Det är lite samma ol’, samma ol’ för nu i flerfamiljsavtal två månader in i 2023 – inte en hel del.
“Köpare är försiktiga och står inför högre finansieringskostnader och nedgraderade prognoser för framtida hyrestillväxt”, skriver Paul Fiorilla, forskningschef, Yardi Matrix.
Cap-räntorna var i genomsnitt 5 % vid utgången av 2022, upp från det låga till mitten av 4 % i början av året, per matris.
“De flesta lägenhetsägare behåller fastigheter såvida det inte finns en anledning att sälja, till exempel ett dödsfall, upplösning av ett partnerskap eller en kapitalhändelse som ett förfallande bolån som skapar ett behov av omstrukturering,” sa Fiorilla.
Han sa att han förväntar sig att nöden kommer att öka.
“Bankerna har blivit konservativa med utsikterna till en allmänt beräknad ekonomisk nedgång, så låntagare står inför både stigande räntor och mindre hävstångseffekt.”
Det finns flera scenarier som kommer att leda till nöd 2023, enligt rapporten.
Fastigheter som finansierats till historiskt låga räntor de senaste åren kommer att förfalla till högre rådande räntor; fastigheter vars räntetak har löpt ut och nu står inför ett stort hopp i betalningar av skulder; och fastigheter som har en nedgång i prestanda.
Faktum är att, trots sektorns problem, ser många investerare flerfamiljshus som en säkrare plats att parkera kapital, sa Fiorilla.
“Transaktionsaktiviteten kommer att ta fart när marknadsförhållandena återgår till ett visst sken av stabilitet och marknadsaktörer tror att de kan garantera med en högre grad av säkerhet än vad som finns idag”, sa han.
Säljare kan avstå från refinansiering och sälja
Ian Bel, verkställande direktör och VD för Olive Tree Holdings, säger till GlobeSt.com att marknadstransaktionsaktiviteten kommer att börja återhämta sig under andra halvan av 2023.
“Med tanke på var skuld- och räntetaksprissättningen är idag, förväntar vi oss att se en ökning av säljare som väljer att avstå från refinansiering och släppa ut sina tillgångar på marknaden,” sa Bell.
“Medan volatiliteten kvarstår i statskassorna, har svängningarna blivit mer dämpade, vilket ger mer säkerhet och insyn i skuldprissättningen. Vi är optimistiska att denna minskning av volatiliteten kommer att uppmuntra fler långivare att komma in på marknaden och förhoppningsvis minska spreadarna.
“När kapitalmarknaderna börjar tina upp kommer långivarnas efterfrågan sannolikt att vara störst för stabiliserade kassaflöden på Tier I-marknaderna.”
Säljare vill fortfarande ha 2021-priser och slutpriser
Men John Drachman, medgrundare, Waterford Property Company, tror inte att transaktionsvolymen på flerfamiljssidan kommer att återhämta sig någon gång snart.
“Skillnaden mellan köp och sälj just nu är extremt bred eftersom köpare hanterar de stigande räntorna blandat med de kortsiktiga, hackiga fundamentala utsikterna för fastigheter och säljare vill fortfarande ha 2021-priser och exit cap rates,” sa Drachman.
“På många sätt väntar båda sidor på att den andra sidan ska blinka, vilket har bromsat marknaden. Du har också många säljare som låst in långfristig räntefinansiering 2020-2022 vilket inte gör att de känner sig tvingade att sälja alls.
“Du kommer att se transaktionsvolymen öka i början av nästa år när verkligheten i den nuvarande cykeln slår till och grupper med kortfristiga skulder med rörlig ränta känner pressen att sälja. Tills dess kommer transaktionsvolymen att minska.”
Färre säljare betyder mer konkurrens
Robert Stepp, rektor för Stepp Commercial Group, säger till GlobeSt.com att Stepp Commercial Group 2022 hade ett betydande antal listor med säljare i Los Angeles-området som var frustrerade över hyreskontroll och annan problematisk lägenhetslagstiftning.
Stepp Commercial Group genomförde över 200 miljoner USD i transaktioner i större Los Angeles förra året och hjälpte till att identifiera 1031 utbytesmöjligheter i flera stater, inklusive Arizona, Florida och Texas.
Kunder var ute efter att handla in i stater som gav en starkare ROI på lång sikt och färre restriktioner, sa Stepp.
“Vi ser att den trenden fortsätter in i 2023 när ägare som söker en passiv inkomst vill njuta av stabilitet och förverkliga mål för förmögenhetsförvaltning”, tillade han.
“Marknaden upplevde en avmattning i transaktioner i slutet av 2022 och det fortsätter under första kvartalet 2023. Med stigande räntor måste säljarna titta på sina begärda takpriser och justera sin prissättning därefter.
”Den goda nyheten är att med färre säljare blir det mer konkurrens om tillgångarna på marknaden. Även om listorna inte resulterar i lika många erbjudanden som för några år sedan, får de fortfarande stor uppmärksamhet från färre köpare som har en betydande mängd kapital att lägga ner, många betalar allt kontant.
“I slutändan fortsätter många stora marknader över hela landet att uppleva en brist på alternativ för hyresbostäder. Med färre byggstarter på grund av högre utvecklings- och arbetskostnader kan vi förvänta oss att se fler flerfamiljsaffärer senare i år eftersom förtroendet för marknaden sannolikt kommer att återvända när vi lättar in i en anpassad försäljningsmiljö.”
Förbli engagerad i flerfamiljssektorn
Steve Figari, medgrundare och managing partner på Shoreham Capital, säger till GlobeSt.com att trots en generell nedgång i branschen, upplever marknader som Florida och den större Sun Belt-regionen fortfarande en betydande efterfrågan.
“Vi fokuserar på områden med positiv dynamik för utbud/efterfrågan och långsiktiga tillväxthastigheter,” sa Figari. “Vi tittar också på affärer som kan uppstå från speciella situationer, inklusive nöd, där det finns möjligheter att rekapitalisera och omplacera fastigheter.”
Han sa att Shoreham förblir engagerad i flerfamiljssektorn eftersom “med detta tillvägagångssätt tror vi att vi kommer att växa fram med en oersättlig portfölj när marknadsgrunderna stabiliseras.”
Sekundära marknader kan vara de första som får nytt kapital
Mike Madsen, vice vd för förvärv och ekonomi, RealSource Properties, säger till GlobeSt.com att månadsvisa förändringar i makrohyrespriserna har normaliserats sedan augusti men släpar efter i konsumentprisindex efter 12-månadersmätningar.
“Förutsättningen för att Fed ska uppnå sin önskade mjuka landning håller på att byggas upp eftersom sysselsättningen förblir motståndskraftig,” sa Madsen.
“Om konflikten mellan Ukraina och Ryssland avtar under det första halvåret av året kan det också sätta press nedåt på energi-, transport- och livsmedelspriserna. Även om osäkerheten kvarstår, kan rekordnivåerna av kapital som är redo att studsa snabbt gå tillbaka till köpläge under tredje kvartalet, med sikte på en rabatt från topppriser.
“Vi förväntar oss att 10-årsräntan kan leda till en paus i Fed, vilket öppnar ett fönster för att låsa in lägre kommersiella bolåneräntor från toppen. En mjuk landning och topp i Fed Funds-räntan under tredje kvartalet kan vara ett scenario där lamporna kan tändas lika snabbt som de släcktes när långivarens varningsspakar och spreadar ökar risken för att hyresefterfrågan försvagas.
“Kapital skulle först kunna hoppa in i utvalda sekundära tunnelbanor med starka hyresförväntningar utan hot om överutbud.”
Hyresgäster kommer inte att bli bostadsköpare
Joe Smazal, senior managing partner, Interra Realty i Chicago, säger till GlobeSt.com att han fortfarande ser en sund försäljningshastighet för välplacerade tillgångar i Chicagoland på mellanmarknadsområdet.
“Privat kapital är fortfarande intresserade av att förvärva flerfamiljstillgångar för långsiktigt ägande, och investerare har uppmuntrats av en stark hyresmarknad och verksamhet i Chicago”, enligt Smazal. “Vi förväntar oss inte heller att se mycket utslitning från hyresgäster som går in i första gången husägande i år.”
I förhållande till andra marknader som var mer populära under de senaste åren har Chicago visat mycket stabilitet och, beroende på den specifika platsen i staden, erbjuder det fortfarande möjligheter att få affärer med takpriser på eller över räntor, sa Smazal .
“Om vi ser räntorna sjunka och/eller mindre bävan från den makroekonomiska osäkerheten, kommer vi att se att dammluckorna öppnas.”
