Den amerikanska flerfamiljsmarknaden har sin egen topp av skuldförfall som hotar under hösten, men utan kontorssektorns existentiella tvivel är låntagarna i en helt annan position.
Medan kontorsbyggnader har tillräckligt med överutbud för att göra miljontals kvadratmeter föråldrade, är den långsiktiga efterfrågan på flerfamiljshus bland de säkraste sakerna inom fastigheter. Men med hyrestillväxten som saktar ner till ett krypande steg, driftskostnaderna fortsätter att stiga och en fientlig finansieringsmiljö, har flerfamiljsägare med förfallande lån inget annat val än att förhandla om förlängningar och hoppas att bättre tider kommer innan de tar slut.
“På kontoret bevittnar vi ett grundläggande sektorskifte, medan vi med flerfamiljshus inte ser mycket prestationsstress,” sade Morningstar Credits chef för CRE Analytics David Putro Bisnow. “Men om du pratar om att finansiera ett lån till 150-180 räntepunkter högre än hur ditt nuvarande lån är prissatt, bygger det in risk i refinansieringsekvationen.”
Trots sina starka långsiktiga fundament är flerfamiljshus fortfarande sårbara för de makroekonomiska förhållanden som utmanar alla former av kommersiella fastigheter. Eventuella förlängningar av lån är satsningar på att villkoren för refinansiering eller försäljning kommer att förbättras, och om de inte gör det innan räkningen förfaller kan vissa låntagare ha en sämre position än de är nu – och med en långivare som är mer villig att utmäta.
“Jag har hört folk säga att vi kanske har sett det värsta av “det”, men jag vet inte riktigt om vi har sett “det” överhuvudtaget, säger CohnReznicks verkställande direktör för skuldsanering och tvistlösning. sa Debra Morgan. “Jag vet att banker gör vad de kan för att få bort fastigheter från sina böcker … Det finns skuldköpare för avkastning och skuldköpare för fastigheter, men det finns definitivt köpare där ute.”
Utlåningen av lån har avtagit dramatiskt, med volymen av kommersiella inteckningssäkrade värdepapper minskade med 73 % jämfört med föregående år i mitten av juni och volymen av lån med säkerheter minskade med cirka 90 % under samma intervall, enligt Commercial Mortgage Alert-undersökning publicerad i en 28 juni rapport av Yardi Matrix. Trots bristen på nya lån, tyder det stadiga förhållandet mellan flerfamiljs CMBS-förseningar och särskilda serviceöverföringar i data från Commercial Real Estate Finance Council att förlängningsaffärer sker med minimal friktion, sa Putro.
“Om en fastighet presterar relativt bra, har bra sponsring och är på en anständig marknad, skulle jag bli mycket förvånad om lån inte förlängs tills det finns en mer gynnsam räntemiljö”, sa han.
Nya lån har fallit av en klippa i flerfamiljshus 2023 trots starka långsiktiga fundamenta i sektorn.
En sammanlagd $8 miljard i CMBS-lån med stöd av flerfamiljsfastigheter är planerad att förfalla enbart mellan oktober och november, enligt en forskningsrapport från Gray Capital. Generellt sett har lånen en löptid på 10 år, vilket innebär att kortfristiga lån till ett värde av miljarder dollar som härrör från privata långivare under investeringsvanan från 2019 till 2021 sannolikt också kommer att förfalla under de närmaste månaderna, sa Peter Lewis, Wharton Equity Partners grundare och ordförande.
Alla låntagare med kortfristiga lån som kommer till betalning kommer att ha en särskilt svår tid att refinansiera, med ytterligare aktieinfusioner som nästan garanterat kommer att behövas, sa Morgan. Värdet på flerfamiljsfastigheter har sjunkit 15–20 % från sin topp och kommer sannolikt att falla ytterligare, fann Yardi-forskning.
Hyrestillväxten kan ha sjunkit snabbare än låntagarna beräknat, medan försäkringspremier och räntor har stigit snabbare än så gott som alla förväntade sig, sa Morgan. Många inom fastighetsbranschen hoppas att räntorna ska börja falla igen nästa år, men det finns liten anledning att tro att försäkringsräntorna kommer att göra detsamma.
Samtidigt förväntas nya flerfamiljsleveranser i år överstiga fjolårets totalsumma med 15 % och öka ännu mer nästa år, enligt Yardi-forskning.
Lika säkert som marknaden kommer att utmanas i år och nästa, förväntas leveranserna avta inte långt efter, eftersom bygglån är minst lika svåra att landa som refinansieringsaffärer, sa Lewis och Conti Capitals grundare och VD Carlos Vaz. Höga bolåneräntor och ett ihållande underutbud på småhusmarknaden kommer sannolikt att hindra många hushåll från att gå från att hyra till att äga.
“Vad informationen säger oss är att om vi kan hålla tillgångar i ett eller två år, kommer de att bli bra,” sa Vaz. “Byggkostnaderna sjunker inte, du kämpar fortfarande för att få arbetskraft och det finns fortfarande zonindelningsproblem över hela USA”
Förekomsten av statligt sponsrade enheter Fannie Mae och Freddie Mac representerar en säkerhetsfilt för flerfamiljslångivare som inte finns för någon annan tillgångsklass, sa Lewis och Morgan. Även om deras underwriting-standarder har blivit strängare har ökat svårigheten och kostnaderna för refinansiering, representerar de två byråerna ett direkt sätt för den federala regeringen att ingripa om något skulle hota sektorn överlag.
Hyreshus i Williamsburg, Brooklyn
Att nå en förlängningsaffär kanske inte är en utmaning, men vad som händer i slutet av en förlängning beror på mer än flerfamiljsgrunderna eller ekonomins hälsa. Regionala banker, en viktig källa till bygg- och förvärvslån i årtionden, undviker inte bara att ta nya lån utan minskar aktivt sin exponering för kommersiella fastigheter.
“Bakom kulisserna just nu finns det många lån som säljs och försvinner från bankernas balansräkningar,” sa Lewis.
Över 760 amerikanska banker hade exponering för CRE- och bygglån som översteg federala riktlinjer i maj, enligt Trepp-data som rapporterats av Reuters. Många banker kommer att använda förlängningsförhandlingar som möjligheter att justera villkor eller upprätta ansvarsklausuler för att göra lån mer tilltalande för potentiella köpare, sa Morgan. I den nuvarande miljön betyder det sannolikt skuldfonder.
“Vissa köpare räkna ut återbetalning under ett visst antal år, och det är avkastningen från deras investering,” sade Morgan. “Men det finns andra fonder med idéer där ute för att köpa dessa lån, för då kan de få fastigheten.”
Som har varit fallet sedan pandemin började finns det sannolikt mycket fler investerare som vill dra nytta av att ägare inte har pengarna för att klara kortsiktiga utmaningar än det finns affärer som passar räkningen, sa Lewis. Banker kommer inte att äta stora förluster på tillgångar med långsiktigt värde bara på grund av överexponering mot fastigheter, om inte tillsynsmyndigheterna slår till.
“Det stora jokertecknet är att regeringen har en tendens att få knä-stötreaktioner med reglering,” sa Lewis. “Om de av någon anledning verkligen vill slå ner på regionala bankers kapital, så har bankerna inget annat val än att göra något med sina lån.”
