Om temat som går in i 2023 har varit osäkerhet med en stor dos orealistiska förväntningar, har omständigheterna på flerfamiljsmarknaden anammat det. Marcus & Millichaps 2023 Multifamily National Investment Prognos gör det kraftfullt och matematiskt tydligt.
Det finns för närvarande spänningar mellan köpare och säljare som ger upphov till transaktionsluckor som går tillbaka till långt innan pandemin öppnade, vilket bara drev vissa trender mycket högre.
“Tight cap rates fungerar som en begränsning för en motståndskraftig sektor. Den avgörande roll som lägenheter spelar i landets bostadskontinuum har översatts till en betydande prisuppgång under de senaste två decennierna”, stod det i rapporten. “Den resulterande kompressionen till takräntorna placerade avkastningen i en ogynnsam position när Fed började radikalt höja utlåningsräntorna förra året.”
Som ekonomisk och affärshistoria antyder, är mycket av detta ett resultat av den nationella och globala finanskrisen 2007 till 2008, och de efterföljande många årens resultat som inträffade. Som en del av svaret tillförde Federal Reserve likviditet och sänkte räntorna under en lång sträcka, och gjorde sedan mer av varje under pandemin.
Alla de pengarna behövde gå någonstans, och mycket av dem blev investeringar i fastigheter som en alternativ tillgång. Pengarna bjöd upp fastighetspriserna och komprimerade takpriserna i förväntan om pågående och överdimensionerad hyresökning.
Men prognoserna för hyrestillväxten avtar – och till och med avtar på många marknader – och det i kombination med Feds snabba räntehöjningar gör att fler transaktioner är svåra att motivera ekonomiskt.
“Medan en förhöjd hyrestillväxt hjälpte till att affärerna stängdes förra året, saktar dessa prognoser av nu, och förväntningsgapet mellan köpare och säljare har vidgats till en punkt att många transaktioner inte har kunnat gå framåt”, heter det i rapporten, som också noterar att “komplexiteter” som började sent 2022 kommer sannolikt inte att försvinna 2023.
“Om inte en köpare fullföljer en affär med endast kontanter har marginalen mellan implicit avkastning och skuldtjänstkostnader blivit ogynnsam,” sa företaget, med många flerfamiljsinvesterare som intar en “defensiv ställning” i år. Marknadsaktörer väntar på att Fed ska sluta höja räntorna så att prisupptäckten kan slå in och båda sidor kan komma närmare i sina uppfattningar om rimliga värderingar.
Inget av detta betyder dock att flerfamiljsmarknaden inte går någonstans. Marcus & Millichap pekar på tre faktorer som investerare bör överväga. En är att euron har fallit i värde gentemot den amerikanska dollarn, vilket kan innebära fler europeiska investeringar här.
För det andra kan investerare titta på tertiära marknader. “2022 var cirka 39 procent av handeln i dessa mindre städer,” sade rapporten. “De högre levnadskostnaderna och de komprimerade takpriserna på primärmarknaderna har sporrat både hyresgäster och investerare att rikta in sig på dessa mindre städer.”
För det tredje, leta efter extrema scenarier. “Försäljningsaktiviteten har förbättrats i centrala affärsdistrikt och återgick till nivåerna före pandemi förra året. Mitt i snäva finansieringsmarginaler och en mjukare övergripande utsikt letar investerare efter dynamiska alternativ, som de som ligger nära stadionutvecklingar, förnyelse av grannskapet eller nya transitknutpunkter som kan utlösa en stark lokal hyrestillväxt.”
