Förra veckan skrev jag ett stycke diskutera hur och när transaktionshastigheten kommer att återvända till marknaden. Det finns så mycket vi fortfarande inte vet om den nuvarande makroekonomiska miljön och naturligtvis fastighetsinvesteringsmarknaden, men en sak vi vet är att marknaden kommer tillbaka. En av punkterna jag gjorde: “Att när transaktionerna ökar i antal kommer den första vågen att domineras av rekapitaliseringar och strukturerade transaktioner där aktiekapitalet känns som skuld och är något isolerat” tål ytterligare diskussion. Ur teknisk synvinkel, vad jag egentligen syftar på är det som allmänt har blivit känt som “Räddningskapital”. Mycket har gjorts om den enorma mängd räddningskapital som har samlats in och som fortfarande ackumuleras vid sidan av och håller på att bli redo att hoppa in på marknaden när tiden är mogen.
Låt oss först diskutera exakt vad termen “räddningskapital” syftar på: När termen används hänvisar den generellt till en investering som är strukturerad som preferent aktiekapital som är avsett att vara sant eget kapital för investerings- och skatteändamål, men som har mer skulder. -liknande funktioner än traditionellt aktiekapital. Utan att bli alltför tekniskt kommer en infusion av räddningskapital vanligtvis tillsammans med en omkonfigurering av den befintliga kapitalstrukturen på tillgångsnivå. Det nya kapitalet kommer sannolikt att degradera de befintliga investerarna till botten av stapeln och kommer att ha rösträtt och kontrollbestämmelser som överstiger den för en typisk föredragen aktieposition. I vissa fall kommer långivaren också att behöva göra eftergifter som kan inkludera storleksändring av lån, men en utmätning undviks och ägaren behåller kontrollen. Det kan vara ett mycket mer effektivt och kostnadseffektivt sätt att rekapitalisera en tillgång på det här sättet i motsats till att låta den köras genom en process där det sker en utmätning eller konkurs som i många jurisdiktioner kan lägga till så mycket som 7 % i olika skatter innan nya. eget kapital tillämpas till och med på fastigheten. Naturligtvis om affären presterar bra över tid kan ägaren till och med få tillbaka en del av sitt eget kapital och i vissa fall få avkastning. Varje situation är olika, men dessa typer av affärer kan vara otroligt värdefulla för en fastighet som har positivt kassaflöde men som inte kan refinansieras i den nuvarande miljön, kräver kapital för förbättringar eller helt enkelt är i behov av ett dyrt räntetak.
Hur mycket av detta kapital finns där ute? Sedan pandemin har insamlingen varit kraftigt snedställd till den mervärde och opportunistiska delen av spektrumet. Allt detta kapital kan inte användas som räddningskapital, men många av de fonder som kan göra både eget kapital och lån kommer att allokera så mycket som 25 % av sitt opportunistiska kapital till dessa typer av positioner. Sanningslöst finns det en del gissningar om hur mycket av de cirka 247 miljarder dollar av torrt pulver som dessa fonder kontrollerar kan användas för räddningskapital, men med tanke på deras fondkonstruktion är det lätt att föreställa sig så mycket som 50 miljarder dollar skulle kunna användas. Naturligtvis finns det medel som har samlats in och samlas in för att specifikt rikta in nödställda situationer. Jag spårar ytterligare 25 miljarder dollar i denna sektor i ett dussin fonder och är säker på att det kommer mer. En del av de pengarna kommer att användas för direkta köp av nödställda fastigheter, en del kommer att användas för att köpa lån och säkert en del kommer att användas som räddningskapital. Med tanke på några av de unika tekniska aspekterna av räddningskapital, samlas det också in pengar specifikt för detta ändamål med tanken att en specialiserad fond bättre kan navigera i krångligheterna. Det är lite svårare att ge en exakt siffra där, eftersom utvecklingen fortfarande pågår och insamlingsmarknaden är svår just nu, men jag kan nämna minst sex av dessa fonder som på grund av sin specificitet tenderar att vara på de mindre sida och i genomsnitt cirka 150 miljoner dollar.
Summan av kardemumman är att även om det är svårt att verkligen uppskatta mängden räddningskapital som har samlats in, så tror jag inte att det kommer att finnas några problem att hitta eget kapital för situationer som kräver det. Den stora utmaningen blir att hitta affärer där tillgångsplanerna fortfarande är intakta, den befintliga kapitalstrukturen kan hantera en annan deltagare och de långsiktiga värdeutsikterna är sådana att räddningsinvesteraren kan göra en klarsynt riskbedömning. Med över 80 miljarder dollar i lån på kontorsbyggnader som förfaller 2023 och många av dem som slutar som förfallodagar, kommer det att finnas en växande nöd i kontorssektorn, men den stora majoriteten av dessa affärer kommer inte att fungera för räddningskapital. Just nu är räddningskapital mest lämpligt i affärer där lån med rörlig ränta har blivit dramatiskt dyrare och projektet fortfarande kräver kapital men saknar likviditet. Inkluderat i denna kategori är pågående utveckling, flerfamiljstillgångar mitt i ett värdeskapande program och ett fåtal stabiliserade kontorstillgångar som behöver finansiera förbättringar. Varje situation kommer att vara olika och det kommer att vara mycket viktigt för fastighetsägare att vara realistiska om var marknaden är och vad deras bästa resultat kan bli.
John Kevill är verkställande direktör för boutiquemäklar- och investeringsföretaget Solitude Cove Capital och senior rådgivare till konsultföretaget Arcturus.
