Frågor och svar: Hur kan bostäder göras mer överkomliga?

Det är det heta ämnet som har nationen att prata om – hur kan bostäder göras överkomliga?

Kommer att göra bostäder mer överkomliga för yngre första bostadsköpare innebära att investerare slutar betala mer? Vad är alternativen?

Vad menar vi med billiga bostäder?

Med stigande huspriser, är det dags för australiensarna att titta på andra boendealternativ?

Finans- och bolåneexperter säger ofta att när ett par eller en individ spenderar mer än 30 % av sin totala inkomst på sitt bolån är de ekonomiskt stressade.

Denna ekonomiska tipppunkt definieras som den punkt där de flesta människor skulle kämpa för att betala tillbaka sitt lån om räntorna skulle stiga.

I Japan till exempel, två generationsbostäder beskattas inte om arvtagaren bor på fastigheten när den äldre föräldern avlider.

Enligt Australian Bureau of Statistics spenderade omkring 10 % eller 168 000 husägare 1982 mer än 30 % av sin bruttoinkomst på att betala av sina bolån och 2012 hade den siffran stigit till 21 % av husägarna eller 640 000 personer.

Men lönerna har också stigit avsevärt sedan 1982. Så stiger huspriserna för högt för de flesta eller har vad vi anser vara ett överkomligt huspris förändrats?

Attityd

Fastighetsinvesteraren Simon Pressley säger att även om det är svårt att spara till en deposition och kan ta år, har det alltid varit svårt att köpa fastighet och dagens första bostadsköpare har mycket fler ekonomiska alternativ.

”Jag tror inte att vi har en fråga om överkomliga bostäder alls, det är en attitydfråga.

“Visst är det utmanande att spara till en insättning, men de flesta som gnäller över att bostäder är överkomliga är fruktansvärda sparare.

“Om det är tillräckligt viktigt för dem (potentiella köpare), kommer de att spara. Den stora utmaningen är att spara till depositionen, men det skiljer sig inte från tidigare generationer, säger han och tillägger att dagens mer flexibla bostadslånearrangemang och bolåneförsäkringar gör det lättare för yngre människor att komma in i bostadsägande.

“Det är lättare nu än tidigare och just nu har vi de mest överkomliga bostadslåneräntorna i det här landets historia”, säger han.

Alternativ 1: Rentvesting

En av de växande trenderna de senaste åren då bostadspriserna i innerstadsområden har stigit är att fler unga ger sig in på hyresinvesteringar.

Arbetande yrkesverksamma under 30 år köper en fastighet i utkanten av staden eller i ett område där de har råd och hyr ut den fastigheten samtidigt som de hyr ett hem till sig själva närmare CBD i ett område där de föredrar att bo.

”Jag tycker att det är en fantastisk idé, inte bara för yngre människor. Vi har hjälpt dussintals kunder att gå in på hyresinvesteringsvägen, säger fastighetsvetenskapens VD Simon Pressley som tillägger att detta prisvärda alternativ kan hjälpa både nedskärare och första bostadsköpare.

Rentvestors kan ha det “betydligt bättre” att hyra där de är bekväma att bo samtidigt som de köper där de har råd, säger Pressley. Rentvestors bör undersöka sina alternativ och konsultera en kvalificerad finansiell rådgivare för att säkerställa att beloppen fungerar till deras fördel, tillägger han.

Om huspriserna i områden inom 15 km från våra CBDs fortsätter att stiga, är det dags för vissa bostadsköpare att radikalt omvärdera sina alternativ som hyresägare har?

Alternativ 2: Begränsa negativ utväxling

Labour hävdar att negativ växling gör bostäder mindre överkomliga för de flesta, särskilt för första bostadsköpare.

Bill Shorten säger att genom att tillåta fastighetsägare att kvitta sina tillgångsförluster mot sin inkomst, prissätts i synnerhet många första husköpare av köpare, vanligtvis äldre par med djupare fickor som köper ett andra eller tredje hus.

Labour har föreslagit att begränsa den negativa växlingen till bara nybyggda fastigheter och även minska reavinstskatteavdraget, med policyn som inte ska träda i kraft förrän den 1 juli 2017.

Att begränsa negativ växling till bara nybyggda fastigheter är en “dåligt genomtänkt” idé, säger Pressley.

“Allt det markerar att politiker vet mindre om egendom än allmänheten.”

“Endast 10% av nya fastigheter som säljs varje år köps av investerare”, säger han. Pressley säger att han ofta avråder kunder från att investera i nya fastigheter på grund av de skatter som är kopplade till sådana fastigheter.

Att begränsa kapitalvinster kommer inte att stoppa investerare från att köpa fastigheter och skulle därför ha liten inverkan på utbudet och konkurrensen som vissa köpare möter på auktioner, säger Pressley.

Alternativ 3: Låt första bostadsköpare använda super

Första bostadsköpares bidrag har varit ett sätt som statliga och federala regeringar historiskt har försökt göra bostäder mer överkomliga, men dessa system förändras hela tiden och reglerna varierar från stat till stat. Dessa dagar är policyn till stor del begränsad till att köpa ett nytt hus.

Pressley säger att de begränsningar som statliga organ har lagt på dessa bidrag har gjort lite för att hjälpa första bostadsköpare och programmen bör utökas.

“Regeringar bör öka stämpelskattekoncessioner för första bostadsköpare.

”När du dikterar vilken typ av fastighet (bidragsskydd), i det här fallet ny fastighet, hjälper det byggbranschen, inte första bostadsköpare. Gör vilka bidrag som helst tillgängliga för vilken fastighet ägaren vill bo i – säg inte till dem (första bostadsköpare) var de vill bo”, säger han.

Ett annat alternativ som ofta tas upp för första bostadsköpare är att låta yngre människor utnyttja sina pensionssparande för att få tillgång till medel för en insättning. Men LJ Hooker Chef för fastigheter Christopher Mourd säger att vissa yngre människor kanske inte har byggt upp tillräckligt med superbesparingar för att dra nytta av sådana förslag, om de skulle bli tillgängliga.

Vissa fastighetsexperter säger att första husköpare bör använda pensionssparande för att betala för en deposition på ett hus.

“Om du ska köpa ett hem i Sydney eller Melbourne behöver du en deposition på 60 000 $, i den åldern har du det i din super?”

“Det finns några andra riktigt bra policyer i Singapore och Nya Zeeland som har riktigt bra strukturer som innebär att människor kan få tillgång till sina besparingar (och ibland super) för att köpa ett hem”, säger Mold.

Nyzeeländare kan få tillgång till sina KiwiSaver-medel, motsvarande super, för att finansiera köpet av ett hem. Det finns regler om detta system som innehåller en bestämmelse om att besparingarna inte kan tas ut helt, ett minimibelopp måste finnas på kontot, folk måste ha haft sitt konto i ett visst antal år och den köpta fastigheten kan inte vara för en investering .

Singapore har också ett system som gör att pensionssparande kan användas för att finansiera köp av en fastighet, även om det finns vissa begränsningar för hur mycket du kan ta ut, hur många fastigheter du kan finansiera på detta sätt, värdet på fastigheten du kan köpa och tillgängliga alternativ beror på din ålder – som alla är utformade för att säkerställa att individer fortfarande kan finansiera sin pension.

Pressley är inte så säker på att använda super för att finansiera hus kommer att skapa långsiktig tillgångsrikedom.

”Är det objektivt sett ett bra beslut för landet på lång sikt? Jag tror inte det, säger han och tillägger att om husägare hamnar i ekonomiska svårigheter kan de förlora både sitt pensionsboägg och sitt hus.

“Det kan bli en stor röra att städa för att städa upp om 20-30 år”, säger han.

Alternativ 4: Öka utbudet

Ett alternativ med bostäder är att titta på utbud och hur man gör mer mark tillgänglig för både hus och markpaket och exploatering.

“Vad regeringar kan göra är att titta på infrastruktur för att minska pendlingstiderna”, säger Mourd som lägger till att öka infrastrukturen utanför våra huvudsakliga CBD:er genom att flytta några statliga myndigheter kan öka sysselsättningen och skapa fler överkomliga boendealternativ.

”Efterfrågan följer alltid människors tillgång till arbete och livsstil.

“Om du har regional infrastruktur runt omkring kommer folk att överväga att utöver utfyllnadsplatser (återanvänd mark), säger Mourd.

Även om ett ökat utbud kan få ner priserna, ifrågasätter Pressley hur lönsamt detta alternativ är i det långa loppet.

”Om man vill göra bostäder mer överkomliga är det bästa att öka utbudet. Om vi ​​ökar utbudet gör det fastigheter i allmänhet mer överkomliga, billigare.”

“Men under de senaste två åren bygger vi över 200 000 fastigheter varje år. Vi bygger redan mycket mer fastigheter än vi behöver, säger han.

Alternativ 5: Gemensamt ägande

För vissa kan det vara ett alternativ att köpa en fastighet tillsammans med en nära vän eller släkting, men Pressley säger att nyckeln till dessa arrangemang är att välja rätt partner.

“Du måste vara försiktig med vem du gör det med, men någon som är singel kan göra det med en bror eller syster.

“Det måste fortfarande behandlas som en affärstransaktion”, säger han och tillägger att båda parter måste bestämma sig från början vad som skulle hända om en part vill köpa ut eller sälja ut sin andel.

“Dessa “vad händer om” måste övervägas noggrant och dokumenteras.”

Alternativ 6: Socialt boende

Utvecklare bör uppmuntras att lägga delar av utvecklingen åt sidan för räddningspersonal.

Mourd säger att regeringar och utvecklare bör titta på att avsätta vissa fastigheter i nya projekt för akutpersonal – polis, sjuksköterskor, läkare, ambulanspersonal och liknande – särskilt för projekt som byggs nära sjukhus.

“Om något händer (nödvändiga servicearbetare) måste du vara nära jobbet”, säger han. Om en regering godkänner 50 nya lägenheter kan 10 läggas åt sidan för räddningspersonal.

“Det är hur du skapar möjligheter för dessa människor att förvärva egendom de annars inte skulle.”

“Det är så man får den privata sektorn att finansiera utveckling av fastigheter som är överkomliga”, säger han.

Mourd nominerar också försvarsbostäder som ett alternativ värt att titta på eftersom bostäder för de tjänande medlemmarna vanligtvis byggs nära baser och är designade för att passa familjer.

“Du har människor som bor i lokala fastigheter av hög kvalitet”, säger han.

Andra västländer har eller håller på att implementera olika system för att göra bostäder mer överkomliga. I Japan till exempel beskattas inte tvågenerationshus om arvtagaren bor på fastigheten när den äldre föräldern dör. Detta har lett till att många äldre par har ersatt familjehemmet med dubbla generationer för sina barn för att säkerställa att nästa generation inte beskattas.

I Storbritannien har Cameron-regeringen utökat Thatcher-tidens köprättspolicy för delat ägande för de som bor i bostadsrättsföreningar, vilket gör det möjligt för köpare att köpa en del av sin bostad och betala hyra för den återstående andelen.

“Det (Thatchers rätt att köpa system) flyttade tiotusentals människor in i en cykel av välståndsskapande,” säger Mourd.

Camerons regering har också lovat att bygga 400 000 nya bostäder.