Robin Valentine kämpade ekonomiskt i flera år när hon bodde i subventionerat boende i Bostons stadsdel Dorchester med tre barn som hon uppfostrade på egen hand.
Trots att hon hade ett stabilt jobb och arbetat för University of Massachusetts Boston i nästan två decennier, fann hon det svårt att hålla jämna steg med räkningar och skuldbetalningar. Allt förändrades efter att hon introducerades för ett föga känt federalt program som i slutändan skulle hjälpa henne att spara tiotusentals dollar och ta sig ur subventionerat boende.
Med tillstånd av Paulina McGrath
Robin Valentine och två av hennes barn utanför deras hem.
“Jag ville inte vara på avsnitt 8 för alltid,” sa Valentine. “Det kändes bra att spara pengar och ha kontroll.”
Under sin första femårsperiod i Family Self-Sufficiency-programmet sparade hon 11 000 USD som hon använde för att betala av sina studielåneskulder och andra räkningar. Hon registrerade sig sedan igen och kunde spara ytterligare 30 000 $ under den andra femårsperioden när hennes inkomst ökade. Hon använde pengarna till en handpenning på sin första bostad.
“Jag tänkte aldrig på det förrän vi flyttade in i vårt hus och satte oss ner,” sa Valentine. “En dag bara grät jag och tänkte på allt som hände.”
Valentine är en av tiotusentals familjer som använder FSS-programmet som övervakas av Department of Housing and Urban Development, som förväntar sig att 70 000 familjer ska registrera sig i år. Men bostadsförespråkare säger att antalet bleknar i jämförelse med programmets outnyttjade potential, med mer än 2 miljoner familjer berättigade att dra nytta av programmet.
FSS-programmet gör det möjligt för familjer som bor i federalt subventionerade bostäder till överkomliga priser att återta eventuella hyreshöjningar de tvingas betala när deras inkomst stiger genom att sätta in den på ett räntebärande sparkonto, och om de uppfyller vissa krav får de senare besparingarna till använda som de vill. Nästan 37 000 hushåll slutförde programmet under 10-årsperioden som slutade 2016, och de fick i genomsnitt $6 270, enligt HUD-data.
Regeringen har arbetat för att utöka programmet under de senaste åren, med HUD utökade programmets behörighet 2015 till att inkludera privata flerfamiljsägare som har subventionerade hyresgäster. Förra året lade det till finansiering för att hjälpa dessa hyresvärdar att implementera programmet på sina fastigheter. Detta steg har lett till ett ökat intresse från flerfamiljssektorn, sa experter, och de tror att ytterligare förändringar kan hjälpa till att expandera det dramatiskt under de kommande åren.
Bostadsförsörjare och förespråkare berättade Bisnow programmet har kommit långt under de tre decennierna sedan starten, men det finns fortfarande förbättringar som måste göras för att få in fler familjer och försörjare. Förespråkare har drivit på för att göra det till ett universellt program som kvalificerade deltagare automatiskt registreras i snarare än att de måste delta, och HUD anammade den idén genom att föreslå ett pilotprogram i sin senaste budgetförfrågan.
“Det är en av HUDs bäst bevarade hemligheter”, säger Julianna Stuart-Lomax, vicepresident för samhällspåverkan för Preservation of Affordable Housing, en ideell hyresvärd som har använt programmet sedan 2015.
“Vi är glada över att se det ökade intresset”, tillade hon.
Bisnow/Jon Banister
Department of Housing and Urban Developments huvudkontor i sydvästra DC
Compass Working Capitals VD Markita Morris-Louis, vars företag hjälper allmännyttiga bostadsförmedlingar och privata leverantörer av billiga bostäder att driva FSS-program på sina fastigheter, sa att hon driver på för att få fler av de 2 miljoner berättigade hushållen involverade i programmet.
“Vi arbetar verkligen hårt för att försöka överbrygga den klyftan genom våra direkta servicerelationer med våra boendepartners, genom utbildning och teknisk assistans för alla människor som utför den här typen av arbete, och genom vårt politiska initiativ och försöker ta bort hinder för familjer. “, sa Morris-Louis.
Programmet skapades 1990 under George HW Bush-administrationen, och under åren har dess fokus flyttats till att prioritera att bygga tillgångar för låginkomstfamiljer, förutom att uppmuntra dem att arbeta, sa Morris-Louis.
För att vara berättigad till programmet måste familjer bo i prisvärda bostäder via en allmännyttig bostadsförmedling eller en projektbaserad hyreshjälpsenhet som drivs av en privat flerfamiljshyresvärd.
Dessa familjers månatliga hyresbetalningar bestäms av deras inkomst, så när deras lön stiger ser de också en ökning av utgifterna. Till exempel, enligt Center for Budget and Policy Priorities, om en familjs månadsinkomst ökade från $600 till $1K, skulle dess erforderliga hyresbetalningar öka med $120.
FSS-programmet fungerar genom att ta den höjda hyran i dessa fall och lägga den åt sidan på ett räntebärande depositionskonto som upprättats av den allmännyttiga bostadsmyndigheten eller leverantören av billiga bostäder som driver hyresgästens fastighet.
Deltagarna måste slutföra ett femårigt program för att få tillgång till det spärrade kontot, och under hela den perioden måste de behålla anställning, uppfylla specifika mål i sina kontrakt och vara oberoende av välfärdsbistånd i slutet av programmet. De kommer även att få ekonomisk coachning under perioden och om de genomför programmet kan de använda pengarna på sparkontot för att köpa sin egen bostad, betala av skulder eller täcka andra utgifter.
Programmet har börjat se ett förnyat intresse under de senaste åren från den federala regeringen och de lokala allmännyttiga bostadsförmedlingarna och hyresvärdarna som implementerar det. Federal finansiering för programmet har ökat från $80 miljoner under räkenskapsåret 2019 till $125 miljoner under FY23, en ökning med 56%.
“Både republikaner och demokrater har stött detta, och även under den senaste administrationen, när HUD:s budget skars ned, fick FSS-samordnarens anslag en ökning,” sa Morris-Louis “Det finns definitivt stöd över hela gången för detta.”
Under 2015 utökade kongressen programberättigandet till familjer som bor i privatägda enheter som har Section 8-hyresgäster. Förra året, som en del av en lista över nya ändringar som gjorts i HUD:s slutgiltiga beslut om programmet, utökade avdelningen också finansieringen till privata flerfamiljsägare för att hjälpa till att betala FSS-samordnarna som driver programmet samt finansiera de spärrade konton som behövs för att hålla besparingar.
Compass Working Capital och WinnCos. samarbetade för att ta med ett FSS-program till Castle Squares lägenheter i Bostons South End-kvarter.
“Före det senaste året finansierade inte HUD programmet för flerfamiljsboende”, säger Trevor Samios, senior vice president för uppkopplade samhällen hos flerfamiljsägaren WinnCos.
“Även om de skulle finansiera spärrkontot och sa: ‘Vi betalar skillnaden mellan någons grundhyra och när deras inkomst fortskrider, kräver vi att finansiell coaching görs personligen, och vi kräver rapportering om effekten av programmet, Det innebar att flerfamiljsägare var tvungna att själva finansiera programmet.”
Den nya finansieringen för att hjälpa flerfamiljsägare att implementera programmet har lett till ett ökat intresse från hyresvärdar, sa en talesperson för HUD Bisnow.
“I år hade vi ett överväldigande intresse för ansökningar, och det här var första gången vi kunde erbjuda nya program”, sa talespersonen.
Av de nyligen finansierade programmen var 38 av ansökningarna från privatägda operatörer av billiga bostäder, sade talespersonen. Och de hade ytterligare 150 ansökningar som de inte kunde finansiera, inklusive cirka 100 från privata ägare.
Några av de första flerfamiljsägarna som deltog i detta program inkluderade Preservation of Affordable Housing och WinnCos., båda uppdragsdrivna organisationer som har betydande bostadsportföljer till överkomliga priser.
POAH var den första ägaren som antog programmet 2015, och Stuart-Lomax sa att hon var glad över att se andra bostadsleverantörer ansluta sig under åren som följde.
“Det var mycket manuella, praktiska investeringar för att få det här att gå igång,” sa hon. “Privata ägare var inte berättigade att köra programmet, och detta ändrades också nyligen. En del av uppsvinget är att vi nu är berättigade att ansöka konkurrenskraftigt om bidrag för att driva dessa program.”
Stuart-Lomax sa dock att det fortfarande finns några problem med programmet som måste lösas för att hjälpa fler privata bostadsleverantörer att implementera det.
WinnCos. började delta i FSS-programmet 2019, vilket gör det till den första vinstdrivande ägaren att göra det, och det har sedan dess utökat programmet till 19 av sina fastigheter. Utvecklaren och ägaren kunde säkra nio anslag från HUD.
Samios sa att ringeffekterna från pandemin har fått fastighetsägare och investerare att leta efter andra vägar för att hålla jämna steg med verksamheten och förhindra vräkningar och omsättning på fastigheter.
“En del av det du ser när det gäller ett återupplivande just nu är att många fastighetsägare ser att [pandemic] verkligen destabiliserade driften av en fastighet och samhället, gjorde det mycket svårare att driva och finansiera sitt arbete, och på grund av det fick du investerare som försökte ta reda på hur man kunde förhindra ett tillbakafall i vräkningar, säger Samios.
Han sa att fler fastighetsägare börjar vända sig till FSS-programmet eftersom det inte bara hjälper invånarna att bygga tillgångar utan också hjälper hyresvärdar att hålla verksamheten stabil, eftersom hyresgäster fortsätter att betala hyra och har bättre ekonomisk planering.
“Alla dessa saker som kolliderar har verkligen drivit programmet att bli mer accepterat, och fler människor är intresserade, särskilt med bidraget som öppnar dörren till faktisk finansiering,” sa Samios.
En Boston Housing Authority-plats
Samios sa att det också kunde övervägas mer att göra FSS-programmet till en del av Massachusetts kvalificerade tilldelningsplaner, vilket är kriterierna för att tilldela federala skattelättnader till vissa bostadsfastigheter.
“Med MassHousing, till exempel, om du driver FSS som ägare eller utvecklare, kan det övervägas i en konkurrensutsatt inlämning eller svar på en RFP,” sa Samios. “Det kommer att katalysera många ägare att engagera sig mer om de ser att det kan hjälpa deras projekt att finansieras och byggas snabbare.”
Samios är inte ensam om att se potentialen för programmet att expandera ytterligare. En av de största förändringarna som bostadsförespråkare tycker att kongressen bör göra i programmet är att överväga en opt-out-modell, även känd som ett universellt depositionskonto, som automatiskt skulle registrera berättigade familjer.
Sonya Acosta, en senior policyanalytiker vid Center for Budget and Policy Priorities, sa att även om kongressen har ansträngt sig för att utöka programmet, kan det universella depositionskontot hjälpa fler familjer att spara.
“Det skulle vara riktigt bra att testa idén om ett universellt spärrat konto och se hur det kan fungera och se om det är något som potentiellt skulle kunna utökas till fler uthyrningsprogram mer allmänt,” sa Acosta.
Som programmet är nu måste familjer frivilligt ansöka. Vissa familjer kanske misstror sin bostadsleverantör och kanske tror att programmet är för bra för att vara sant, och andra kanske inte ens vet att det finns. Morris-Louis sa att användningen av denna modell skulle likna den för en arbetsgivarsponsrad pensionsplan.
“Med att välja bort menar vi att ändra standarden,” sa Morris-Louis. “När vi vill att människor ska dra nytta av en resurs, är det bästa sättet att bara sätta resurserna framför dem och säga, ‘Du deltar i det här tills du inte gör det’.”
När förespråkarna trycker på för mer expansion har HUD lyssnat. Byrån har lämnat in en begäran genom sin budget för FY24 för att testa en opt-out-modell för programmet, men den behöver fortfarande kongressens godkännande.
“Vi måste göra demos och piloter för att testa modellen och ta reda på vilka okända det finns,” sa en HUD-talesman. “Det krävs en handling från kongressen för att göra många förändringar i ett program som detta, och vi är glada över att det hände. Nu säger vi, “OK, vi gjorde det, nu ska vi titta och lära oss.”
Att ändra programmet för att automatiskt registrera berättigade familjer kan hjälpa fler människor som Valentine, som sa att hon från början var skeptisk till FSS-programmet och inte litade på att det kunde hjälpa henne.
“Innan jag började det här programmet hade jag en sådan rädsla för pengar,” sa hon. “Även om jag jobbade och betalade mina räkningar så mycket jag kunde kunde jag aldrig komma vidare.
“När jag väl fick kläm på det och efter att ha pratat med en finansiell tränare blev jag mindre rädd.”
