I en mening är DBRS Morningstars råd att hyresgästernas kvalitet är viktigt i en lågkonjunktur enkla. Hyresgästernas kvalitet är alltid ett problem när man försöker förstå den finansiella styrkan i en investering i utvecklingsprojekt i någon del av CRE.
Prispress uppåt och tryck nedåt på takräntorna har alla motiverats av förväntan om framtida hyrestillväxt. Allt det beror på om hyresgästen är kvar i verksamheten och klarar av ökade utgifter.
“Hyresgästernas kvalitet är en indikator på framtida kassaflödesstabilitet för emittenter av fastighetsenheter, särskilt i en lågkonjunktur, och den nuvarande stigande räntemiljön får marknadsaktörer att undra om (eller när) en lågkonjunktur kan komma”, företaget skrev.
Det innebär mer press på hyresgästerna, som har utgifter som inte är hyra mer sannolikt att känna den direkta effekten av ökade finansieringskostnader och även kunder som påverkas, vilket potentiellt kan minska deras inköpsplaner som ett resultat.
Enligt kreditvärderingsinstitutet är utsikterna för CRE-enheterna i stort sett stabila. “DBRS Morningstar-klassade emittenter har i allmänhet hög exponering mot hyresgäster med investeringsgrad (IG) eller hyresgäster relaterade till IG-moderbolag, vilket bör upprätthålla stabila kassaflöden under hyresgästernas respektive hyresavtal”, skrev företaget och tillade, “genomsnittet Den sammanlagda andelen fallissemang för DBRS Morningstar-klassade globala företag mellan 1976 och 2021 (exklusive avbrutna kreditbetyg) var 1,88 % för kategorin BBB-klassad, en markant skillnad från 6,43 % fallissemang för kategorin BB-klassad.”
En stor del av DBRS Morningstars ratingmetoder använder en topp-10 hyresgäst, baserat på hyresintäkter, för varje emittent. Av dessa är 65 % i stort sett investment grade (IG), ytterligare 7 % har ett IG-företagsmoderbolag, 8 % är icke-IG och 20 % har ingen offentlig rating.
Emittenterna driver omfånget av pensionsfond REOCs, retail REITs/REOCs, industriella REITs/REOCs, kontors REITs och diversifierade REITs., där den första är den mest negativa risken, och så med den största koncentrationen av hyresgäster av hög kvalitet.
Även om tillvägagångssättet väcker en fråga. Det finns mer än ett sätt som hyresgäster, även IG-en, kan bli ett problem. Även om de kan ha den finansiella stabiliteten för att klara en ekonomisk storm, kan de besluta sig för att minska kostnaderna. Ett bra exempel är KPMG, som efter att ha meddelat att de skulle flytta från en del av Manhattan till en annan och sedan släppa den andra showen: det skulle krympa sin kontorsyta med 40 %.
