk toppefterfrågan, men hur skulle det då kunna hålla i sig länge?
Det finns en viss dikotomi, kanske skillnaden mellan att reagera på omedelbara potentiella och långsiktiga grundläggande industribehov. Arndt erkände att “vissa kunder offentligt har meddelat en paus i investeringsutgifterna, särskilt de med mer mogna leveranskedjor.” Men andra kunder fortsatte att se “ett övergripande behov av att öka utrymmet eftersom leveranskedjans motståndskraft fortfarande är en stor oro.”
På företagets amerikanska kustmarknader, som genererar mer än hälften av dess globala NOI, är vakanserna 1,7 %. “Geografiskt har vi ett ökat fokus på Europa med tanke på det pågående kriget och den växande energikrisen,” sa Arndt.
Men han tillade att företaget förväntar sig att utbudet av ny industri kommer att minska med 15 % under 2023. Prologis räknar med att prisupptäckten kommer att ta några kvartal av 2023. Brist på tillgänglighet stödjer fortfarande högre priser. Men “vi hanterar verksamheten noggrant och närmar oss våra marknader med en känsla av försiktighet ungefär som vi gjorde i början av pandemin”, säger Arndt. “Inom leasing, trots den mycket starka spotmiljön, ser vi noga efter en dämpad efterfrågan och kommer att anta att det kommer att ske ytterligare makroförsämringar.”
Som svar på en fråga sa ordföranden och VD Hamid Moghadam att nyckelmarknaderna är “exceptionellt starka”, men “det finns marknader där vakansgraden ligger i intervallet 5%, 6%.” Fortfarande låga vakansnivåer med historiska mått mätt, men betydande jämfört med andra marknader.
“Jag menar, vi började 2022 och trodde att hyrorna skulle öka med 11 %; de har ökat med 28 %, tillade Moghadam. “Så, ja, takpriserna har gått upp, men hyrorna som begränsas är betydligt högre.” Enligt hans uppfattning finns det ekonomiskt utrymme för att hantera stressen.
Ett intressant svar var en fråga om minskad efterfrågan. “Vi har noll återbetalningar på Amazon, noll,” sa Moghadam, även om Amazon har fått stor uppmärksamhet för att ha gett upp en del av lagerutrymmet som det hade förvärvat under pandemin. “Vi trodde att vi skulle ha två av typ 160, vi har noll. Och de fortsätter att ta nytt utrymme från oss. Så jag vet inte vad all denna spänning handlar om, men vi har inte sett det på marknaden. De var på en tår 2020 och ’21, och de var förmodligen överengagerade i rymden, och de rullade bara tillbaka det lite.
Och som Mike Curless, chief customer officer noterade, är den typ av churn som nämns när det gäller Amazon cirka 1% av deras innehav, så relativt liten.
Moghadam sa att han trodde “att Fed låg bakom åtta bollen, och att de nu verkligen kör hårt för att komma ikapp och de kommer att överskjuta i sin reaktion” och att den faktiska eftersläpningen i reaktionen, ofta satt till sex månader , kan pågå så länge som två år.
