Green Streets senaste utsikter för amerikanska kommersiella fastigheter är inte helt dyster, men det är långt ifrån en lycklig plats, eller en tydlig sådan.
Det börjar med det övergripande nationella ekonomiska klimatet. Som företaget skrev: “En mjuk landning för den amerikanska ekonomin förväntades; livet kom i vägen.” Inflationen har inte fallit som Federal Reserve förväntade sig och det råder stor osäkerhet om vad som kommer att hända. En prognos för var BNP skulle ta vägen för tre veckor sedan är “sannolikt för rosa.” Bankkrisen har en negativ inverkan och en större nedgång i BNP och sysselsättning är trolig, säger de. Men “investerare skrämmer helt klart inte”, vilket borde hjälpa till att stabilisera situationen. Företaget förväntar sig fortfarande en mjuk landning.
Samtidigt fortsätter prissättningen att sjunka efter sin topp för ett år sedan. Kontorpriserna har fallit med 13 % sedan Green Streets branschrapport i början av december 2022 och minst 25 % sedan toppen. Ett antal andra fastighetstyper har också sett en nedgång i priserna: sjukvård, flerfamiljshus, tillverkade bostäder, life science och butiker inom strippcenter, allt under 5 % rabatt. Balansering som är några typer som ser lika blygsamma förändringar men i andra riktningen. Galleria, kyllager, industri, torn, logi och self-storage var upp lite.
Market Revenue per Available Foot, eller M-RevPAF, är ett Green Street-mått som kombinerar förändringar i både hyror och beläggning. M-RevPAF-tillväxten avtar men företaget förutspår fortfarande en genomsnittlig tillväxt på 3% för i år. Det varierar kraftigt beroende på kategori, med kontor och självlagring förväntas se -2% tillväxt, medan industri, tillverkade hem och datacenter kommer att se en stigning på 7%.
Med tanke på stramare finansiering och lägre priser kommer byggstarter sannolikt inte att tillföra tillräckligt utbud för att undergräva förväntningarna.
Sammantaget finns det en bred bud-fråga-spridning – källor hade sagt till GlobeSt.com att med lägre transaktionsvolymer skulle prisupptäckten fortsätta att vara svårt att få. “Bästa uppskattningar sätter fastighetspriserna cirka 15% lägre än deras topp i mars ’22,” skrev Green Street. CRE-fastigheter är cirka 10 % dyrare än långfristiga företagsobligationer av investeringsgrad och REITs ligger under det privata värdet med ungefär samma belopp.
Räkna med fler droppar dock. Och även med högre M-RevPAF är kostnaderna mycket högre och NOI-tillväxten blir låg: från knappt 2 % för life science till en minskning med mer än 4 % för logi. “Industrihyrestillväxten förväntas inte avta så mycket som tidigare prognostiserats; NOI-tillväxten reviderades högre som ett resultat”, skrev Green Street. “Life science och datacenter har också reviderats upp. Enfamiljshyra NOI för nästa år är lägre, men de långsiktiga utsikterna är bra. Logi NOI missade våra prognoser i ’22 på grund av väderskador och kostnadstryck; den senare kommer också att väga ’23. Kontorsgrunderna är till och med svagare än vad som var prognosen.”
