Flerfamiljshus har varit en älskling tillgångsklass för amerikanska kommersiella fastighetsinvesterare i åratal, eftersom en nationell brist på bostäder drev konsekvent hyrestillväxt, som steg till rekordnivåer förra året och sporrade till en gigantisk våg av investeringar.
Men många av köparna som hoppade in i toppen av marknaden 2021 och början av 2022 var tvungna att ta in ytterligare finansiering genom brygglån, mezzaninskulder och föredraget eget kapital för att vinna affärer. När räntorna har skjutit i höjden kan dessa komplexa kapitalstackar snart leda till att ägare blir överbelastade, vilket skapar möjligheter för nödställda tillgångsinvesterare att slå in för en affär, sa branschexperter på Bisnows Flerfamiljsårskonferens förra veckan.
Bisnow/Jacob Wallace
Morgan Properties Jason Morgan, Pantzer Properties Jason Pantzer, Harbour Group Internationals Matt Jones, NewPoint Real Estate Capitals Geri Borger Urgo, TruAmerica Multifamily’s Matt Ferrari, Archway Capitals Tom Noble och LGA Capitals Jason Gerstein talar under en panel på Bisnows flerfamiljskonferens 29 november 2022.
“Det är en otroligt bördig jaktmark just nu”, sa Harbor Group Internationals VD Matt Jones vid evenemanget, som hölls på 1875 Connecticut Ave. NW i DC
“Det finns några ganska enkla sätt att hitta standard- eller nödsituationer med hög sannolikhet, även med en generellt positiv flerfamiljsdrift”, tillade Jones. “Om man ser tillbaka på de senaste 18 månaderna finns det många kapitalstaplar som är ganska osäkra i förhållande till räntemiljön just nu och tillgången på kapital som vi har just nu.”
Ansiktet från de häftiga dagarna 2021 – när 335 miljarder dollar av flerfamiljsfastigheter såldes, nästan dubbelt så mycket som tidigare rekord – har gått snabbt. Tidigare i år förutspådde Mortgage Bankers Association att transaktionsvolymen för kommersiella fastigheter skulle överstiga $1T för första gången någonsin.
Nu sa aktieinvesterare och långivare vid evenemanget att de är baisse på flerfamiljsmarknaden under nästa år eller två. Efter att 2021 såg rekordhöga hyreshöjningar har sektorn mött tre månader i rad av nedgångar som experter säger kan vara ett tecken på att en överhettad marknad börjar svalna.
Om hyrorna börjar växa igen kan de fortsätta att underblåsa en ihållande inflation, vilket är precis vad Federal Reserve går aggressivt på för att dämpa med stigande räntor. Dess aggressiva kampanj med räntehöjningar har lett till en ökning av negativ hävstång, vilket händer när räntebetalningarna överstiger den garanterade avkastningen på en investering.
“Det där negativa hävstångsfenomenet är ett verkligt problem för oss under de kommande 12 till 24 månaderna”, säger Tom Noble, senior vice president och operativ chef för Archway Capital. “Om du köper flerfamiljsfastighet i dag och du antar hyrestillväxt, antar du högre priser, och det är ett problem.”
Geri Borger Urgo, produktionschef på NewPoint Real Estate Capital, sa att ägarna av fastigheter med komplicerade kapitalstaplar eller lån med rörlig ränta snart kan komma att överleva, vilket tvingar fram behovet av ett kapitaltillskott.
“Jag är mer nyfiken på köp i början av 2022, slutet av 2021 som byggde upp kapitalstaplar som involverade många parter … de har inte de djupa fickorna, nödvändigtvis,” sa Urgo. “Det finns många möjligheter i det.”
Det finns tidiga tecken på att en fastighetstyp känd för sina komplicerade finansieringssystem, prisvärda bostäder, upplever den krisen. DC Department of Housing and Community Development interimsdirektör Drew Hubbard sa vid evenemanget att den offentliga myndigheten har varit tvungen att hälla mer pengar i några av sina tidigare stängda finansieringsaffärer för att säkerställa att välbehövliga bostadsprojekt i distriktet kan gå framåt.
Bisnow/Jacob Wallace
Walker & Dunlops John Gilmore, Builders Patchs Kanan Ajmera, DHCD:s Drew Hubbard och Colliers Tabaré Borbón talar under en panel på BMAC.
“Några av affärerna som vi valde ut för att teckna för två år sedan, siffrorna som de förlitade sig på är helt olika idag,” sa Hubbard. “Vi omdistribuerar och lägger till dessa projekt för att se till att de faktiskt stänger och faktiskt går i marken.”
Köparnas frenesi som inträffade före räntehöjningarna ledde också till att företag som vanligtvis förbinder sig till långsiktiga innehav började sälja tillgångar till förmånliga priser, säger Jason Morgan, VD för specialsituationer på Morgan Properties.
Morgan sa att företaget, som vanligtvis är en långsiktig ägare, sålde fastighetstillgångar för 1,5 miljarder dollar under de senaste 12 till 18 månaderna, ibland till köpare som skulle ta på sig en ränta på 3 % eller mindre och syndikera ut alla sina inkomst.
“Det var en enorm eufori där ute från många grupper,” sa Morgan. “De förväntade sig verkligen att priserna skulle förbli låga under längre tid, att byten av hyresavtal skulle fortsätta för alltid. Och det kommer bara inte att spela ut.”
Idag sa Morgan att hans företag söker lån med fast ränta under de närmaste åren, men på villkor som gör att räntorna kan flyta på medellång till lång sikt när han förväntar sig att räntorna kommer att gå ner. Han tror att de som har kapital att ta sig igenom den nuvarande räntemiljön är väl positionerade för att klara stormen i en fastighetssektor som länge har setts som en inflationssäkring.
“Det är en bra tillgångsklass totalt sett om du köper rätt, inte köpte till en riktigt låg cap rate och om du finansierade med rimlig hävstång”, sa Morgan. “Vi brukar säga ‘håll dig vid liv till 2025’ eftersom du verkligen måste klara dig igenom det här.”
