I den amerikanska bostadsrapporten 2022 från National Association of Realtors och Move.com, som driver Realtor.com för NAR, är de stora nyheterna mer av detsamma. Marknaden är nu, av deras räkning, 6,5 miljoner nya småhus under tillväxten av befolkning och hushållsbildning. För flerfamiljer blir det goda ekonomiska nyheter.
Det är omöjligt att titta på flerfamiljshus oberoende av småhus eftersom de två marknaderna är sammanflätade med hushållsbildning. Mellan 2012 och 2022 fanns det 15,6 miljoner hushållsbildningar i USA, enligt NAR, med nästan 2,1 miljoner förra året.
När bildningar sker måste de bo någonstans, men det finns inte tillräckligt med traditionella småhus. Under dessa 10 år mellan 2012 och 2022 startades 9,03 miljoner småhus, med 8,5 miljoner färdigställda. Det skulle vara ett gap på 7,1 miljoner enheter. Det fanns också 4,2 miljoner flerfamiljsenheter som startades och 3,4 miljoner färdigställda.
Bostadsägandegraden pendlar mellan cirka 63 % och, vid sin höjdpunkt under fjärde kvartalet 2004, 69,2 %. Den nuvarande nivån är 65,9 %. Det borde ha betytt mer som 10,3 miljoner färdigställda småhus.
Marknadsgapet är där flerfamiljer ger något av ett stopp. Som NAR noterade, “Klyftan mellan konstruktioner av småhus och hushållsbildningar växte till 6,5 miljoner hem mellan 2012 och 2022. Men att inkludera flerfamiljshus minskar denna klyfta till 2,3 miljoner hem.”
Det fanns dock inte tillräckligt många flerfamiljsenheter skapade för att rymma 34,1 % av bostadsvolymen, vilket skulle vara 5,4 miljoner, mycket mer än de 3,4 miljoner som levererades.
Det är här marknaden blir intressant. År 2022 ökade byggandet av flerfamiljshus, “nådde 35,1 % av alla påbörjade bostäder i slutet av året, en nivå som inte setts sedan 2015.” Det är en takt med vilken bostadsmarknaden kan börja komma ikapp och nå ett hållbart steg.
Om man tittar på NAR-analysen, under 10-årsperioden, levererades 340 000 flerfamiljsenheter i genomsnitt per år. A färsk forskningsrapport från CBRE beräknas att 716 000 flerfamiljsenheter kommer att nå marknaden inom de närmaste 24 månaderna, eller 358 000 per år, eller en ökning med ungefär 5,2 % jämfört med baslinjen. Det är en förbättring, men inte tillräckligt för att komma ikapp på kort sikt.
“Om bara enfamiljshus övervägs, skulle andelen bostadsstarter behöva tredubblas för att hålla jämna steg med efterfrågan och stänga det befintliga gapet på 6,5 miljoner bostäder på 3 till 4 år”, skrev NAR. “Men om andelen totala (fler- och enfamiljs)startade bostäder ökade med 50 % från 2022 års takt till en genomsnittlig andel på 2,3 miljoner bostadsstarter per år, en byggtakt i nivå med vad vi såg i början av 1970-talet och några av toppmånaderna för att bygga i mitten av 2000-talet, skulle det ta mellan 2 och 3 år att sluta det befintliga gapet på 2,3 miljoner bostäder, om man antar den genomsnittliga andelen hushållsbildningar 2012–2019 (~1,3 miljoner hushåll per år ).”
En lärdom för flerfamiljsindustrin att ta – med stöd av den mer utförliga CBRE-analysen – är att bostadsbehovet är så stort, att oro för ett överutbud överväldigande efterfrågan och leder till ett underprissättning av marknaden förmodligen är ogrundade.