Med vägspärrar som hopar sig för den nyligen högtflygande flerfamiljsindustrin, tillför lite finansiell modellering som hjälper långivare att förutsäga en tillgångs lönsamhet mer bränsle till en växande hög som kan hindra utvecklingspipelines – och utbudet av nya bostäder – i många år framöver.
I takt med att de ekonomiska förhållandena försämras för fastigheter uppmanas byggherrar med ökande frekvens att använda en mer konservativ uppsättning inkomstantaganden i sina proforma som återspeglar den avtagande efterfrågan på lägenheter, så kallade untrend hyror.
Med andra ord, som en källa uttryckte det, uppmanas de att bygga till morgondagens kostnad för dagens hyror.
“Om du inte är trendiga hyror, kommer du att ha mindre intäkter,” sade Parkview Financial CEO Paul Rahimian. “Det kommer att minska utvecklarna på ett sätt som vissa av dem helt enkelt inte kan fortsätta att bygga – de har inte tillräckligt med eget kapital. De förväntade sig mer lånedollar.”
Att använda trendiga hyror hänvisar till den allmänt accepterade praxis bland utvecklare att anta en viss hyrestillväxt, vanligtvis baserat på nuvarande marknadsförhållanden och hyrestrender under det senaste förflutna, för att förutsäga lönsamheten för ett projekt. Följaktligen, när ekonomiska förhållanden förändras, vill långivare se dessa förändringar återspeglas i modellering, vilket innebär att utvecklare istället måste anta att hyrorna kommer att förbli oförändrade.
Utvecklare har njutit av år av konsekvent, pålitlig ökning av hyrespriserna, med den genomsnittliga hyran som växte med 13,5 % 2021 och ytterligare 6,2 % förra året, enligt Yardi Matrix. Den trenden dämpas, med hyrorna som stiger med bara 0,4 % jämfört med föregående år i januari, enligt Apartments.com.
När de läggs till stigande räntor, stigande byggkostnader och takpriser som fortsätter att ticka upp, innebär outtrende hyror ofta att affärer helt enkelt inte blir gjorda, vilket orsakar ringverkan.
Många av de CRE-proffs som talade med Bisnow överens om, särskilt på marknader där utbudet redan är lågt, kan en period av utbredd användning av outvecklade hyror, tillsammans med andra utmaningar för flerfamiljsutveckling, få inverkan några år in i framtiden, när projekt som borde eller kunde ha kommit online inte t öppna, vilket ytterligare förvärrar klyftan mellan utbud och efterfrågan.
En uppskattning från Mortgage Bankers Association förutspår att rikstäckande flerfamiljsbolån kommer att minska med 16% i år, och sjunka till $384B från 2022s totala $459B. Det beror inte helt på konservativa antaganden om hyrestillväxt, men det är verkligen en ytterligare faktor som komplicerar processen att få affärer gjorda, sa källor Bisnow.
Utvecklare vars finansieringsförhoppningar krossades skulle ha sett sina projekt komma online om två eller tre år, sa Rahimian, så det är den tid som marknaden kommer att se effekterna av vad som händer nu. Det kommer inte att bli en omedelbar effekt, men något “vi kommer att känna om några år, när vi har passerat denna lågkonjunktur.”
En nedträngd utvecklingspipeline i en tid med rekordlågt bostadslager innebär också högre priser på vägen när marknaden studsar tillbaka, sa Cityviews vd Sean Burton.
“På marknader med begränsad utbud måste vi bygga fler bostäder, inte mindre,” sa Burton. Cityviews strategi är att utvecklas på dessa marknader med begränsad tillgång, såsom södra Kalifornien.
Även om detta har inneburit utmaningar för flerfamiljsutvecklare generellt, säger Burton att Cityview har haft tur och har fått all finansiering den behöver för att hålla sina projekt på rätt spår och gå framåt.
För långivare skyddar dock användningen av ett mer konservativt tillvägagångssätt med outvecklade hyror resultatet – och investerare.
En bra chef kommer att titta på både trendiga och untrende hyror när han utvärderar ett projekt, sa Origin Investments rektor Michael Episcope.
Med tillstånd av Cityview
Cityviews Belle on Bev-projekt med 243 enheter i Los Angeles Historic Filipinotown-kvarter, som beräknas vara färdigställt i slutet av detta år.
Episcope sa att hans företags kapitalkostnad är baserad på hyror utan trend, men den tittar också på trendmässiga hyror “eftersom de fångar den långsiktiga potentiella tillväxten av en investering” och kan hjälpa till att minska risken för en nedsida, eftersom hyrestillväxt kan användas om något går snett, som att blåsa igenom en budget eller en höjning av takräntorna.
Episcope betonade också att som investeringsförvaltare är det hans jobb att se potentialen för att saker går snett i ett projekt, att förutse det och att göra åtgärder som skyddar investerarnas pengar.
Utvecklare är optimistiska av naturen, de tror att glaset är halvfullt och de vill presentera sitt projekt i bästa möjliga ljus eftersom de är i färd med att se sina projekt byggas, sa Episcope. Men investeringsförvaltare är “utbildade att tro att det är undergång och dysterhet på väg in i pipelinen” och agerar därefter. Det inkluderar att förutse att hyreshöjningen kanske inte är given.
Vissa långivare som fortfarande är öppna för idén om hyreshöjningar och som tar hänsyn till blygsamma höjningar när de lånar ut, men absolut inte på de nivåer som setts under de senaste tre åren. De tillämpar större granskning av de antaganden som presenteras för dem av potentiella låntagare.
Innan de första räntehöjningarna förra året antog alltför många investerare och ägare att bara att hålla fast vid ett hyreshus skulle sluta med vinst eftersom fastighetstypen var så efterfrågad, säger Brian Good, VD på iBorrow, en nationell privatperson. långivare av kortfristig bryggfinansiering för befintliga flerfamiljsfastigheter. Nu har han ändrat sättet han granskar affärer på.
“Förut förlitade vi oss mer på tillgången, nu förlitar vi oss mer på låntagaren: Kan de dra rätt spakar för att få upp värdet på fastigheten?”
I hierarkin av faktorer som komplicerar livet för flerfamiljsutvecklare, ägare och långivare, sa Parkview’s Rahimian att användningen av outtrende hyror är hög på skalan men höga räntor får fortfarande högsta fakturering eftersom de ökar kapitalkostnaderna och utgör ett hot om att göra exit cap rate högre.
“I slutet av dagen kan du inte trendhyra mer än några procent per år,” sa Rahimian och tillade att de tvåsiffriga hyreshöjningarna av pandemin aldrig var normen.
När hyrorna, ekonomin och lönerna växer, sa Burton, kan utvecklare klara andra effekter på marknaden, såsom stigande kostnader för konstruktion och material eller högre räntor. Men när det råder ekonomisk osäkerhet och hyresutvecklingen inte är given, blir allt mer utmanande.
Och när utmaningarna hopar sig faller affärerna samman.
Byggkostnader, takpriser och hyrespriser “gör värdeekvationen, och en eller två som rör sig i fel riktning kommer att påverka utbudet negativt. När erbjudanden inte längre slutar skriva ut, slutar spadarna att gräva”, sa Episcope.
