Även om industrisektorn kan mjukna upp, finns det fortfarande många tecken på fart att hitta i vissa områden, enligt Green Streets senaste industrisektoruppdatering.
Först de dåliga nyheterna: Totala transaktioner rasade med 40 % jämfört med föregående år under första kvartalet på grund av ihållande breda bud- och säljspreadar och minskad tillgänglighet och högre kostnad för skuldfinansiering, särskilt för portföljaffärer med större checkstorlek.
Å andra sidan pekar rapportförfattarna Vince Tibone och Jessica Zheng på efterfrågan på kyllager, stigande NOI-prognoser och kontantfrigörande spridningar – särskilt vid Prologis – och hamnaktiviteten i Houston och East Coast.
Vad man ska gilla
Kyllagringsföretaget Americold höjde SP-NOI-guidningen för 2023 med hela 800 bps baserat på rekordbeläggning under första kvartalet och GreenStreet sa att kyllager kommer att se massiva NOI-toppar i samma butik eftersom det också höjde beläggningsuppskattningarna för helåret med över 200 bps som det har uppnått fler fasta åtaganden.
Kontantfrigörande spreadar, som mäter förändringen i hyra per kvadratfot mellan nya och utgående hyresavtal, nådde rekordnivåer på många industriella REITs under första kvartalet “och bör fortsätta att växa under de kommande tre åren eftersom utgående hyresavtal fortsätter att fånga den anmärkningsvärda marknadshyransökningen från 2021 och 2022”, enligt rapporten.
I år förväntas kontantfrigörande spreadar vara oförändrade, men GreenStreet förväntar sig att de kommer att stiga avsevärt under 2024. Prologis indikerar att cashmark till marknaden på 2024 års leasingrulle kommer att vara 70% till 75%, långt över GreenStreets tidigare prognos på 56 %.
Dessutom höjs prognoserna för NOI-tillväxt för samma fastighet på kort sikt med 80 bps per år i genomsnitt fram till 2025, på grund av högre marknadshyratillväxt och släppande spridningsuppskattningar. Återigen är det Prologis, som fick ett mer betydande uppsving 2024 och 2025.
Kustmarknaderna bör se mer gynnsamma utsikter för tillväxt av marknadshyror, drivet av den strukturella obalansen i utbud och efterfrågan. GreenStreet gav Miami och Atlanta de mest betydande positiva revisionerna. SoCals prognoser på kort sikt sänktes marginellt eftersom hamnarnas volymer har gett vika för hamnarna i Houston och östkusten. De tar marknadsandelar från västkusten och skulle denna förändring fortsätta, “kan förlusten av marknadsandelar utgöra oro för SoCals industriella grunder”, enligt rapporten.
CNBC rapporterade på måndagen att hamnen i Long Beach, Kalifornien, i e-postmeddelanden, skulle stänga på måndag på grund av avstannade fackliga kontraktsförhandlingar. Oakland hamn stängde fredagen på grund av liknande tvister.
Sammantaget fortsatte importcontainervolymerna att rasa under första kvartalet, och minskade med nästan en tredjedel, jämfört med föregående år, för att falla något under nivåerna före pandemi, visade rapporten.
Vad är mjukgörande
Varukonsumtionen avtar när detaljhandeln exklusive bilar, gas och restauranger sjönk marginellt i mars och april, en trend som stöds av lager i hamnvolymer och efterfrågan på lager. Tillväxten av e-handel överträffade tegel och murbruk under första kvartalet.
Detaljhandelns lager steg under första kvartalet och är cirka 2 procent lägre än 2019, jämfört med 6 procent lägre under föregående kvartal.
Walmart och Target minskade sina lager som byggde upp överskott under pandemins avbrott i leveranskedjan. “Återförsäljare förväntas anta ett försiktigt tillvägagångssätt mot lagerhantering under resten av året, särskilt på diskretionära föremål,” enligt författarna.
Nettoabsorptionen under första kvartalet var lägre än väntat och vissa har en mer försiktig inställning till leasing.
Prissättning Kraft kommer till hyresvärdar
Utbudet förväntas nu överstiga efterfrågan med 150 miljoner kvadratfot 2023. Beläggningen sjönk till 96 %, vilket fortfarande är långt över kort- och långtidsgenomsnittet.
“Under de senaste åren förväntas efterfrågan och utbud vara mestadels anpassade till 2% av det totala beståndet per år, vilket borde möjliggöra en uthållig prissättningskraft för hyresvärdar i en miljö med låg vakans”, enligt rapporten.
GreenStreets M-Rev-PAF-tillväxt (kombinationen av förändringar i marknadshyror och beläggning) för 2023 är oförändrad på 7%, med hänsyn tagen till en solid marknadshyratillväxt under Q1 på 3% och förväntan om en blygsam ekonomisk nedgång under andra halvåret årets. Prognoserna för 2024-2026 höjs med 500 bps, kumulativt, på grund av lägre utbudsförväntningar.
