Fastighetsmarknaden i Miami upplevde en minskning med 28,1 % jämfört med föregående år i september 2022, från 3 031 sålda bostäder i september förra månaden till 2 178 förra månaden på grund av stigande bolåneräntor och lågt lager.
Försäljningen av småhus minskade med 30 % jämfört med föregående år, från 1 241 i rekordstora september 2021 till 869 i september 2022, på grund av bristande lager och stigande bolåneräntor. Försäljningen av befintliga lägenheter i Miami minskade med 26,9 % jämfört med föregående år, från 1 790 rekordstora september 2021 till 1 309 i september 2022, på grund av bristande lager och stigande bolåneräntor.
Fed, som röstade för ytterligare en räntehöjning från Fed Funds i september, är inriktad på att bromsa den 40-åriga höga inflationen. Även om Fed inte bestämmer bolåneräntorna, påverkar det dem genom sin penningpolitik. Som ett resultat har den 30-åriga fasta bolåneräntan fluktuerat från 2,99 % till 6,92 % under de senaste 52 veckorna, ett oöverträffat intervall av volatilitet.
September 2022 är den sjunde månaden i rad med 5 % eller högre bolåneräntor. Enligt Freddie Mac var den genomsnittliga bindningsräntan för ett 30-årigt konventionellt bolån med fast ränta 6,11 % i september, upp från 5,22 % i augusti. Den genomsnittliga åtagandegraden för hela 2021 var 2,96 %.
Bostäder är känsliga för stigande bolåneräntor. 2018 var sista gången bolåneräntorna nådde 5 %. Miami september 2022 totala bostadsförsäljningen slutade 7,9 % högre än september 2018 (2 019 mot 2 178).
Enfamiljs lager i Miami stiger för femte månaden i rad medan lägenheterna minskade
Inventeringen av småhus ökade med 32,3 % jämfört med föregående år i september 2022 från 2 957 aktiva listor förra året till 3 912 förra månaden. Bostadsrättslagret sjönk med 20,5 % jämfört med föregående år till 6 399 från 8 049 listor under samma period 2021.
Nynoteringar av småhus i Miami minskade med 15,6 % till 1 351 från 1 601. Nynotering av bostadsrätter minskade med 24,5 %, från 2 460 till 1 858.
Månaders utbud av inventarier för småhus ökade med 59,1 % till 3,5 månader jämfört med föregående år, vilket indikerar en säljares marknad. Varulagret för befintliga bostadsrätter minskade med 18,6 % till 3,5 månader, vilket också indikerar en säljares marknad. En balanserad marknad mellan köpare och säljare erbjuder mellan sex och nio månaders leverans.
Det totala antalet aktiva listor i slutet av september 2022 minskade med 6,3 % jämfört med föregående år, från 11 006 till 10 311.
Nationellt var det totala bostadsbeståndet i slutet av september 1,25 miljoner enheter, vilket minskade med 2,3 % från augusti och 0,8 % från föregående år. Osålt lager har en 3,2-månaders leverans i nuvarande försäljningstakt – oförändrad från augusti och upp från 2,4 månader i september 2021.
Miamis totala försäljningsvolym i dollar uppgick till 1,6 miljarder USD i september 2022. Volymen för småhus i dollar minskade med 36,1 % jämfört med föregående år, från 1,2 miljarder USD till 759,6 miljoner USD. Volymen för andelslägenheter minskade med 15,3 % jämfört med föregående år, från 982,9 miljoner USD till 832,8 miljoner USD.
Den nödställda försäljningen i Miami är fortfarande låg, vilket återspeglar en sund marknad
Den totala nödställda försäljningen i Miami minskade med 49,1 % i september 2022, från 55 till 28. Börsförsäljning och REO stod för 0,4 % respektive 0,9 % jämfört med föregående år av den totala försäljningen i Miami i september 2022. Börsförsäljning minskade med 60 % under året -över året medan REO minskade 42,9%.
Endast 1,2 % av alla stängda bostadsförsäljningar i Miami var nödställda förra månaden, inklusive REO (bankägda fastigheter) och blankning, jämfört med 1,8 % i september 2021. 2009 utgjorde nödställda försäljningar 70 % av Miamis försäljning.
Miamis andel av nödställda försäljningar är i nivå med den nationella siffran. Nationellt utgjorde nödställd försäljning cirka 2 % av försäljningen i september, en marginell ökning från 1 % i september 2021.
Miamis andel av försäljningen fortsätter att överträffa nationen, delstaten
I Florida uppgick den slutna försäljningen av enfamiljshus i hela staten till 20 099 i september 2022, en minskning med 29 % jämfört med föregående år, medan försäljningen av befintliga radhus i lägenheter uppgick till 8 406, en minskning med 29 %. Stängd försäljning kan ske från 30 till 90 plus dagar efter att försäljningskontrakt har skrivits.
Nationellt minskade totala försäljningstransaktioner för befintliga bostäder 1,5 % från augusti till en säsongsjusterad årstakt på 4,71 miljoner i september. Jämfört med föregående år minskade försäljningen med 23,8 % (ned från 6,18 miljoner i september 2021).
Det statliga medianförsäljningspriset för befintliga enfamiljshus var 403 880 USD, en ökning med 13,8 % från föregående år, enligt uppgifter från Florida Realtors Research Department i samarbete med lokala Realtor styrelser/föreningar. Förra månadens statliga medianpris för lägenheter i radhus var $307 250, en ökning med 20,5% jämfört med föregående år. Medianen är mittpunkten; hälften av bostäderna såldes för mer, hälften för mindre.
Nationellt var medianpriset för befintliga bostäder för alla bostadstyper i september 384 800 USD, en ökning med 8,4 % från september 2021 (355 100 USD), då priserna steg i alla regioner. Detta markerar 127 månader i rad av ökningar från år till år, den längsta pågående raden någonsin.
Miami Real Estate lockar flera bud, köpare går över listpriset
Medianprocenten av det ursprungliga listpriset som erhölls för småhus var 96,6 % i september 2022, en minskning med 2 % från 98,6 % förra året. Medianprocenten av det ursprungliga listpriset som erhölls för befintliga bostadsrätter var 97,2 %, en minskning med 0,1 % från 97,3 % förra året.
Medianantalet dagar mellan noterings- och kontraktsdatum för försäljning av småhus i Miami var 24 dagar, upp från 18 dagar förra året. Mediantiden till försäljning för småhus var 68 dagar, en ökning med 3 % från 66 dagar förra året.
Medianantalet dagar mellan noteringsdatum och kontraktsdatum för lägenheter var 28 dagar, en minskning med 20 % från 35 dagar. Medianantalet dagar till försäljning för lägenheter var 71 dagar, en minskning med 13,4 % från 82 dagar.
Miami kontantförsäljning 79,5 % mer än nationell siffra i september 2022
Kontantförsäljningen representerade 39,5 % av Miamis stängda försäljning i september 2022, jämfört med 37,3 % i september 2021. Cirka 22 % av USA:s bostadsförsäljning sker kontant, enligt den senaste NAR-statistiken.
Kontantköpare avskräcks inte av stigande räntor. Den höga andelen kontantköpare speglar Miamis topposition som den framstående amerikanska fastighetsmarknaden för utländska köpare, som tenderar att köpa med alla kontanter såväl som några som flyttar från dyrare amerikanska marknader som kan köpa mer med sina vinster från fastighetsförsäljningar.
Kontantförsäljning stod för 49,6 % av all försäljning av befintliga lägenheter i Miami och 24,3 % av enfamiljstransaktioner.
