Fallande skatteintäkter. Åldrande stadskärnor förlorar sin vitalitet. Rekordkontor vakans. En bostadskris. En strategi skulle kunna ta itu med alla dessa problem i ett svep: en våg av konverteringar från kontor till bostad.
Utvecklare är intresserade, och möjligheterna finns, med hundratals miljoner kvadratfot kontor som identifieras i hela landet som potentiellt möjliga för konvertering. Men kostnaden för att genomföra dessa projekt är alltför ofta oöverkomlig, och genomförda projekt har varit begränsade.
Städer och stater börjar göra något åt det. Incitament som syftar till att uppmuntra omvandlingar från kontor till bostäder blir allt starkare.
Från Chicago, som kommer att göra minst 197 miljoner dollar i skatteökningsfinansiering tillgängliga för utvecklare som är villiga att konvertera gamla byggnader till flerfamiljsenheter, till ett program på 400 miljoner dollar i Kalifornien och ett skattesänkningssystem på 2,5 miljoner dollar i Washington, DC, för att uppnå I samma syfte har städer och delstater i USA och därutöver infört program på uppdrag av utvecklare som säger att matematiken inte fungerar utan offentliga medel.
“Jag tror inte att du kan få konverteringar gjorda utan incitament,” sade Paul Dougherty, VD och investeringschef på PRP Real Estate Investment Management i Washington, DC “Siffrorna stämmer helt enkelt inte just nu.”
Takten för kontorsomvandlingar accelererade över hela USA förra året, enligt CBRE, men processen har bara tagit en liten bit av utbudet hittills. De 218 omvandlingarna som genomfördes över hela USA från 2016 till 2021 i kombination med de 217 projekten i pipeline 2022 uppgår till cirka 2 % av det nationella kontorsbeståndet. Och CBRE rapporterade att många av pipelineprojekten skulle “falla offer för finansieringsbrister eller regulatoriska frågor” och aldrig se dagens ljus.
Branschgrupper som NAIOP lobbyar kongressen för att ge ekonomiskt stöd för konverteringar på nationell nivå eftersom redan dyra projekt blir mer oöverkomliga mitt i räntehöjningar och avdunstningen av likviditet från kapitalmarknaderna.
Under tiden har ett antal tunnelbanor tagit saken i egna händer.
Genomgående kommersiella vakanser i Chicagos Loop fick borgmästare Lori Lightfoot att rulla ut stadens LaSalle Street Reimagined-initiativ, som erbjuder utvecklare TIF-dollar och andra incitament att återanvända 5M SF av lediga kommersiella ytor i den kontorstunga LaSalle Street-korridoren.
Tjänstemän i Washington, DC lanserade i februari ett program som minskar 20 års fastighetsskatt för ägare som lägger till minst 10 bostäder och ändrar en byggnads användning i en utsedd del av centrum. Minst 15 % av dessa enheter måste avsättas som överkomliga.
På västkusten avsatte delstaten Kalifornien 400 miljoner dollar i incitament för att konvertera kontorsbyggnader till bostäder till överkomliga priser. I början av mars hade mer än 50 utvecklare och investerare ansökt om finansieringen, enligt CoStar.
Även mindre befolkade städer som Long Beach, Kalifornien, landets 42:a folkrikaste tunnelbana, har tittat på skatteincitament för att omvandla kontorslokaler till bostäder.
Konverteringsprojekt tenderar att slå två flugor i en smäll. För städer leder tillägget av bostäder till fottrafik till centrum samtidigt som det tar bort underpresterande kontorsmaterial från fastighetsskattelistan.
Men trots den offentliga sektorns bästa avsikter är mängden kontorsmaterial som är lämpliga för konvertering fortfarande låg. Ett verktyg som utvecklats av Gensler mätte lönsamheten av konverteringar vid mer än 400 kontorsbyggnader i 25 städer och fann att endast 3 av 10 var lämpliga kandidater.
“Framtiden för centrala affärsdistrikt är inte att vara centrala affärsdistrikt utan att vara mer varierande i användningsområden”, säger Ian Zapata, Genslers designchef och ledare för ompositionering och hyresvärdstjänster. “Det betyder inte att du inte kommer att ha kontorsbyggnader där, men de måste vara riktigt bra ställen att bo på. Genom att vara bra ställen att bo kommer det faktiskt att göra dem till fantastiska platser att arbeta på.”
I allmänhet byggdes byggnader lämpliga för omvandlingar före 1980-talet och har ett djup på mellan 40 fot och 45 fot, sa Zapata. Men ännu viktigare för utvecklarna är om byggnadens ekonomi tillåter en ombyggnad för att vara ekonomiskt vettig, tillade han.
“Typiskt fungerar inte matematiken om du inte köper byggnaden under kostnad eller det finns ett incitamentsprogram,” sa Zapata. “[The conversion] kan fungera ur ett designperspektiv, men ekonomiskt måste det finnas en extra ingrediens.”
Konverteringar kan kosta allt från $250 per SF till $350 per SF, vilket Zapata sa att konkurrera med kostnaden för ett nybygge på vissa marknader. Tidigare har utvecklare valt omvandlingar eftersom de kan göras snabbare eller att efterfrågan på bostäder uppväger den för kontor.
Dessa faktorer är fortfarande på spel, sa Zapata, men den rådande kraften för omvandlingar idag är det växande hotet om inkurans.
“Vad vi ser nu, särskilt efter pandemin, är att det finns byggnader för vilka det inte är vettigt att investera för mycket i kontor, men matematiken kan fungera för att de ska omvandlas till bostäder,” sa han.
Med tillstånd av staden Calgary
Cornerstone, en kontorsbyggnad i centrala Calgary, Alberta, konverteras till bostäder efter att ha fått ett incitament från staden.
I Downtown Calgary, den kanadensiska provinsen Albertas största stad, användes Genslers verktyg för att bestämma att minst 6M SF av lediga kontorslokaler skulle konverteras till bostäder. Staden gick med sin rådgivande kommitté för fastighetssektorn för att övervaka omvandlingen, men det blev snabbt klart att det skulle behöva samarbeta med den privata sektorn om kostnaden.
“Utan någon typ av incitament skulle de här projekten inte komma igång – de skulle helt enkelt inte sätta mål för utvecklarna”, säger Sheryl McMullen, chef för investeringar och marknadsföring för Downtown Strategy, en affärsenhet i staden Calgary . “Vi ville också se till att de började hända snabbare och att vi inte väntade tills en byggnad blev 100 % tom.”
De flesta av Downtown Calgarys kontorshyreskontrakt var bundna i olja och gas, sa McMullen. När sektorns kontorsbehov började förändras blev vakansfrågan allt allvarligare.
Idag är stadens kontorsvakansgrad i centrala stan runt 32 %, och fastighetsvärdena har minskat med mer än 16 miljarder dollar, vilket enligt McMullen kan översättas till ungefär 400 miljoner kanadensiska dollar (297 miljoner dollar) i förlorade skatteintäkter för staden.
“Det var inte mycket liv alls,” sa McMullen om Calgarys kontorstunga centrum. “Vi har alltid haft problem när det gäller kvällsaktivitet, och vi hade alla dessa kontorstorn som stod tomma.”
Calgary kommunfullmäktige godkände 2021 en initial $100 miljoner ($74 miljoner) för incitament för kontor till boende. Programmet ersätter utvecklare $75 ($56) per SF av konverterat utrymme, med hopp om att täcka 30% av byggkostnaderna, även om McMullen uppskattar att kostnadsupptrappningen har drivit ned den andelen till cirka 25%.
Incitamentsfonden har sedan dess fyllts på med ytterligare $62 miljoner ($46 miljoner), men stadens tjänstemän uppskattar att de kommer att behöva allokera totalt $450 miljoner ($334 miljoner) för att hjälpa utvecklare att ta bort alla 6 miljoner SF. McMullen sa att hennes team hoppas att provins- och federala regeringspartners kommer att hjälpa till att fylla luckan.
“Vi kan inte bara vänta på att de privata byggnadsägarna ska ta reda på hur det här kommer att fungera i termer av deras antal – vi vill incentera för att se till att det faktiskt händer så att vi kan få fler invånare till centrum,” sa hon. noterar att det är 11 projekt som antingen pågår eller börjar snart som utgör ungefär en tredjedel av det lediga utrymmet som är avsett för konverteringar.
Bisnow/Jon Banister
Byggandet fortsätter på 1111 20th Street NW i Washington, DC, på bilden i december 2022, där Willco konverterar ett kontor från 1960-talet till bostäder.
PRP:s Dougherty har slutfört två kontor-till-bostadsprojekt och är på väg att börja på ett tredje. Trots sin erfarenhet i rymden tvivlar han på att omvandlingar är svaret på att återuppliva åldrande stadskärnor.
“När du skalar tillbaka löken och du går igenom alla problem i dessa byggnader, är juicen inte värt att pressa,” sa han. “Man går igenom så mycket för att få de här sakerna gjorda, och de flesta lägenhetsutvecklare kommer att säga,” jag skulle hellre bygga nytt. … Det är svårt att tjäna pengar på de här sakerna.”
Där omvandlingar är meningsfulla, är incitament avgörande, sa Dougherty. För att få matematiken att fungera borde projekt kosta cirka 125 USD per SF, men många byggnader handlas fortfarande för dubbelt så mycket. Detta kan förändras när nöd sprider sig, men även om värdena faller, sa han att bara vissa egenskaper kommer att vara bra kandidater.
“Faktum kvarstår att de flesta byggnader inte fungerar som omvandlingar,” sa Dougherty. “Kontorsbyggnader byggdes inte för att vara lägenheter.”
