Globala direktinvesteringar i fastigheter föll för första gången på kvartalsbasis, årlig basis sedan pandemin började, enligt en rapport denna vecka från JLL.
Den sjönk 24% till 234 miljarder dollar på grund av osäker ekonomi, penningpolitik och geopolitik, sa JLL.
Detaljhandels- och hotellinvesteringar gick emot trenden och steg med 19% respektive 7%, enligt rapporten.
Investeringarna i bostadssektorn – som inkluderar flerfamiljsbostäder, att hyra och studentbostäder – ökade med 9 % hittills i år, trots nedgångar under kvartalet, sa JLL.
Nära förestående Lågkonjunktur är “mycket sannolikt”
David Bitner, vars officiella titel på Newmark är verkställande direktör för Global Research, säger till GlobeSt.com att den amerikanska ekonomin fortsätter att växa, men både marknadsbaserade indikatorer och expertkommentarer tyder på att en överhängande lågkonjunktur är högst trolig.
Arbetsmarknaderna är trånga med cirka 1,7 jobb tillgängliga för varje arbetslös person, “en dynamik som har initierat en kedjereaktion där lönerna växer i sin snabbaste takt på decennier, vilket orsakar en efterföljande topp i inflationen och i slutändan en snabb ökning av priserna från Federal Reserve, sa Bitner.
”Kombinationen av åtstramande globala likviditetsförhållanden, den stärkta dollarn och stigande säkringskostnader har konspirerat mot inkommande investeringar, trots svagare ekonomiska utsikter i många investerares hemländer. Som sådan minskar utländska investeringar i kommersiella fastigheter totalt sett, även om den aktivitet som sker fortfarande fokuserar på bostads- och industrisektorerna.”
Bitner sa att “torrt pulver” i slutna fonder för närvarande ligger på 257 miljarder dollar – en rekordsiffra – och “det här kapitalet är koncentrerat i opportunistiska och värdeskapande fordon medan skuldstrategier har dragit sig tillbaka.”
Newmark uppskattar att ungefär två tredjedelar av detta kapital är inriktat på bostäder och industritillgångar.
Inte “Out of the Woods”
Jared Gils, Senior Associate på Green Street, säger till GlobeSt.com, “Osäkerhet har mer kapital som väntar vid sidan av. Fastigheter private equity sitter på ett berg av torrt pulver, men lite har satts i arbete i år. Många investerare väntar på att se var dammet lägger sig. Det kommer att ta tid för köparen och säljarens förväntningar att anpassa sig. När de väl gör det, förväntar vi oss att investeringsaktiviteten kommer att ta fart.”
Peter Rothemund, Co-Head of Strategic Research, Green Street, säger till GlobeSt.com att stigande räntor har fått fastighetspriserna att sjunka med 13% i år, enligt Green Streets novemberprisindex för kommersiella fastigheter.
“Det är en enkel historia: Högre avkastning på statsobligationer är lika med högre takräntor,” sade Rothemund. “Och så stor som nedgången i prissättningen har varit, tror jag inte att vi är ute i skogen. Om 10-årsnotan stannar över 4% kommer fastighetspriserna sannolikt att fortsätta falla.”
Omprissättning av transaktioner nu “vanlig”
Sean Coghlan, global chef för kapitalmarknadsanalys och strategi på JLL, sa i förberedda kommentarer att många investerare är fortfarande försiktiga och försenar beslutsfattandet.
“På de flesta marknader över hela världen är omprissättning av transaktioner nu vanligt, och en lång period av prisupptäckt påverkar investeringsvillkoren,” sa Coghlan.
Som ett tecken på försiktighet rapporterade JLL att buddynamiken försvagades i alla fastighetssektorer under tredje kvartalet. Den genomsnittliga vinnande bud-fråga-spreaden minskade, liksom variationen i bud på transaktioner.
“Detta påverkar marknadens effektivitet och dämpar transaktionsmarknaderna”, tillägger Coghlan. “Utsikterna är nu mer osäkra.
“Efter att ha släpat efter den amerikanska marknaden har trycket på emissionsgarantier ökat i Europa och Asien under senare hälften av 2022. Volatiliteten är inte enhetlig mellan långivare, med långivares aptit som förändras med marknadsförhållandena.”
Värden fortsätter att “ställas i fråga”
Vincent DiSalvo, investeringschef för Kingbird Investment Management, säger till GlobeSt.com, “Fastighetsvärden, liksom värderingar över alla tillgångsklasser, fortsätter att ifrågasättas när Fed bestämmer sin policyriktlinje framöver. Även om investerare gör klokt i att vara försiktiga, är fastigheter speciell eftersom det både är en kassaflödesserie och en hård tillgång.
“De underliggande kostnadsinsatserna för nybyggnation är för närvarande inte mycket mjukare. Detta innebär att stabila CRE-sektorer som flerfamiljssektorer kan ha en mjukare landning framför sig eftersom de även i botten är teoretiskt minst lika värdefulla som deras ersättningskostnad.”
Möjligheter på horisonten
Neil Schimmel, VD för Investors Management Group, säger till GlobeSt.com att “avbrottet som fastighetssponsorer för närvarande upplever sätter oss i en position att vara mycket vaksamma för starka marknadssignaler som indikerar hur de kommande månaderna kommer att se ut.
“Vi har proaktivt tagit itu med omedelbara risker och möjligheter hela året, och vi justerar ständigt våra förutsägelser. När vår förväntade tidslinje börjar spelas kommer vi att ha ännu mer självförtroende framåt.
“När jag ser efter saker som att arbetsmarknaden lossnar och byggkostnaderna sjunker, kan jag se möjligheter vid horisonten med andra aspekter av vår verksamhet. Från och med idag håller investerare fast vid fastighetsvärdet, så intresset för flerfamiljssektorn tar fart. Jag förväntar mig att se mer rörelse under det första och andra kvartalet 2023.”
Gräver bortom rubrikstatistiken
Bonnie Murray, VD för New York-baserade Raccord, säger till GlobeSt.com, “Visst sitter vissa investerare på sina händer tills landskapet blir tydligare, och det har haft en uppenbar inverkan på investeringsvolymerna.
“Men om du gräver lite bortom rubrikstatistiken, finns det fortfarande aktivitet inom vissa undersektorer inom fastigheter. Vi ser en minskad risk för portföljer när tillgångar omvärderas baserat på den nuvarande marknadsdynamiken.
“Flytten till kvalitet är typiskt under marknadsförskjutningar. Nyckeln för proaktiva investerare kommer att vara att fokusera på dataintegritet som informerar strategiska investeringsbeslut när vi går in i 2023.”
Återblick till 1990-talet
Geoffrey West, Senior Vice President, MDL Group/CORFAC International i Las Vegas, säger till GlobeSt.com att sedan 1990 har den 10-åriga finansförvaltningen inte sett en så betydande ökning på den här korta tiden som har skett under de senaste 26 månader.
Under den tiden gick den från ett lägsta på 52 bps i augusti 2020 till det senaste högsta på 4,24 % den 20 oktober – en ökning med 3,72 %.
West pekade på 1990 som början på den nedåtgående trenden för det 10-åriga statskassan, som minskade från ett genomsnitt på 8,5 % 1990 till 89 bps 2020.
“Början av denna nedgång sammanföll också med utvecklingen av en ny världsordning med Berlinmurens fall, upplösningen av Sovjetunionen, stärkandet av Nato och en allmän stabilitet bland världsmakterna”, sade han.
Mest aktiva investerare: sena boomers, tidiga gen-xare
Investerare som för närvarande är mest aktiva på marknaden inkluderar sena boomers och tidiga Gen-X, båda generationer som blev myndiga i en tid av världsinstabilitet och kärnvapenkapplöpningen som skapade en allmän miljö av osäkerhet, sa West.
“Vi befinner oss nu i en liknande geopolitisk situation med ökande instabilitet med Ryssland, Kina, Nordkorea och Iran och som lärt oss under den stora lågkonjunkturen när världsekonomin går så går USA:s ekonomi på makrobasis”, sa West.
“Även om den här geopolitiska situationen kanske inte direkt påverkar den genomsnittliga investerarens beteende, är det rimligt att förvänta sig att denna osäkerhet kommer att ha en viss inverkan och i kombination med den osäkerhet som uppvisas i kapitalmarknadsmiljön och den betydande befintliga bud-förfrågan som uppvisar den nuvarande marknadspaus är förståeligt.
“Investerare verkar vara beredda att ha tålamod och undvika att fånga en fallande kniv eftersom den nödvändiga marknadskorrigeringen på 20% till 30% värdeminskning sker för att få riskjusterad fastighetsavkastning i linje med underliggande indexräntor och skuldkostnader.”
Investerare vill inte “hoppa in för tidigt”
Constantine “Tino” Korologos, CRE, medlem av Counselors of Real Estate, NYU klinisk biträdande professor och grundare av Leonidas Partners LLC, säger till GlobeSt.com att geopolitisk risk kan vara mindre synlig i pressen och inte lika pressande som den var i början av kriget mellan Ukraina och Ryssland, men det kan fortfarande utlösa ytterligare “risk-off” och investeringsosäkerhet om något annat eskalerar globalt.
“Investeringstransaktionsaktiviteten påverkas av kapitalkostnaden, tillgången på bolåneskulder, förväntningarna på framtida avkastning och en bud-fråga-spread som inte har stramats åt tillräckligt för att stimulera transaktionsflödet”, sa Korologos.
“Det finns ingen klarhet om hur bolåneräntorna och takräntorna regleras, och värdejusteringar har inte genomförts tillräckligt för att peka på en mätbar korrigering.
“Påverkan på tillgångar som har skulder som närmar sig löptider kan öka nöden som kommer att påverka marknaden. Investerare vill inte hoppa in för tidigt, men inser att om de väntar för länge kan de missa möjligheter.”
