Fastän Colliers tredje årliga Global Investor Outlook-rapport skräder inte orden om kommersiella fastigheters utmaningar, “efter ett flyktigt år av geopolitiska spänningar, ekonomiska chocker och ojämn penningpolitik”, förutspår rapporten en stabilisering framöver och möjligheten fortfarande till hands. Men ett huvudtema sticker ut i undersökningen: kapitalkostnaden, där 78 % av de tillfrågade i Amerika målar upp en negativ bild, och 68 % uttrycker oro över tillgången på skulder.
“Detta skapar en möjlighet för aktiespelare att fylla ett tomrum i skulden”, säger Colliers forskningsdirektör, US Capital Markets, Aaron Jodka. Han noterar att investerare förbereder sig för att räntorna ska ha en negativ inverkan 2023, och reagerar genom att gå över till föredragna aktie- och mezzaninlånstrategier, med vissa skuldstrategier som ger aktieliknande avkastning.
ESG tar fart
Driven av en flykt till kvalitet och innehavares krav för att balansera ut driftskostnaderna för tillgångar på längre sikt, lägger investerare en växande tonvikt på miljömässiga, sociala och styrande (ESG) kriterier och betyg.
“En av de största förändringarna i våra rapportresultat är ökningen av investerare som har ett etablerat kapitalprogram på plats, där de har avyttrings- och förvärvsstrategier för att uppfylla målen för miljötillgångar”, säger Jodka.
Globalt noterar han att ungefär en fjärdedel av undersökningsdeltagarna har femåriga planer på att omdirigera mellan 10 % och 50 % av sin portfölj för att möta en ESG-investeringsstrategi.
Prime mål
Multifamily har gått om industri som den bästa tillgångsklassens preferens i Amerika, enligt Colliers-rapporten. Detta kanske inte förvånar många eftersom sektorn för hyresbostäder har varit en favorit bland investerare i flera år och fortsätter att dra nytta av högre räntor som hindrar fler hyresgäster från att bli bostadsköpare.
“Flerfamiljeinvesterare dras till kärnstadsutveckling och utveckling”, säger Jodka. ”Investerare söker trygghet på dagens marknad. Kärninvesterare letar efter möjligheter över tillgångsklasser, där rekapitaliseringsmöjligheter också kommer att dyka upp. Omutveckling, konvertering och ompositionering ligger i investerarnas sinnen för 2023.”
Kontorsinvesterare riktar in sig på ESG-kompatibla tillgångar i CBD, och industriella investerare belönar “Last Mile” distributionsfaciliteter. Livsmedelsförankrade centra fortsätter att leda vägen inom detaljhandeln, och lyxfastigheter rankas först bland hotellinvesterare. I likhet med Colliers globala undersökning 2022 rankades biovetenskap, datacenter och studentbostäder som de tre bästa alternativa tillgångsklasserna.
“Dessa demografiskt drivna och infrastrukturdrivna tillgångsklasserna är spännande möjligheter för investerare”, säger Jodka. “Detta öppnar också upp en mängd olika marknader att rikta in sig på, eftersom de kommer att skilja sig åt mellan dessa tre alternativa tillgångsklasser.”
Amerikanska investerare, som är mindre bekymrade över avglobalisering och demografiskt tryck än sina internationella motsvarigheter, har ökat tillgångsallokeringarna till tillväxtmarknader de senaste åren.
“Marknaderna i Sunbelt från sydost till sydväst har varit investeringsälsklingar”, säger Jodka. “Starkare demografiska trender och nyare lager har varit attraktiva för investerare.”
Välmående eller bara stabilt nyår?
Colliers förväntar sig att stabiliseringsprocessen för den globala fastighetsmarknaden ska få fäste i mitten av 2023. Medan investerare är oroade över kapitalkostnaden, inflationen, cybersäkerhet och utbudet av arbetskraft, kan många förvänta sig en mer stabil, balanserad CRE-miljö. Colliers noterar: “Investerare kan förvänta sig stora skillnader i hur återställningen fungerar mellan sektorer och marknader nästa år.”
