För drygt ett år sedan, institutionsköp av småhus att förvandla till SFR-fastigheter var väl in i tvåsiffriga procentandelar av alla köpta bostäder, nära 20 % av den pågående försäljningen. Och, som företaget noterade separat, tror 43 % av fastighetsmäklarna att privata ficklistor har blivit vanligare. Sådana köp är ett verktyg som används av institutionella investerare som är intresserade av husblock.
De trender hade också resulterat i att lagstiftare riktade in sig på institutionella ägare av SFR:er för “rovdjursinvesteringar”.
Enligt en ny rapport från Moody’s Analytics kan ett sådant tryck återupptas, men dynamiken blir komplex. Samtidigt som företaget säger att SFR REIT-marknaden “mognar men fortfarande är relativt oprövad”, tillhandahåller företaget data om en viss betydande tillväxt. Institutionella ägare utgör 3 % av den totala hyresmarknaden för småhus i USA, men den andelen växer snabbt och varierar också mycket mellan storstadsområdena.
Den summan kan vara missvisande eftersom endast en liten del av de totala bostäderna är till salu vid varje given tidpunkt. Till och med en stor andel av dessa köp flyttar långsamt den totala ägandet.
Och ändå är förändringarna märkbara. Enligt Moody’s, under de fem åren mellan 2017 och 2022, ökade antalet fastigheter som SFR REITs ägde med 8,4 %, även om beståndet av enfamiljshus endast växte med 2,9 %.
Med alla ökningar har den institutionella SFR-branschen också hanterat marknadsförhållanden som inte alltid är gynnsamma för dem.
“Under 2020 minskade deras innehav varje kvartal från motsvarande kvartal 2019”, stod det i rapporten. “Den långsammare takten och dispositionen av tillgångar måste dock förstås i ett bredare sammanhang av långsiktiga investeringsmål: fastigheter med låga takpriser såldes för att betala tillbaka skulder och för att finansiera framtida förvärv, antingen via direkt utveckling eller köp av bostäder från joint venture utvecklarpartners.”
En annan aspekt av nuvarande dynamik är genomsnittliga beläggningsgrader över 95 %, med variationer eftersom “operatörer strategiskt kan ge upp beläggningen på vissa marknader för att uppnå en högre hyresnivå per enhet.”
Hyrorna hade en blandad tillväxt jämfört med föregående år 2022 mellan 8 % och 10 %. Det borde inte vara förvånande med tanke på hyrestillväxten i flerfamiljshus och även den roll som skyddet spelade för att driva inflationen uppåt.
Förnyelsetakten är stark, men nya hyrespriser saktar ner, vilket väcker frågan om man går bort från att byta till SFR som ett alternativ till att köpa hus.
En fråga som Moody’s uttryckligen ställde var: “Hur påverkar tillväxten i antalet fastigheter som ägs av den här ägarstrukturen utbudsdynamiken och den beslutskalkyl som utvecklarna gör?”
En övervägande kommer sannolikt att vara vad institutionella investerare har råd med för att göra fastigheter lönsamma. Median Priserna som institutionella investerare betalar är cirka 26 % lägre än medianpriserna i samma stater, enligt en studie av National Association of Realtors. Cirka 42 % av de tillfrågade sa att “institutionella investerare köpte bostäder som behövde reparation.”
På det sättet verkar dynamiken likna husvändning, där simfötter vanligtvis letar efter huspriser som ligger 25 % till 35 % under marknaden för att lämna utrymme efter reparation och ombyggnad för en vinst. Men så småningom kommer de billigare fastigheterna att bli tunna.
