Federal Housing Finance Agency föreslår en förändring av riktmärkena som Freddie Mac och Fannie Mae mäter sina flerfamiljsmål med. En regel som föreslås denna vecka skulle innebära en övergång från att använda antalet till andelen enheter i flerfamiljsfastigheter som institutionerna finansierar.
Historiskt sett har FHFA satt numeriska mål för flerfamiljsenheter. Den föreslagna regeln skulle istället utvärdera hur stor andel av Fannie och Freddies årliga flerfamiljslån som är överkomliga inom tre olika kategorier: ett låginkomstmål på 61 %, ett delmål med mycket låga inkomster på 12 % och ett låginkomstundermål för små flerfamiljer. på 2 %. Den föreslagna regeln träder i kraft för riktmärkena 2023 och 2024, och kommentarer kommer att accepteras till och med den 17 oktober.
“I Genom att föreslå riktmärken för flerfamiljsboendemålen för 2023 och 2024 har FHFA övervägt företagens förmåga att leda marknaden när det gäller att göra flerfamiljsbostadslån tillgänglig”, skriver myndigheten i ett tillägg till regeln. “Andelen av den totala flerfamiljsbolånemarknaden som köps av företagen ökade under åren omedelbart efter finanskrisen, men deras andel har minskat på senare tid som svar på ett växande deltagande från den privata sektorn. FHFA förväntar sig att företagen kommer att fortsätta att visa ledarskap inom flerfamiljslån till prisvärda bostäder genom att tillhandahålla likviditet och stödja bostäder för hyresgäster på olika inkomstnivåer på olika geografiska marknader och i olika marknadssegment. Detta stöd bör fortsätta under hela den ekonomiska cykeln, med företagen som ger stadigt stöd även när den totala volymen på flerfamiljsbolånemarknaden fluktuerar.”
När det gäller låginkomstriktmärket använder FHFA följande exempel: om Fannie eller Freddie förvärvar 100 000 målberättigade flerfamiljsenheter 2023, måste 61 procent av dessa målberättigade enheter (eller 61 000 enheter) vara för låginkomsthushåll i för att nå målet. Det fortsätter att notera dess beräkning av vad GSE:s prestationer skulle ha varit under tidigare år om målen för flerfamiljsboende hade baserats på denna procentuella metod: “Det historiska resultatgenomsnittet för de pre-pandemiåren 2017-2019 skulle ha varit 65,1 procent för Fannie Mae och 67,3 procent för Freddie Mac”, står det i tilläggsinformationen till den föreslagna regeln. “FHFA anser att den föreslagna benchmarknivån på 61 procent är lämplig för att säkerställa ett starkt fokus på överkomliga priser från företagen 2023-2024 samtidigt som man erkänner det ökade konkurrenstrycket som beskrivs ovan. Den föreslagna benchmarknivån på 61 procent skulle ta hänsyn till den stigande räntemiljön och de ytterligare utmaningar som företagen för närvarande står inför på den konkurrensutsatta marknaden, utan att minska företagens fokus på överkomliga priser.”
När det gäller den mycket låga inkomstkategorin, som definieras som familjer med inkomster mindre än eller lika med 50 procent av AMI, skulle den föreslagna regeln fastställa den årliga riktmärkenivån till 12 % av förvärvade målberättigade enheter.
“Den genomsnittliga prestandan för företagen under detta delmål under de pre-pandemiåren 2017-2019 skulle ha varit 13,1 procent för Fannie Mae och 15,6 procent för Freddie Mac,” står det i den kompletterande informationen. “FHFA anser att den föreslagna referensnivån på 12 procent är lämplig för att säkerställa att företagen fortsätter att på ett adekvat sätt betjäna familjer med mycket låga inkomster samtidigt som de tar hänsyn till de utmaningar som är förknippade med stigande räntor och osäkra ekonomiska förhållanden.”
Och vad gäller det föreslagna delmålet för små flerfamiljsbostäder med låg inkomst, skulle det baseras på andelen hyresrätter i alla flerfamiljsfastigheter som finansieras av bolån köpta av Fannie och Freddie som är enheter i små flerfamiljsfastigheter som är överkomliga för låginkomstfamiljer, vilket definieras i sin tur som familjer med inkomster mindre än eller lika med 80 procent av AMI. Små flerfamiljsfastigheter definieras som de med mellan 5 och 50 enheter.
“Detta delmål skapades i regelgivningen för bostadsmål 2015-2017 för att positionera företagen för att snabbt kunna reagera på potentiella behov i detta segment”, säger FHFA i tilläggsinformationen till regeln. “På grund av ökad privat sektors finansiering och rådande marknadsförhållanden på den lilla flerfamiljsmarknaden är FHFA intresserade av att säkerställa att företagen förblir positionerade för att stödja denna marknad när det behövs utan att tränga undan andra finansieringskällor för små flerfamiljsfastigheter. Den föreslagna riktmärkenivån skulle sättas som en andel av totala målberättigade enheter och inte den överkomliga andelen enheter i små flerfamiljsfastigheter för att säkerställa att företagen upprätthåller en miniminivå av engagemang i det lilla flerfamiljssegmentet på marknaden.”
FHFA noterar också att den lilla flerfamiljsmarknaden med låga inkomster “historiskt sett har varit utmanande att dimensionera och övervaka”, och tillägger att de “är medveten om att förhållandena på den lilla flerfamiljsmarknaden kan ha förändrats nyligen delvis på grund av återkomsten av finansiering från den privata sektorn sedan den pandemirelaterade nedgången 2020. Som ett resultat kan behovet av en betydande närvaro av företagen på denna marknad inte längre vara nödvändigt.”
