När den ekonomiska motvinden ökar är den stora frågan på många industribevakares läppar om vissa högtflygande tillgångsklasser kommer att återvända till jorden.
Fortsatta räntehöjningar från Fed, tillsammans med stigande inflation och en spänd geopolitisk bild, har vissa flerfamiljsinvesterare tagit en något mer försiktig inställning till tillgångsförvärv än sedan pandemin började. Medan vakansen fortfarande är cirka 100 punkter under normen på de flesta marknader, ser investerare och operatörer en “mer osäkra utsikter”, enligt analytiker från Northmarq.
“Inflationen har visat sig vara en ihållande utmaning, och stigande prisnivåer sprider sig till nästan alla segment av ekonomin, inklusive hyresmarknaderna”, säger Northmarq-rapporten, som tar en titt på flerfamiljsmarknaden från och med mitten av året. Inflationen hade legat under 1,5 % mot slutet av 2020, men trycket började öka i början av förra året när ekonomin började öppna igen. Beväpnade i vissa fall med gott om stimulansmedel började amerikanerna shoppa, äta ute och resa – och inflationen svarade in natura. Den årliga inflationstakten var i genomsnitt 5,3 % från maj till september förra året, enligt Northmarq, innan den började en brant stigning där inflationen nådde 7 % i december.
“Den första tanken var att stigande priser var övergående, men den uppfattningen gav vika när oljepriserna steg efter den ryska invasionen av Ukraina”, noterar Northmarq-rapporten. “Inflationen har nu nått 40-åriga toppar, med en årlig ökningstakt som har stigit över 8 procent i varje månadsavläsning sedan mars, innan den toppade 9 procent i juni. Trenden med stigande priser fortsatte i början av andra halvåret; KPI steg med 8,5 procent jämfört med föregående år i juli.”
Efter en höjning på 75 punkter i juli – Feds andra på den nivån i år – är räntorna fortfarande högre än de nivåer som den amerikanska konsumenten har vant sig vid sedan den stora finanskrisen. Men mot den bakgrunden är arbetsmarknaden fortsatt stark: arbetslösheten är låg, antalet lediga jobb är höga och anställningen skriker snabbt. Och det har resulterat i ett tryck uppåt på lönerna: från och med juli 2022 hade genomsnittslönerna ökat med 5,2 % år över år.
Northmarq-analytiker varnar för att arbetsmarknaden vanligtvis ses som en eftersläpande indikator och noterar att anställningstakten verkar sakta ner. Men även om “vissa branscher sannolikt kommer att ta upp permitteringar, förväntas arbetsmarknaden på det hela taget avsluta året på stabil grund”, säger de.
Mot den bakgrunden, flerfamiljsgrunderna blomstrar fortfarande – men den trenden kommer sannolikt att stabiliseras framöver. Ta till exempel vakanser: branschen såg vakansen sjunka med 20 punkter till 4,2 procent under första halvåret, och år över år har vakansen minskat med 60 punkter. Men ”även om driftsförhållandena är sunda är det osannolikt att vakansgraden kommer att trenda mycket lägre under de kommande kvartalen. Mer sannolikt kommer kursen att förbli ganska nära nuvarande intervall eller kan krypa högre, särskilt på marknader där leveranstakten återhämtar sig efter minimal byggaktivitet de senaste åren, säger Northmarq-analytiker. “På kort sikt borde den avtagande takten i sysselsättningstillväxten resultera i en mer uppmätt takt av nya hushållsbildningar och absorption av enheter.”
Så kallad “fördubbling”, när hyresgäster lägger till rumskamrater, kan också dra ut på absorptionen i år. Northmarq-analytiker noterar att nästan hälften av alla hyreshushåll spenderar mer än 30 procent av sina inkomster på hyra, medan ungefär en fjärdedel spenderar mer än 50 procent. Så “med ekonomin avtar och priserna stiger över hela linjen, kan vissa nuvarande hyresgäster dra slutsatsen att dela en lägenhet med en rumskamrat kan vara det bästa sättet att kompensera för stigande kostnader”, säger analytikerna.
Den accelererande byggtakten förväntas också bringa utbud och efterfrågan i bättre balans. Utvecklingspipelinen förutspås förbli hög in i 2024 vid hyreskontraktet, och projekt med mer än 750 000 enheter är för närvarande under uppbyggnad i hela landet, en ökning med mer än 20 % från 2020 och 2021.
Ur ett investerarperspektiv förutspår Northmarq att försäljningshastigheten kommer att påverkas av stigande kapitalkostnader och mer konservativ emissionsgaranti, åtminstone för den typ av värdeadderande affärer som ledde vägen 2021.
“Medan aktiviteten har ökat på mindre marknader, fortsatte investerare att rikta in sig på storstadsområden med hög tillväxt när de gjorde förvärv”, noterar rapporten och tillägger att toppmarknaderna för försäljningshastighet under första halvåret i år inkluderade Dallas-Fort Worth, Atlanta, och Phoenix.
I slutändan, “efter en längre period av förhöjda och accelererande transaktionsvolymer förväntas flerfamiljsinvesteringsmarknaden plana ut under andra halvåret”, säger Northmarq-analytiker. “Transaktioner kommer fortfarande att bli gjorda, även om investeringsklimatet sannolikt kommer att vara mindre konkurrenskraftigt än under de senaste 12-18 månaderna. Det mest sannolika scenariot är att köpare och säljare kommer att genomgå en period av prisupptäckt under de kommande månaderna, eftersom alla parter anpassar sig till verkligheten med högre lånekostnader och potentialen för en långsammare ekonomisk tillväxt.”
Stigande räntor och inflation leder redan till att vissa flerfamiljstillgångar handlas med så mycket av 20 % rabatt, säger Mory Barak, medgrundare och verkställande direktör för Lion Real Estate Group, som meddelade nyligen stängningen av sin senaste flerfamiljsfond.
“Den här sektorns allmänna hälsa är mycket stark, med högre uthyrningsgrad och lägre hyresvolatilitet än andra reala tillgångsklasser,” sa Barak.
