Ett treparts joint venture kallat Essential Housing Impact Partnership – bildat av The Michaels Organization, Goldman Sachs Asset Managements Urban Investment Group och Community Development Trust – slutförde ett förvärv på 1,2 miljarder dollar av 90 bostäder till rimliga priser med sammanlagt 10 000 enheter. Det blir $120 000 per enhet.
Fastigheterna förvärvades från Harmony Housing och förvaltades av Greystone Property Management Corporation. De finns i åtta delstater: Florida, Illinois, Indiana, Kentucky, New York, South Carolina, Texas och Wisconsin. Michaels kommer att hantera dem alla.
“Cristhian Codorniu, vice vd för kapitalmarknader på Michaels, berättade Bloomberg samriskföretaget riktar in sig på avkastning från kärna till kärna-plus, som vanligtvis är en årlig ränta på 6 % till 12 %”. Berättelsen citerade också chefer som sa att den genomsnittliga hyran är mindre än 1 000 dollar i månaden.
“En typisk kärninvestering kännetecknas av låg hävstångseffekt (40 % – 50 %), stabil och förutsägbar inkomst, nybyggnation eller nybyggnation, avancerad finish och inga större strukturella eller operativa problem”, säger Första National Realty Partners. ”Dessutom har kärninvesteringar vanligtvis ett utmärkt läge med full eller nästan full beläggning med kredithyresgäster på långtidshyresavtal. Exempel på kärnfastigheter inkluderar flerfamiljstillgångar i klass A, höga kontorsbyggnader eller exklusiva köpcentrum.
Det skulle tyda på att det gemensamma företaget gör en avsiktlig avvägning och söker en avkastning med måttlig och låg risk till ett överkomligt pris så att de ekonomiska aspekterna av förvärvet inte är beroende av betydande hyreshöjningar för att göra vinst möjlig.
De 90 samhällena hade först utvecklats och återuppbyggts med låginkomstskatteavdrag för bostäder. Detta federala program är ofta en hörnsten i den ekonomiska genomförbarheten för arbetskraft och bostäder med låg till måttlig inkomst. Men LIHTC kommer med några kraftfulla strängar. Det finns begränsningar för inkomsterna för personer i lägenheterna och hur mycket hyresvärdar kan ta ut för hyra. Restriktionerna varar i 30 år. Överträdelser kan innebära kravet på att återbetala skatteavdrag, ett dyrt förslag.
“I en separat men relaterad transaktion kommer Michaels också att fungera som fastighetsförvaltare för 31 samhällen, alla i North Carolina, som har förvärvats från Harmony Housing av Foresight, en ideell organisation som ägnar sig åt att bevara bostäder till överkomliga priser”, släpptes från sa företagen. “Michaels har en långvarig relation med Foresight och förvaltar majoriteten av sin prisvärda portfölj. De 31 förvärvade samhällena kommer att lägga till 1 923 prisvärda lägenhetshus till Foresights portfölj.”
