Standardråd som allmänheten hör om obligationer är att när statskassans avkastningskurva inverterar, finns det en god chans att en lågkonjunktur är på väg. Vid något tillfälle. Så småningom.
En ny Green Street-rapport av vd Daniel Ismail och analytikern Harsh Hemnani konstaterar att obligationsmarknaderna har mycket mer information att erbjuda om tillgångsvärderingar, om du vet var du ska leta. Obligationer kan erbjuda fantastiska verktyg som passar bra för verkligheten i kommersiella fastigheter som skiljer sig från många andra marknader, såsom aktier, valutahandel och råvaruhandel.
Transaktionsdata på dessa marknader kan vara användbara för att upptäcka trender när de utvecklas i realtid med konstant mark-to-market feedback. CRE-marknader tenderar dock att verka privat. Mycket av informationen är försenad eller endast tillgänglig via kommersiella flöden, som alla fortfarande måste vänta på att försäljningen ska behandlas och all information ska vara tillgänglig.
För CRE kan titta på obligationsspreadar ge insikter som annars inte är tillgängliga. På vissa sätt är informationen mycket mer omfattande. Den globala aktiemarknadsemissionen 2022 var 1 biljon dollar, jämfört med 26,8 biljoner dollar för ränteemissioner, enligt Securities Industry and Financial Markets Association. Skillnaden i volymer indikerar att tillgängliga data av obligationstyp är större.
En bra plats är kreditspreadar. Skillnaderna mellan avkastningen på olika statsobligationer och företagsobligationer visar investerarnas allmänna känslor. När spreadarna ökar blir investerarna mer försiktiga och behöver ytterligare kompensation för upplevd risk. Det betyder i allmänhet att värdet på alla tillgångar bör falla. I många typer av tillgångar kan det vara uppenbart eftersom de prissätts på marknader, “även om den största nedgången kommer att ske där kassaflöden är känsliga för förändringar i ekonomin.” Eller så kan spreadarna dras åt, vilket innebär att investerare upplever mindre risk, vilket vanligtvis resulterar i högre tillgångspriser eftersom mindre riskrelaterad rabatt kan argumenteras.
Nya ekonomiska data får investerare att ändra sina prognoser för topplinjen. Men förändringar i kreditspreadar “fungerar som en mer omedelbar kanariefågel i kolgruvan”, säger författarna. Det är snabbare att reagera på nyheter, så att titta på kreditspreadar utöver makroekonomiska fundamenta är viktigt “när man förstår de krafter som driver priserna i både noterade och privata fastighetsaffärer.”
Vanligtvis har spreadar inte en överdriven effekt på avkastningen eftersom förändringar tenderar att vara begränsade. Det är inte fallet när stressen är ovanligt hög, som under pandemin när stigande spreadar samexisterade med dålig REIT-prestanda.
Investerare bör vara medvetna om att stigande spreadar har olika effekter i CRE, beroende på fastighetskategori. Hotell, gallerior och kontor har en större påverkan, medan mindre ekonomiskt känsliga sektorer som tillverkade hem, torn och datacenter är mindre känsliga.
Ibland kommer också andra faktorer än spreadar att ha en större inverkan, som ränteuppgången förra året.
