Den nischade kommersiella fastighetssektorn i iIndustriell utomhusförvaring (IOS) ser en växande efterfrågan i linje med den bredare industrifastighetsboomen och denna positiva trend ser ut att fortsätta.
“Investerarnas efterfrågan på IOS har stöttats av starka senaste operativa resultat, gynnsam långsiktig dynamik för utbudsefterfrågan och en de minimis cap-ex börda”, skriver Vince Tibone och Jessica Zheng i en Green Street-rapport om sektorn.
“Med tanke på ungefär noll nettotillgång av nya IOS-platser nära logistiknoder, bör efterfrågan och hyrestillväxt för välplacerade IOS förbli robust över tiden.”
IOS definieras som en plats indelad för industriell användning där hyresgästen kan förvara något utanför, såsom fordon, anläggningsutrustning, byggmaterial eller containrar.
Green Street anser att IOS-sajter på i synnerhet infill-delmarknader är prissatta för att leverera riskjusterad förväntad avkastning “som är överlägsen de som är tillgängliga på de flesta andra kommersiella fastighetsinvesteringar, inklusive traditionell industri”.
Transport- och logistiksektorerna är de största användarna av IOS-utrymme.
Närhet till hamnar, intermodala knutpunkter, flygplatser och motorvägar är de viktigaste egenskaperna som tredjepartslogistikföretag (3PL) väger när de bedömer önskvärdheten och genomförbarheten av IOS-platser, enligt rapporten.
Användare av lastbilsterminaler lägger dock större vikt vid byggnadernas fysiska egenskaper medan anläggnings- och byggmateriallagrare bryr sig mest om närhet till kunder och arbetsplatser.
IOS-efterfrågan från hyresgäster för containerlagring har minskat från sin Covid-topp, och många industrianläggningar i klass A har lastbilsbanor som kan uppfylla behoven av container- och trailerlagring nu när den pandemiska krisen i leveranskedjan har avtagit.
En ny potentiell källa till efterfrågan kan komma i form av laddningsplatser för elektriska kommersiella fordonsflottor, men otillräcklig kraftkapacitet kan vara en begränsning på de flesta platser.
Samtidigt verkar utbudsutsikterna för infill IOS vara en av de mest attraktiva inom alla kommersiella fastigheter, enligt rapporten. Detta beror på flera faktorer: ledig mark är faktiskt obefintlig nära de flesta logistiknav; rättigheter är ännu svårare att få tag på än traditionell industri; en del av IOS-beståndet utvecklas till traditionell industriell eller en annan högre och bättre användning varje år.
Nettoförsörjningen av nya IOS förväntas vara nära noll, eller marginellt positiv, på infill-delmarknader under de kommande åren.
“Sammantaget verkar utbudslandskapet mer gynnsamt för IOS än för traditionell industri, men nytt utbud är fortfarande en risk på många marknader”, skriver Tibone och Zheng.
De största hindren finns sannolikt i Los Angeles, Orange County och New Jersey, i linje med vad som ses inom traditionell industri.
Försörjningsbarriärer är mycket lägre bort från viktig logistikinfrastruktur, där sannolika användningsfall skiftar från transport och logistik och mer mot lagring av fordon och andra föremål.
