Datacenter har varit en av de mest eftertraktade tillgångsklasserna för kommersiella fastighetsinvesterare, men otydligheten i räntorna har hindrat ägare från att släppa ut fastigheter på marknaden.
Federal Reserve
Federal Reserve tillkännagav en ny omgång räntehöjningar på onsdagen, den nionde uppsättningen räntehöjningar under det senaste året. För datacenterbranschen har den fortsatta ränteosäkerheten, tillsammans med den åtföljande volatiliteten på skuldmarknaderna, inneburit lägre värderingar av datacentertillgångar och betydligt färre datacenter som slår ut på marknaden.
Medan stark efterfrågan, stigande hyror och växande investerarintresse placerar datacenter på en stark fot jämfört med andra kommersiella fastighetssektorer, säger experter att det kommer att förbli svårt att få affärer gjorda så länge kapitalkostnaden förblir i förändring.
“Det har fått många pennor att bara gå ner – kanske saker börjar komma tillbaka i linje, men definitivt under de senaste sex månaderna eller så har det varit riktigt tufft att garantera något”, säger Bobby Little II, regissören av digital infrastruktur för Landmark Dividend. “Alla underliggande ekonomiska faktorer för branschen är extremt positiva. Osäkerheten är verkligen knuten till de säljare som vill återkoppla dessa försäljningsprocesser.”
Den totala försäljningsvolymen för datacentertillgångar sjönk med mer än 20 % under 2022, enligt CBRE, till stor del på grund av att säljare tog med färre fastigheter till marknaden.
Högre räntor har lett till lägre värderingar för datacenter, där köpare söker lägre anskaffningskostnader för att bibehålla marginalerna då det blir dyrare att låna. Experter sa att många datacenterägare som kanske har letat efter att lasta av delar av sina portföljer har trampat på bromsen när gränsvärdena stiger och den potentiella avkastningen minskar.
“Skiftet är egentligen att det bara blir färre produkter som blir tillgängliga,” sa Little. “Många av dessa säljare säger: ‘Jag kanske bara väntar på att saker och ting ska gå tillbaka och taket komprimeras igen’.”
Säljare har varit mer tveksamma till att släppa ut vissa typer av tillgångar på marknaden än andra, sa experter.
Transaktioner som involverar fullt uthyrda datacenter – så kallade kärntillgångar – har sett den största nedgången. Även om dessa fastigheter representerar stabila investeringar med låg risk, har de låga marginaler som högre utlåningskostnader helt kan upphäva. Och med hyresgäster som tecknats på långtidshyreskontrakt finns det ingen hävstång en ägare kan dra för att få ut mer intäkter från fastigheten. Detta har fått värderingarna på dessa fastigheter att rasa och säljare att fly från marknaden.
En högre andel datacenteraffärer involverar vad investerare skulle kategorisera som värdeskapande tillgångar: datacenter som bara är delvis uthyrda. Detta gör det möjligt för köpare att dra fördel av stigande hyror och andra starka branschfundamentaler för att öka rörelseintäkterna och kompensera högre lånekostnader.
“Om du har en mervärdestransaktion där den är leasad till 50 %, skördar du frukten av all den hyrestillväxten och hur grupper kommer att garantera vad den potentiella rörelseintäkten kan vara”, säger Kristina Metzger, vice vd och ledare av CBRE:s datacenterkapitalmarknadsgrupp. “Värdehöjande produkt påverkas mindre i den nuvarande miljön, vilket är anledningen till att vi ser fler investeringsmöjligheter med mervärde som kommer ut på marknaden än vad vi är på kärnsidan.”
Förutom att räntorna helt enkelt är högre, sa branschinsiders att osäkerheten kring kapitalkostnader och den resulterande volatiliteten på skuldmarknaderna har varit de primära faktorerna som begränsar datacenteraffärer. Även om räntorna förblir höga, sa Metzger, kommer stabilitet och större säkerhet om hur upplåningsmiljön kommer att se ut bara några veckor in i framtiden hjälpa potentiella säljare att få en bättre läsning om hur man realistiskt prissätter fastigheter och kommer att få dem från sidan.
Denna volatilitet har också gjort det svårt att genomföra affärer även när fastigheter kommer ut på marknaden, med den grundläggande matematiken som ligger till grund för förhandlingarna förändras avsevärt med kapitalkostnaden under en förhandlings gång.
“Det liknar krypto på sätt och vis: Med all denna rörelse under en relativt kort tidsperiod är det svårt att avgöra vad det verkliga tillgångsvärdet är och vad den normala kurvan kommer att vara,” sa Little. “Jag har sett några processer där vi inte var den vinnande budgivaren, och vi fick reda på att en stor del av dessa affärer gick sönder med finansieringen.”
Transaktioner kan vara nere, men branschinsiders betonade att säljarna inte på något sätt drar sig tillbaka från marknaden helt. I vissa fall uppmuntrar högre räntor och allmän ekonomisk motvind faktiskt vissa datacenterägare att sälja fullt uthyrda tillgångar för att hjälpa till att finansiera utveckling mitt i höga lånekostnader och eftersläpande aktiekurser.
Experter förväntar sig att många av dessa affärer kommer att ske som affärer med partiell ränta, där en operatör säljer en del av en datacentertillgång eller portfölj genom ett joint venture eller liknande mekanism.
Den här typen av transaktioner är särskilt viktiga i datacenterutrymmen, där nya investerare vill komma in i sektorn men behöver den operativa expertisen från långvariga branschaktörer. För säljaren, att behålla en andel och operativ kontroll över en fastighet gör det möjligt för säljaren att inte riskera sina relationer med hyperscalers och andra nyckelhyresgäster, vilket kan skadas om kontrollen över byggnaden där deras avgörande digitala infrastruktur bara överlämnas till en annan part.
“Med datacenter, där det är riktigt operativt intensivt, vill många av investerarna att operatörerna ska stanna kvar,” sa Metzger. – Operatörerna vill behålla dessa relationer. Så du ser den här typen av saker kontra en direkt försäljning som du kanske ser i andra produkttyper.”
Några av de största datacenteroperatörerna har indikerat sin avsikt att fullfölja denna typ av affär under de kommande månaderna. Datacentret REIT Digital Realty planerar att samla in cirka 2 miljarder USD under det kommande året genom försäljning av kärntillgångar och joint ventures, med en betydande andel som går till att finansiera ny utveckling.
“När vi tittar på de stabiliserade JV:erna och utvecklings JVs, så ser vi tydligt en stark efterfrågan på dessa tillgångar,” sa Digital Realty Chief Investment Officer Greg Wright på ett telefonsamtal med investerare i februari. “De privata marknaderna har ett starkt bud på dessa tillgångar med tanke på tillgångarnas kvalitet, stabiliteten i inkomstströmmen och kundbasens kreditvärdighet.”
Även när en betydande andel av säljarna drar sig tillbaka från marknaden, sa investerare att den nuvarande miljön kan komma att presentera meningsfulla möjligheter. Landmark Dividend’s Little sa att investerare har ögonen öppna för ägare som tvingas ta ut fastigheter på marknaden på grund av en kombination av förfallande skuld och ett utgående hyresavtal vid en anläggning som är för gammal för att locka nya hyresgäster.
“I tider som denna kommer det vanligtvis att finnas blod på marknaden,” sa Little. “Vi hoppas att en del av det blir verklighet.”
