Den här serien går på djupet med några av de mest övertygande figurerna inom kommersiella fastigheter: deal-makers, game-changers, city-shapers och de större personligheter som håller CRE intressant.
Adler & Stachenfeld, en New York-baserad advokatbyrå som är stolt över sitt exklusiva fokus på fastigheter, lanserade en påverkanspraxis för att ge råd till utvecklare, investerare och ideella organisationer om uppdragsdrivna och miljömässiga, sociala och företagsstyrda investeringar och projekt.
Leder av praktiken är två Adler & Stachenfeld-partners och nära vänner: Danielle Ash och YuhTyng “Tyng” Patka.
Ash är delägare i byråns fastighetsgrupp, samt medlem i olika specialistgrupper, inklusive markuthyrning, möjlighetszoner, fondbildningar och fastighetsfinansiering. Patka är ordförande för företagets NYC-verksamhetsgrupp för fastighetsskatt och incitament och medordförande för företagets NYC Climate Mobilization Act-arbetsgrupp och Property Assessed Clean Energy-finansieringspraxis, som ofta ger ideella organisationer råd om befrielse från fastighetsskatt.
De säger att tiden är rätt för den nya praktiken. Även om effektinvesteringar inte är nytt, finns det en ökad ansträngning från CRE, inklusive fastighetsinvesteringsfonder, private equity-bolag, pensionsfonder och långivare, för att söka mätbara ESG-effekter samtidigt som de uppnår sin målavkastning.
Intervjun har redigerats för längd och tydlighet.
Med tillstånd av Danielle Ash och Tyng Patka
Danielle Ash med Tyng Patka och hennes barn
Bisnow: Berätta lite om dig själv och hur du kom till denna punkt i din karriär.
Patka: Jag representerar stadsfastighetsutvecklare när det gäller incitament för fastighetsskatt och zonindelning, tillsammans med ytterligare New York City-fokuserade övningsområden. Först gjorde jag fastighetsskatt på Long Island, och sedan flyttade jag över till New York City och representerade ägare och utvecklare i fastighetsskattefrågor. För fyra år sedan bestämde jag mig för att gå med i Adler & Stachenfeld för att skapa en ny praxisgrupp för fastighetsskatt och incitament i New York City.
Danielle, som är en kär vän till mig, är den främsta anledningen till att jag valde att gå med i Adler & Stachenfeld. Hon kommer att berätta hur effektövningen alltid har varit vår passion. Eftersom hon och jag är goda vänner, var det en naturlig utveckling att arbeta tillsammans för att skapa effektpraktiken.
Aska: Jag har bott på Upper West Side i stort sett hela mitt liv – alltid på ett tåg, även när jag går på college och juristskola, ett tåg hela tiden. Så jag har varit omgiven av fastigheter i New York City hela mitt liv. När jag gick på college, var jag faktiskt en urban studier huvudämne. Så jag är en konstig New Yorker som tog huvudämne i New York City, i princip, som min högskoleexamen.
Jag jobbade med stadsplanering en liten stund och på ett par prisvärda bostadsutvecklare också. Jag visste från det första skedet att fastigheter och stadsplanering eller utveckling var verkligen viktigt för mig. Jag valde att flytta till Adler & Stachenfeld eftersom det var en plats där allt de ville göra är fastigheter. Vi är den rena pjäsen inom fastighetsrätt. Det var en plats där jag kunde se en möjlighet för mig att växa som utövare, testa nya saker och vara lite mer entreprenöriell.
Jag träffade Tyng faktiskt när vi hade en deal tillsammans, den första klienten jag tog in som en partner. Hon var specialjurist i affären. Vi slog till direkt. Vi fortsatte bara att prata och byggde verkligen en relation av det.
Med tillstånd av Tyng Patka
Tyng Patka och hennes man Michael och barnen Grace och Abby.
Bisnow: Varför börja denna effektpraxis nu?
Patka: Jag representerar utvecklare av prisvärda bostäder, och så för det mesta har min kundbas alltid varit mycket uppmärksam på S i ESG och mer så E nu när PACE-finansiering har kommit in i New York City.
Redan innan vi officiellt lanserade vår praktik, utförde Danielle och jag redan praktiken informellt, där mina utvecklarkunder sökte kapital och hennes kontakter ville investera i påverkansområdet. Så det fanns många naturliga samband och synergier på organisk basis.
Aska: Under de senaste fyra eller fem åren, och till stor del som ett resultat av pandemin, har det skett en rejäl ökning av intresset bland fastighetsspecialister för ESG och påverkansområden. Jag tror att bara under de senaste fyra åren har det gått från en industri på 20 miljarder dollar till en industri på 1,1 t dollar. Och det är något jag varit intresserad av länge.
Nu möter jag prisvärda bostadsgrupper i en mängd olika sammanhang. Jag har märkt att många av vår befintliga kundbas, som har många stora institutioner, högförmögna individer, REITs, alla de stora aktörerna inom fastigheter av alla slag, har frågat om prisvärda bostäder. De har sagt, “Du vet, kontor är inte nödvändigtvis vad jag vill titta på just nu. Hur är det med bostäder till rimliga priser?”
Patka: I jämförelse med mina tidigare arbetsmiljöer har Adler & Stachenfeld många kvinnor i ledarskap, inklusive vår managing partner, i toppen av vårt företag. Att ha alla dessa kvinnor i ledarskapet, inklusive mig själv, har placerat mig i vad jag nu inser som en framträdande roll när det kommer till kvinnlig representation i en bransch som annars är vit mansdominerad. Att företaget är så vårdande för uppdraget och målen som jag och Danielle försöker uppnå har gjort mig mer passionerad för utrymmet.
Bisnow: Vad tycker du att en effektpraxis bör vara?
Aska: Jag skulle bara notera att en av de saker jag älskar med det här ögonblicket är att du inte längre behöver verkligen förklara de viktiga synergierna mellan ESG och effektinvesteringar. Tidigare var en impact investor en uppdragsorienterad investerare. Någon som enbart investerar i [Low-Income Housing Tax Credits], till exempel, är en självklar uppdragsspelare. Då hade man folk som tittade på [diversity, equity and inclusion] ansträngningar på ett företag eller haft ett visst intresse för ras- och jämlikhetsmål. De var lite olika.
Det har varit mycket mer fokus under de senaste åren på att försöka skapa en holistisk ESG-policy i företag och den del av effekten att investera för insamlingsföretag som vi representerar. Det är en pusselbit att omvärdera vilken typ av företagsmedborgare vi kan vara.
Med tillstånd av Danielle Ash
Danielle Ash med sin man Alex och barnet Lilah.
Bisnow: Du pratar mycket med dina kunder, du hör dem, du vet deras oro. Vad hör du från dem om hur och varför de vill nå sina effektmål? Vad tänker de på i detta avseende?
Patka: Kunder blir allt mer intresserade av grön finansiering, vanligtvis C-PACE-finansiering, med tanke på de hackiga kapitalmarknaderna. De letar efter alternativa finansieringsformer och C-PACE är fortfarande något nytt, något obekant för många aktörer på marknaden. Den andra frågan är bostäder, bostäder, bostäder. Mina kunder vill tillhandahålla alla bostäder, men det finns så många marknadskrafter som jobbar mot dem just nu, och vår inverkanspraxis försöker hjälpa dem att navigera genom dessa hackiga vatten.
När det gäller bostäder i New York City just nu finns det tyvärr ingen silverkula på grund av utgången av en viktig skattebefrielse som används av flerfamiljsutvecklare som kallas 421-a. Delstatens lagstiftande församling lät 421-a förfalla utan ett nytt program för att ersätta det, och det har frusit flerfamiljsbygget i New York City. Utan undantaget är markpriserna så dyra att flerfamiljsprojekt inte är penna. Med befintliga produkter i marken och många långivare som drar sig tillbaka, försöker vi introducera C-PACE i kapitalstapeln. Historiskt sett välkomnades inte C-PACE av de flesta traditionella långivare, men vi ser att det blir ett mer acceptabelt alternativ.
Aska: Bara under de senaste veckorna har jag hört från många av dessa traditionella spelare – typiska fondförvaltare som tittar på fastigheter i värdeskapande, kärna eller kärn-plus-mått. De tittar utanför. Saker och ting passar inte exakt in i dessa mätvärden längre. LIHTC har nyligen överträffat många andra flerfamiljsutrymmen. Så bara ur en ekonomisk synvinkel, många av dessa aktörer gillar prisvärda bostäder och andra saker som har lite mer risk och hår ur en ESG-synpunkt.
Avgiftsbaserade utvecklare av bostäder till rimliga priser, många vinstdrivande såväl som ideella organisationer, har stora svårigheter på marknaden just nu med att hitta kapitalkällor, och inte bara kapitalkällor i betydelsen skuld och eget kapital för ett visst projekt utan också för att de växer så mycket. Det finns så stor efterfrågan på det de gör, och de har inte överheadstödet.
Enorma spelare – TPG, Nuveen, Blackstone – gör dessa stora tillkännagivanden om nya hållbara metoder. Angelo Gordon har precis öppnat en Impact Fund. RXR har en stor effektfond nu. Det finns många av de där stora aktörerna där ute, och därför är även mellanmarknadsgrupperna väldigt intresserade av att positionera sig för att få tillgång till det kapitalet och lära sig hur man uppnår de mål som kommer att krävas av dem av sina investerare .
Bisnow: Det här är en storbildsfråga om branschen. Medvetenheten om impact investing och ESG har uppenbarligen vuxit, och fortsätter att växa, men på vilka sätt kommer branschen faktiskt att följa igenom?
Patka: Det är svårt att säga, att göra en djärv förutsägelse om hela branschen, för även om du bara pratar om mångfald är 85 % av cheferna på högre nivå på fastighetsbolag vita män. Som sagt, det görs en enorm insats just nu i många olika utrymmen, från grunden, med fokus tidigt i utbildningen och mer tillgång till möjligheter för färgade och för kvinnor i branschen i allmänhet. Allt detta kommer att ha en enorm inverkan. På baksidan av det, från investerarsidan, kommer det att bli mycket mer flexibilitet i hur kapital används i fastigheter. Mycket av det kommer att drivas av ESG-principer.
Aska: Jag känner optimism för branschen. Jag tycker att vår praktik inom vårt företag är ett perfekt exempel. Vår advokatbyrå och vår praxis är inga anomalier. Vi har alltid varit kända som framåtanda, och det faktum att vi har formaliserat den effektpraxis som vi annars hade praktiserat under de senaste åren är ett bevis på en växande trend i vår bransch, om vad branschen vill och behöver.
Bisnow: Det här är helgintervjun. Vad gör du helst på helgerna?
Aska: Jag försöker spendera så mycket tid jag kan med min dotter och vänner. Vi älskar Natural History Museum och Bronx Zoo och älskar alltid att åka ut till ett bryggeri eller en ny stadsdel. Min favorit sommaraktivitet är att åka ut till Queens Night Market.
Patka: Jag började nyligen spela golf, så min man och jag har tillbringat fredagskvällar med att golfa med olika andra par som också golfar, och vi planerar att göra det regelbundet under resten av sommaren. På helgerna gillar jag att dra fördel av skönheten och privilegiet att bo i Saratoga Springs med mina barn, så min familj och jag går på vandring, cyklar, plockar frukt och grönsaker på närliggande gårdar, äter glass till middag från en av flera lokala färska gjort glassställ som upstate New York är känt för. Våra barn älskar den aktiviteten.
