Du måste gå tillbaka till 2014 för att hitta en volym för flerfamiljsskulder för första kvartalet som var lägre än 2023, enligt data från Newmark. Jämförelsen år-för-år under 2023 Q1 var en minskning med 61 %. Även om det är en jämförelse med en historiskt hög period, är det kall komfort när de mindre exemplen var åren av nedslagen återhämtning som kom ur den globala finanskrisen, en krasch efter den stora depressionen.
“Medan volymerna är föremål för framtida revidering, kommer justeringar sannolikt att vara begränsade”, skrev Newmark. “De [Mortgage Bankers Association’s] originations index hittade liknande resultat, med första kvartalets originering ned 55,0% från år till år, vilket ger ytterligare trovärdighet.”
Det är ett överraskande tillstånd för vad som hade varit en av de två älsklingarna av CRE-investeringar under pandemin, tillsammans med industri. En stor anledning är pressen på bankerna och deras defensiva åtgärder när det kommer till utlåning.
Banker hade anammat flerfamiljsfastighetssäkrad utlåning, enligt Newmark. Utan byggfinansiering, ökade beloppet med 121,0 miljarder mellan februari 2022 och 2023. Företaget kallade det “en ohållbar takt även före den regionala bankkrisen”, sade företaget att bankinnehavet av flerfamiljsskulder sjönk med 15,0 miljarder dollar i mars. Även om den har stigit en aning sedan dess, “förblir den rullande trenden negativ och definitivt långt ifrån den massiva ackumulationen från förra året” eftersom bankerna är oroliga för ökad oro i sina CRE-låneportföljer. Flerfamiljsförfall är “högt koncentrerade till perioden 2023-2025.”
Det beror delvis på bankerna, men även banker ser efterfrågan på CRE-lån sjunka hastigt. Med LTV-hävstången som faller till cirka 55 % för många banker, ned från 70 %, och högre räntor, kan många utvecklare och investerare inte göra affärer, så de har gett upp lån, åtminstone från banker.
De som hoppades att GSE skulle fylla på behovet av lån borde inse att bufferten de kan ge är i bästa fall begränsad. Utlåningstak har införts och medan de växer långsamt “har de blivit mer exklusivt fokuserade på uppdragsdriven utlåning.”
Med andra ord kommer det att fortsätta att bli svårare att få lån garanterade av flerfamiljsfastigheter.
