Ytterligare en månad, ytterligare 75 punkters höjning av Federal Reserves referensränta. Och eftersom utlåningen mellan bankerna över natten går – med ett målintervall på 2,25 % till 2,5 % – så går många andra räntor, inklusive vad kommersiella fastighetsföretag kommer att betala för tillgång till finansiering.
“Feds tillkännagivande om att höja sin målränta med 75 räntepunkter var mycket förväntat”, säger Kevin Fagan, chef för CRE ekonomisk analys på Moody’s Analytics, till GlobeSt.com. “Detta var sannolikt bakat in av de flesta kommersiella fastighetsmarknadsaktörer, särskilt långivare där vi har sett låneräntorna stiga norr om 50 punkter under 2022, mestadels under andra kvartalet. Det sätter press på tillgångsvärdena och pressar långivarens vinster och låntagarnas avkastning. Därför, [we expect] både skuldemissioner och försäljningsvolymer för kommersiella fastigheter kommer att dra tillbaka under andra kvartalet, eftersom branschen bedömer den närmaste framtiden.”
Fed:s Federal Open Market Committee, som har till uppgift att hålla både inflation och arbetslöshet i schack, pekade på fortsatta jobbökningar, hög inflation, ett brett pristryck och Rysslands pågående invasion av Ukraina som skäl för dess agerande.
“Ett tydligt bud/begär-gap mellan köpare och säljare är nedkylda försäljningsaktiviteter, eftersom säljare söker det pris som var uppnåeligt förra året, medan köpare förväntar sig en rabatt på grund av en högre kostnad för lånekapital”, säger Stephen Bittel, grundare och styrelseordförande för Terranova Corporation . “Utvecklingsaffärer som redan kämpade med högre byggkostnader drabbas nu också av en högre kostnad för skulder, tillsammans med en förväntning om en högre avkastning på eget kapital.”
Effekterna på kommersiella fastigheter är redan synliga. “CRE-marknaden har sett en betydande nedgång i transaktionsvolymen under de senaste månaderna och trenden förväntas fortsätta tills det finns tecken på stabilitet från Fed”, säger Adil Hasan, fastighetsdirektör på Yieldstreet, till GlobeSt.com. “Oförmågan hos CRE-investerare att bestämma marknadsvärdet på tillgångar, främst på grund av osäkerhet kring skuldkapitalmarknaderna, kommer att hålla många investerare vid sidan av. De stigande kostnaderna för skulder kommer att skada kassaflödet för fastigheter som har skulder med rörlig ränta, vilket tvingar många fastighetsägare att tvingas säljare.”
Bill Doyle, medgrundare och verkställande direktör på Equity Oak Ventures, sa att investerare som köpte fastigheter för tre år sedan och funderar på att rulla över finansieringen får ett års förlängning från sina långivare. “Alla former av långivare, särskilt skuldfonder, är i behov av att balansera om dessa sedlar på grund av en stor nedgång i värderingen av värderingsmän”, säger han. Denna räntehöjning sätter bara mer press på behovet av att balansera om bolånen om det finns möjlighet till det. De kommande 90-120 dagarna kommer att vara mycket talande på skuldmarknaden för befintliga bolån som behöver förlängas eller refinansieras eller kommer vi att se nycklar lämnas tillbaka?”
Men dåliga nyheter kan betyda bra för vissa. “Detta kan erbjuda några attraktiva förvärvsmöjligheter för investerare som har kapitalet tillgängligt”, säger Hasan.
