Mindre än två veckor efter att orkanen Ian vällde upp Floridas sydvästra kust, har stormens förödelse blivit tydlig: mer än 120 människor döda och uppskattningsvis 60-70 miljarder dollar i egendomsskador.
Nu när sök- och räddningsinsatserna är över flyttas uppmärksamheten mot återhämtning och återuppbyggnad, men ett enormt moln skymtar över ansträngningarna: statens fastighetsförsäkringsmarknad, som vacklar på randen till kollaps.
Orkanen Ian förstörde strandpromenaden och företagen på Fort Myers Beach.
Ett dussin husägares försäkringsbolag har antingen lämnat staten eller lagt sig under de senaste två åren, och de försäkringsbolag som finns kvar har dramatiskt höjt sina priser under de senaste två åren.
Även om situationen är mindre allvarlig för kommersiella fastighetsförsäkringar, finns det fortfarande en utbredd oro för vilken inverkan stormen kommer att ha på ägarnas förmåga att försäkra sina fastigheter framöver.
“Jag tror att vi kommer att förlora fler försäkringsbolag till följd av den här stormen. Jag är säker på att de som stannar kommer att titta på den här risken … och säga: ‘Vi måste förmodligen tänka på att höja priset’, säger Shelton Weeks, chef för Lucas Institute for Real Estate Development & Finance vid Florida Gulf Coast University i Fort Myers, berättade Bisnow.
“Det måste synas i priserna för kommersiella fastigheter. När du tänker på det ur en operatörs perspektiv, oavsett vilken typ av fastighet du driver, kommer de direkt från din slutresultat och har en inverkan på att göra affärer i staten.”
Weeks sa att det är “mycket troligt” att vissa försäkringsbolag inom det närmaste året kommer att sluta erbjuda försäkringar till fastigheter i staten – särskilt de som byggdes innan byggkoderna uppgraderades i kölvattnet av orkanen Andrew.
Det kan få dramatiska konsekvenser för branschen.
“För mig är det ett verkligt bekymmer,” sa han. “Jag tror att om vi kommer till det som ett resultat, så tvingas man antingen självförsäkra sig eller ta ner de äldre strukturerna och ersätta dem. Det leder omedelbart till en långsammare framtida tillväxt i branschen här i Florida.”
Premierna har ökat med 20 % till 25 % bara under de senaste 18 månaderna på kommersiella fastigheter i Florida, säger Spencer Morris, VD för utvecklaren Allen Morris Co., som äger kontor, hotell och lägenheter i delstaten.
“Den enda raden har definitivt fortsatt att öka snabbare än nästan alla andra driftskostnader inom en byggnads [operational expenses] stack,” sa Morris.
Morris sa att hans företag har flyttat sina investeringar strategiskt bort från södra Florida de senaste åren till andra marknader som löper mindre risk för klimatförändringar. Även om han sa att han inte har sett försäkringsalternativen minska för kommersiella fastigheter, om försäkringsbolag slutar teckna nya försäkringar skulle det vara “ett stort problem.”
En flygbild av översvämningen på Floridas västkust efter orkanen Ian.
Mark Friedlander, kommunikationschef för Insurance Information Institute, sa att, i förhållande till villaägarnas försäkringsmarknad, är ekosystemet för kommersiella fastighetsförsäkringar i staten mycket hälsosammare.
Den höga andelen misslyckanden och förluster i branschen är till stor del ett resultat av omfattande rättstvister som har snärjt staten, sa han. Florida står för 9% av husägares försäkringsfordringar i hela landet och 78% av tvister, enligt III.
“Tvister i bostadsförsäkringar från orkanen Ian kan falla mellan $10B och $20B,” sa Friedlander i en intervju. “Det är utanför skalan. Vi ser att rättegångsadvokater redan är extremt aggressiva i efterdyningarna av orkanen Ian. Det här kan bli en omtvistad händelse.”
Samma stridigheter utspelar sig inte i kommersiella fastigheter. Men en annan håller på att få fäste – försäkringspremierna stiger snabbt, vilket anstränger de känsliga matematiska ekvationerna som investerare använder för att förvärva egendom på de hetaste marknaderna i landet.
“Det här kommer inte att hjälpa den hårda marknaden, alla trodde att det skulle börja mjukna upp lite”, säger Adam Sandler, chief customer officer på Archipelago, ett proptechföretag som spårar företags katastrofrisk per fastighet. och räknar gigantiska CRE-företag som Brookfield, JLL och Prologis bland sina kunder.
Premierna stiger mer på grund av den snabba ökningen av ersättningskostnader än förändringar i klimatriskberäkningar, sa Friedlander.
Upptrappningar av byggkostnaderna, såväl som rättstvister, har gjort att betala ut fordringar dyrare, till den grad att även under 2020 och 2021 när det inte fanns några större orkaner i Florida, förlorade fastighetsförsäkringsbolag över 1 miljard dollar varje år, enligt III.
I takt med att priserna har stigit söker fler och fler företag efter lösningar utöver traditionell kapitalförsäkring, sa Sandler.
Stora företag använder alltmer mekanismer som kallas “fångar”, där de skapar en separat enhet för att försäkra sina fastigheter med en mängd räntegenererande kontanter.
“De här företagen har så mycket pengar, de har så enorma balansräkningar att de kan fatta beslut om sitt kapital, de vill inte ge det till Chubb,” sa Sandler. “De här stora företagen – och det mesta av vårt fokus är på den större delen av marknaden – i flera år nu har de … använt sin egen balansräkning [to insure properties].”
Orkanen Ian drabbade Florida den 28 september.
Danielle Lombardo, ordförande för den globala fastighetsbranschen på försäkringsmäklaren Lockton, sa att försäkringsmarknaden för fastigheter i Florida är i desperat behov av reformer, till den grad att den har fångat nationella långivares uppmärksamhet.
Trepp uppskattade mer än 50 miljarder dollar av kommersiella fastighetsskuldexponeringar i orkanen Ians väg. Ungefär 2 miljarder dollar av det är i Cape Coral-Fort Myers-regionen som drabbades av stormen.
“Jag hade precis det här samtalet med några högnivåledare i utlåningsgemenskapen: Vid något tillfälle måste vi träffa fastighetsgemenskapen och lånegemenskapen i delstaten Florida för att komma fram till en försäkringslösning, eftersom privata försäkringsgivare inte är motiverade att komma in i Florida vid denna tidpunkt,” sa hon.
Lombardo sa att hon har kunder som redan omprövar sina förvärv i Florida på grund av ökningen av försäkringspremier och minskningen av villiga försäkringsgivare. Statens befolkningsökning – och den utvecklingsboom som har följt – har ökat bördan för leverantörer vid sidan av de ökade byggkostnaderna och miljarder i förväntade skador.
”I takt med att befolkningstillväxten ökar, ökar utvecklingen, det behövs mer och mer försäkringskapital och allt mindre försäkringsbolag som vill skriva affärer. Så det är en fråga om tillgång/efterfrågan”, sa Lombardo.
“De ökar självrisker till en punkt där långivare inte accepterar deras avdragsgilla strukturer, och kostnaderna skjuter i höjden till den punkt där det dödar affärer. Som att folk inte kan göra affärer i Florida på grund av försäkringskostnader.”
Alex Gratereaux och Miriam Hall bidrog med rapportering för den här artikeln.
