USA:s ökade handel med Mexiko och Kanada och en nedgång i handeln med Kina har skapat efterfrågan och ökat intresset för att utveckla nya industriutrymmen i gränsstäder, enligt en ny rapport från Marcus & Millichap.
USA handlade 12 procent mer med Mexiko jämfört med föregående år och 9 procent mer med Kanada. Aktiviteten med Kina sjönk med 13 procent.
Städer som innehåller en gränsinfart har dock mindre industrilager, vilket tyder på att efterfrågan kommer att spridas till större tunnelbanor som ligger längre från gränsen men som har större regional anslutning.
En grupp inhemska och internationella företag planerar, eller är i färd med, nearshoring-operationer till Nordamerika, heter det i rapporten.
Särskilt den nordöstra mexikanska delstaten Nuevo Leon får uppmärksamhet när Whirlpool, Hisense, Bosch och Danfoss har öppnat eller tagit mark på nya anläggningar i området, och Tesla, Brembo, Noah Itech och American Woodmark bygger eller planerar också fabriker i staten.
Marcus & Millichap sa att i San Diego är den industriella utvecklingen centrerad i Otay Mesa, där en ny 10-filig gränsövergång beräknas vara färdig 2024.
Dessutom har El Pasos infartshamn fått en moderniseringsinvestering på 600 miljoner dollar, en välsignelse för de mer än 3,8 miljoner kvadratmeter industriyta som pågick i mars.
På andra håll motsvarar Laredo, Texass pipeline nästan 8 procent av dess nuvarande lager, medan ungefär 8,5 miljoner kvadratmeter pågår i Detroit.
Det finns en “Perfekt Storm” av Fundamentals
Jason Richards, partner på Stos Partners, säger till GlobeSt.com att även om den tidigare var liten i jämförelse med antalet importer från Kina, “har tillväxttakten i gränsöverskridande trafik vuxit enormt under de senaste fyra åren och långt över förväntan.”
Han sa att det är resultatet av en “perfekt storm” av grundläggande förändringar till dess fördel.
“Den första är den snabba tillväxten av e-handel under det senaste decenniet och dess starka efterfrågan på mer just-in-time produktuppfyllelse och minskade transittider,” sa Richards.
“Sedan kom de pandemidrivna dramatiska störningarna i leveranskedjan och exploderande kostnader för att ta in produkter från utlandet, vilket fördjupade behovet av att ha produkter i närheten. Lägg sedan till det de nuvarande eskalerande geopolitiska spänningarna med Kina som nästan har gått från ett bra affärsbeslut till ett mer kritiskt beslut för att säkerställa minimala framtida störningar.
“Att möta denna växande aptit och efterfrågan har varit utmanande eftersom förmågan att leverera nytt utbud är begränsad till följd av infrastrukturbrister och resursutmaningar. Detta har resulterat i att hyror och värden nästan har fördubblats under de senaste fem åren och en mycket hausseartad framtidsutsikt.”
Stos Partners äger och driver för närvarande över 1,5 miljoner sf industriell distributionsprodukt i Laredo, som för närvarande är den största kommersiella landgränsövergången i USA.
Marcus & Millichap sa att nästan 60 procent av investerarna planerar att förbli aktiva under första halvåret i år och har stora volymer kapital att sätta in.
Rapporten sa att industritillgångar är en föredragen tillgångsklass på grund av snäva vakanser och rekordhög hyra.
Marcus & Millichap erbjöd San Diego, Detroit, San Antonio och Seattle som potentiella toppmarknader.
