Liksom andra segment av CRE-marknaden har REITs drabbats av stramare lånevillkor, högre räntor som sätter press på värderingar och fundamentala faktorer och makroekonomisk motvind. Genom att undersöka slagfältet har Fitch Ratings sänkt sina utsikter för REITs för 2023 från “neutrala” till “försämrade”.
Utlåningen från banker, som enligt Fitch representerar ungefär hälften av den kommersiella bolånemarknaden på 5,5 biljoner dollar, sjönk med 20 % från februari till april i år och stramades åt igen i maj. Förväntade ytterligare nedgångar i CRE-krediter kommer att begränsa möjligheterna till transaktioner.
Trots det tror Fitch att de flesta av REITs som det värderar “har kapaciteten att motstå en sådan nedgång inom ratingkänslighet.” Vissa “med gott om torrt pulver” kan till och med hitta möjligheter att fynda genom att dra nytta av nödställda fastighetsförsäljningar.
På en lite gladare ton säger Fitch, “Vi har skjutit ut vår prognos för en amerikansk recession till slutet av 2023 från mitten av året och fundamenta för starkare fastighetstyper har generellt överträffat våra förväntningar, samtidigt som kampen ökar för svagare sektorer.”
Fitch förutspår stora variationer i prestanda efter fastighetstyp under de kommande två åren, men ingen kommer att vara oskadd. “Kontors REIT-sektorn har uppfyllt, eller måttligt underpresterat, våra låga förväntningar under 2023”, står det i rapporten, orsakad av oro för konjunkturcykeln samt distansarbete. “Industrisektorn, även om den inte längre är glödhet, fortsätter att leverera över genomsnittet beläggning och överdimensionerad hyresökning som måttligt har överträffat våra prognoser.” Fitch förväntar sig dock att efterfrågan inom denna sektor, såväl som i köpcentra, kommer att svalna något när hyresgästerna håller tillbaka.
“REITs med de-leveransstrategier som är beroende av gynnsamma kapitalmarknadsförhållanden och en robust dispositionsmiljö kan möta ett nedåtriktat betygstryck,” varnade Fitch. Den förväntar sig dock inte att turbulensen i banksystemet kommer att resultera i “meningsfull stress.” Inte heller förutser den att REITs tillgång till osäkrade revolvrar kommer att hindras. Men förnyelser kan ställas inför högre prissättning och vissa banker kan vara ovilliga att genomföra traditionella banksyndikataktiviteter, som att göra finansierade löptidslån.
Fitch räknar med att REIT senior osäkrad emission kommer att förbli dämpad under resten av året. Efter att ha nått nivåer på cirka 74 miljarder USD 2020 och 2021, sjönk den till cirka 28 miljarder USD 2022 på grund av stigande räntor. Hittills har första kvartalet 2023 varit det svagaste på fem år med bara 10 miljarder dollar.
På den positiva sidan, noterade Fitch, “hanterade de flesta REIT proaktivt sina skulder och utnyttjade det senaste decenniets lågräntemiljö för att avsluta skulder och öka balansräkningens flexibilitet.”
