Med det amerikanska banksystemet i ett tillstånd av oro finns det en säkerhet som marknaden för kommersiella fastigheter kan räkna med: utlåningen till samhället kommer att dras åt ytterligare.
Lån för kommersiella fastigheter uppfattas nu som en betydande källa till bankrisk, särskilt för de mindre bankerna som gav lån till kontorslåntagare – lån som nu hotas av sjunkande värderingar, halvtomma byggnader och en pågående trend för distansarbete. Det är inte svårt att föreställa sig att banker drar sig tillbaka ännu längre än de har från kommersiella fastigheter, antingen på grund av rädsla för ytterligare exponering mot tillgångsklassen eller oro för att tillsynsmyndigheter granskar deras balansräkningar för riskfyllda lån.
“Tillgängligheten av krediter för CRE-låntagare var redan utmanad under detta år,” sade JPMorgans värdepapperiseringsanalytiker Chong Sin i ett meddelande till investerare enligt Ekonomiska tider. Han varnade för att om mindre banker skulle dra sig tillbaka kan det skapa en “kreditåtstramning på sekundära och tertiära CRE-marknader”.
Så det kommer troligen att bli dåligt, men exakt hur illa?
Goldman Sachs beskriver det så här: “Utlåningsstandarderna kommer att skärpas mer, i en grad som är större än under dot-com-krisen, men mindre än under finanskrisen eller pandemins höjd.”
Det finns en uppsida med den till synes bistra situationen: bankerna stramade redan åt sin utlåning avsevärt 2022. De har inte mycket mer utrymme att strama åt, sa Goldman Sachs.
“Detta är viktigt eftersom det betyder att utlåningsstandarderna började på en snäv snarare än en normal nivå, och som ett resultat av detta kan den inkrementella effekten av en ytterligare åtstramning till följd av den senaste tidens stress på små banker vara mer begränsad än det verkar vid första tillfället,” sa.
Förra året, enligt Federal Reserves undersökning av seniora låneansvariga under fjärde kvartalet, var netto 53 % skärpta standarder för kommersiella bolån, rapporterar MSCI i sin senaste rapport om kapitaltrender. “Tillbaka i slutet av 2021 låg denna siffra på en nettominskning på 9%”, stod det. “För lägenhetsutlåning svängde denna siffra från 21 % uppmjukande standarder på nettobasis i slutet av 2021 upp till 40 % åtstramning i slutet av 2022.”
Åtstramningen fortsatte i år, noterade MSCI. “Inom det första kvartalet 2023 skärpte långivarna emissionsstandarderna på nettobasis med 58 % för kommersiella och 57 % för lägenhetsutlåning.”
Men även om man tar hänsyn till de redan snäva lånevillkoren kommer varje ytterligare åtstramning att påverka kommersiella fastigheter. Goldman Sachs uppskattar att kommersiella banklångivare med mindre än 250 miljarder dollar i tillgångar står för ungefär 80 % av utlåningen till kommersiella fastigheter. “Våra ekonomers analys antyder att den stegvisa åtstramning av utlåningsstandarder som de förväntar sig från små bankers stress skulle ha samma inverkan på tillväxten som ungefär 25-50 punkter av räntehöjningar skulle ha genom deras inverkan på marknadsbaserade finansiella förhållanden,” Goldman Sachs sa.
