Med första halvåret nu i böckerna har 2022 hittills gett en oväntad och tumultartad resa. Det var bara för sex månader sedan när S&P 500 nådde rekordnivåer i en värld där kvardröjande tryck i leveranskedjan och potentiella covid-utbrott verkade vara de två mest pressande riskerna för ekonomier över hela världen. Medan dessa två faror avtar, kan en uppdaterad serie av makroöverhäng vara mer skrämmande än någonsin. Inkluderat är det pågående kriget i Ukraina, stigande räntor och stigande inflationsnivåer.
Även om USA tekniskt sett inte befinner sig i en ekonomisk recession ännu, känner många ångest på grund av effekterna av en nedgång i aktivitet i kombination med snabba prisökningar, vilket resulterar i en urholkning av konsumenternas köpkraft. Å andra sidan är tjurfallet mot en lågkonjunktur väl förankrat av en arbetsmarknad med nära historiskt låga arbetslöshetssiffror. Den amerikanska centralbanken Federal Reserve (Fed) har tydligt telegraferat ett åtagande att dämpa inflationen, och även om centralbanken kan vara agnostisk mot sjunkande aktiekurser kan en vaclande arbetsmarknad vara dominopunkten som får Fed att blinka. Även om veckovisa arbetslöshetsanmälningar ännu inte har gett anledning till oro än så länge, har ett ökande antal företag meddelat planer på att bromsa anställningar eller minska antalet anställda, inklusive flera av de stora teknikföretagen som Google, Apple och Meta.
Nyligen har många amerikanska kommersiella fastighetsmarknader och/eller tillgångar börjat uppleva en nedåtgående förändring i värden, eftersom många köpare har pausat på grund av skyhöga kostnader som resulterat i att företag omprövar expansionsplaner. Ytterligare dämpning av efterfrågan har orsakats av räntehöjningar som slår igenom i högre finansieringskostnader. Inom logisektorn har en fortsatt obalans mellan hotelltillgångar till försäljning och efterfrågan på investeringsmöjligheter i många fall resulterat i konkurrenskraftig prissättning av affärer och en dämpning av förväntad aktieavkastning. Faktum är att vissa investerare nu upplever förbättrade risk-/avkastningsutsikter i underordnade och/eller mezzaninlån jämfört med aktiemöjligheter.
LWHA Q2 2022 Major US Hotel Sales Survey inkluderar 133 försäljningstransaktioner av enstaka tillgångar över 10 miljoner USD som totalt uppgick till cirka 5,3 miljarder USD och inkluderade cirka 21 200 hotellrum med ett genomsnittligt försäljningspris per rum på 248 000 USD. Som jämförelse inkluderade LWHA Q2 2021 Major US Hotel Sales Survey 60 försäljningstransaktioner för enskilda tillgångar över 10 miljoner USD som uppgick till 4,7 miljarder USD och inkluderade cirka 14 000 hotellrum med ett genomsnittligt försäljningspris per rum på 331 000 USD.
- Jämfört andra kvartalet 2022 med andra kvartalet 2021 ökade antalet avslut med cirka 122 procent medan den totala dollarvolymen växte med cirka 12 procent, men försäljningspriset per rum sjönk med 25 procent.
Som ytterligare jämförelse identifierade LWHA Q2 2019 (pre-pandemic) Major US Hotel Sales Survey 35 transaktioner på totalt cirka 2,6 miljarder USD inklusive 9 100 hotellrum med ett genomsnittligt försäljningspris per rum på 286 000 USD.
- Jämfört andra kvartalet 2022 med andra kvartalet 2019 ökade antalet avslut med nästan fyra gånger medan den totala dollarvolymen mer än fördubblades, men försäljningspriset per rum var ungefär 13 procent lägre.
I jämförelse med första halvåret 2022 med samma tidsram 2021 indikerade LWHA Major US Hotel Sales Survey en nästan trefaldig ökning av antalet försäljningstransaktioner, en fördubbling av den totala dollarvolymen och en ökning med cirka 2 procent i försäljningspriset per rum.
Anmärkningsvärda observationer för andra kvartalet 2022 inkluderar:
- Trettioåtta avslut eller ungefär 29 procent av det totala nationella kvartalet skedde i delstaten Kalifornien, följt av tjugonio avslut eller 22 procent av det nationella kvartalet i Florida. Sammanlagt skedde sextiosju affärer eller 50 procent av det nationella kvartalet i Kalifornien och Florida.
- Tolv affärer eller nästan 10 procent av det totala nationella kvartalet skedde i delstaten Georgia, varav nio var i Atlanta Metropolitan Area och de återstående tre i Savannah Metropolitan Area.
- Två försäljningar under andra kvartalet 2022 slutfördes för mer än 200 miljoner USD vardera.
- Naples Grande Beach Resort med 553 enheter köptes av Storbritannien-baserade Henderson Park Capital Partners från Northwood Investors LLC för totalt 248 miljoner USD, eller 448 000 USD per nyckel. Northwood Investors LLC köpte fastigheten 2013 för 149 miljoner dollar eller 50 procent mindre än den nuvarande handeln.
- Sunstone Hotel Investors, Inc. (NYSE: SHO) förvärvade från Hyatt Hotels Corporation The Confidante Miami Beach med 339 rum för 232 miljoner dollar, eller 684 000 dollar per nyckel. SHO kommer att investera cirka 60 miljoner dollar för att ompositionera badorten under Hyatts Andaz-varumärke.
- Nio försäljningar under andra kvartalet 2022 slutfördes för mellan $100 miljoner och $199 miljoner vardera.
- Parkwest Casinos köpte Bicycle Hotel & Casino med 99 rum i Bell Gardens, CA för 102 miljoner dollar, eller drygt en miljon dollar per enhet. En separat enhet, relaterad till köparen, förvärvade spelverksamheten för ett ej offentliggjort belopp. Bicycle Casino är ett pokerkortrum som erbjuder ett urval av kortspel med ett brett utbud av gränser.
- Wequassett Resort and Golf Club med 120 nyckeltal i Harwich, MA på Cape Cod, förvärvades av EOS Investors LLC för 105 miljoner USD, eller 850 000 USD per enhet.
- Ett joint venture mellan Oxford Capital Group, LLC & Goldman Sachs sålde Godfrey Hotel Hollywood med 220 rum i Los Angeles, Kalifornien för 115 miljoner dollar eller ungefär 523 000 dollar per enhet till ett dotterbolag till The Related Companies. Oxford Capital Group, LLC har ett mindre ägande i fastigheten.
- Hyatt Hotels Corporation (NYSE: H) sålde till Woodbine Development Corporation Driskill Hotel med 189 rum i Austin, TX för 125 miljoner dollar eller 661 000 dollar per enhet. H kommer att fortsätta att förvalta anläggningen under ett långsiktigt förvaltningsavtal.
- Ett joint venture mellan Trinity Real Estate Investments LLC och Oaktree Capital Management, LP förvärvade från Hyatt Hotels Corporation (NYSE: H) Hyatt Regency Indian Wells Resort & Spa med 530 nyckel i Indian Wells, CA för 135,725 miljoner USD eller 256 000 USD per enhet. Köparen har för avsikt att genomföra en kapitalförbättringsplan på flera miljoner dollar för att ompositionera resorten, och H kommer att fortsätta att förvalta anläggningen under ett långsiktigt förvaltningsavtal.
- Pebblebrook Hotel Trust (NYSE: PEB) förvärvade Inn on Fifth med 119 rum i Neapel, FL för 156 miljoner dollar eller drygt 1,3 miljoner dollar per enhet.
- En satsning ledd av Avi Philipson investerade 157 miljoner dollar eller 858 000 dollar per nyckel för att förvärva skulden och en andel i William Vale-hotellet med 183 rum i Brooklyn, NY. Transaktionen inkluderade förvärv av skulder och en 50-procentig andel i fastigheten.
- Efter det nyligen avslutade bygget av Conrad Nashville med 234 rum, sålde ett joint venture mellan Propst Development och Chartwell Hospitality fastigheten till Northwood Investors för 170 miljoner USD eller 727 000 USD per nyckel.
- Pebblebrook Hotel Trust (NYSE: PEB) förvärvade från Square Mile Capital och Metrovest, Gurney’s Newport Resort & Marina med 257 rum i Newport, Rhode Island för 174 miljoner dollar, eller 677 000 dollar per enhet. PEB har rätt att köpa småbåtshamnen (som inkluderar 22 slipsar för båtar upp till 240 fot) 2027.
Institutionella investeringsplattformar, av vilka många är logicentrerade, dominerade hotelltransaktionsarenan under andra kvartalet 2022.
- Exempel på köpare är: Apollo Global Management, Barings Real Estate Advisers, DiamondRock Hospitality Company, Electra America Hospitality Group, EOS Investors LLC, Henderson Park Capital Partners, Highgate, KSL Capital Partners, Mission Hill Hospitality, Noble Investment Group, Northwood Investors, Oaktree Capital Management, LP, Opterra Capital, Pebblebrook Hotel Trust, Reuben Brothers, Rockbridge, Stockdale Capital Partners, Stonebridge Companies, Summit Hotel Properties, Inc., Sunstone Hotel Investors, Inc., The Related Companies, Trinity Investments, Wheelock Street Capital, Woodbine Development Corp. och Wright Investments, Inc.
- Exempel på säljare (av vilka några också var köpare) inkluderar: Banyan Investment Group, Baywood Hotels, G6 Goldman Sachs, Highgate, Hospitality Property LLC, Host Hotels & Resorts, Inc., Hyatt Hotels Corporation, JMI Realty, MCR, Northwood Investors LLC , Oxford Capital Group, LLC, Park Hotels & Resorts Inc., RLJ Lodging Trust, Square Mile Capital, Summit Hotel Properties, Inc. och Watermark Lodging Trust.
Återhämtningen av den amerikanska logibranschen fortsätter att vara ojämn eftersom drivkraften till fritidsinriktade marknader generellt går bra, medan många stadsmarknader i centrum fortsätter att möta utmaningar. Minskad personalstyrka till följd av brist på arbetskraft har generellt sett lett till gynnsamma ökningar av sektorns lönsamhet. På grund av pandemins överdimensionerade inverkan på resor har de senaste hotellbranschens grunder frikopplats från historiska korrelationer till mätvärden som bruttonationalprodukt, företagens lönsamhet och konsumenternas förtroende, och har hittills motverkat trenden med försämrade makroekonomiska rubriker. Med detta sagt blir negativa datapunkter svåra att ignorera. Fundamentala trender på kort sikt förblir starka eftersom den hektiska sommarens resesäsong är i full gång, och logibranschen drar nytta av uppbyggnaden av konsumentbesparingar under pandemin och frigörandet av uppdämd efterfrågan inklusive återvändande av inkommande internationella resenärer. Även om affärsresorna återkommer med en betydande förbättring av efterfrågan på hotell mitt i veckan, fokuserar sektorn på en potentiell avmattning av efterfrågan och prissättning när fritidsresor avtar under hösten tillbaka till skolan. Under det senare halvåret kommer fortsatta flygbolagsstörningar som ökar resandet, i kombination med stigande priser, att sätta negativ press på efterfrågan och prissättningen på hotellrumsnätter.
Brist på arbetskraft och störningar i leveranskedjan skapar utmaningar för välbehövliga renoveringar av befintliga hotell, av vilka många gynnades av avslappnade varumärkesstandarder under pandemin, men nu förstärks de. Brist på arbetskraft och störningar i försörjningskedjan orsakar också förseningar i öppnandet av nya hotell under utveckling. Båda utmaningarna som underblåser stigande kapitalutgifter och/eller byggkostnader, har förlängt utvecklingstiderna, och tillsammans med stigande räntor och en fortsatt brist på byggfinansiering, minskar den ekonomiska genomförbarheten för många föreslagna hotell.
Geopolitisk volatilitet, ekonomiskt lågkonjunkturtryck som resulterar i snabbt stigande kostnadskostnader och investeringskrav bidrar alla till oklara tillväxtantaganden som resulterar i ökad emissionsrisk för investerare. Med detta sagt är enorma summor kapital som samlats in för förväntad pandemi-inducerad nöd och konkurser som för det mesta inte förverkligats under press för att användas när kontanter som ställs på sidan förlorar i värde varje dag under en inflationsmiljö. Att resa fortsätter att utvecklas som ett världsomspännande fenomen, och kontinuerlig omprissättning av hotellrumsnätter positionerar logibranschen som ett mycket önskvärt mål för sofistikerade opportunistiska investerare. Hotellverksamheten är bevisligen motståndskraftig, vilket framgår av starka återhämtningar efter tidigare nedgångar, inklusive attackerna den 11 september och den stora lågkonjunkturen. Boendebranschens återhämtning efter pandemin har hittills överträffat förväntningarna och kommer sannolikt att resultera i den mest robusta återhämtningen någonsin.
Daniel H. Lesser är VD och koncernchef för LW Hospitality Advisors LLC.
