Det finns en växande konsensus om att det finns smärta framför en stor del av landets kontorsmarknad, men en omfattande omvandling av kommersiella byggnader till bostäder kommer inte att vara den snabba lösningen man hoppas på.
Med tillstånd av NAREE
Mortgage Bankers Associations Jamie Woodwell och Cross & Co.s Ed Cross
“Det finns nu potentiellt många glada utvecklare som tror att det här kan vara några enkla pengar,” sa Julie Whelan, CBRE chef för occupier research för Amerika, vid National Association of Real Estate Editors Conference denna vecka i Atlanta. “Men du måste förstå platsen, och demografin för den platsen styr vad efterfrågan är i det specifika området.”
Komplexiteten och hindren kan vara svåra att övervinna, sa Cross & Co.s Ed Cross. Cross är i ett partnerskap som planerar att förvandla en kontorsbyggnad från 1929 i San Antonio som kallas Tower Life Building till hundratals lägenheter med blandade inkomster. Den byggnaden är bara 40% upptagen, sa han, och är inte längre ekonomiskt lönsam som kontor.
Cross sa i en panel att han har identifierat bara fem arkitekter runt om i landet som har erfarenhet av den här typen av arbete. Han tillade att möjligheterna till omvandlingar kommer att vara vanligare i städer som har ett betydande antal råvaror från mitten av århundradet.
“Verkligen, andelen byggnader som passar detta kommer att vara väldigt liten,” sa han. “Om jag skulle berätta var den stora möjligheten finns, så är det inte historiska byggnader som mina. Det är verkligen i … Atlanta, Dallas, Denver, Minneapolis — de har ett stort lager, 50- och 60-talsbyggnader som är funktionellt föråldrade för kontor.”
Idén med ombyggnader som dessa har fångat fastighetsaktörernas uppmärksamhet över hela landet, och den presenteras nu som en potentiell lösning på bostadskrisen, som till stor del drivs av brist på utbud. Eftersom utsikterna för många kontorsbyggnader nu är osäkra, ses ombyggnader också alltmer som svaret på vad man ska göra med utrymmen som inte kan konkurrera med nya byggnader.
CBRE-forskning tyder på att det mellan 2016 och 2020 på de 25 största marknaderna i USA skedde i genomsnitt 35 kontor-till-bostadskonverteringar per år, och takten har inte ökat, sa Whelan. Men ser man på de kommande åren är det dubbelt så många konverteringar planerade.
“Om du lägger ihop allt som har konverterats sedan 2016 eller som är under konvertering just nu, eller som till och med är planerat att konverteras i böckerna just nu, lägger det bara till cirka 2% av kontorsbeståndet,” sa Whelan. “Så det är därför vi säger att det här inte kommer att bli en gamechanger, det här kommer att vara en faktor i ekvationen för vad kontorsmarknaden blir.”
Med tillstånd av NAREE
Cross & Co:s Ed Cross, CBRE:s Julie Whelan och Cameron Managements Dougal Cameron
Marknaden kommer att vara en viktig del av hur omvandlingarna spelar ut, sa Cross.
“Det måste bara bli en kapitulation från både ägarnas och långivarnas sida om verkligheten,” sa han. “Jag undrar om den federala regeringen kommer att tillåta bankerna att förlänga och låtsas igen. … Det kommer att bli riktigt intressant i denna cykel.”
För det mesta kommer frågan om huruvida en kontorsbyggnad är värd att förvandlas till något eller inte komma ner på värde och prissättning. Värdet på bostadsfastigheten måste vara cirka 50 % mer än ett kontor för att det ska vara värt besväret, sa Olivier Elamine, VD för Alstria, en europeisk kontorsfastighetsinvesteringsfond, tidigare till Wall Street Journal.
Men det har inte avskräckt vissa utvecklare. Silverstein Properties och Metro Loft förvandlar 55 Broad St. i New Yorks finansdistrikt, en i stort sett tom kontorsbyggnad, till mer än 500 lägenheter. Ett halvdussin kontor-till-bostadsutveckling har startat i Washington, DC, under de senaste två åren, medan tjänstemän i Chicago nyligen släppte en plan för att ge incitament till utvecklare som återupplivar stadens ikoniska LaSalle Street, som har att göra med 5M SF av lediga kommersiella ytor.
Med tillstånd av Foulger-Pratt
En konceptuell återgivning som visar hur fastigheten 1425 New York Ave. NW i Washington, DC, kan se ut efter att den har konverterats till bostäder.
Paneldeltagarna sa att ekonomin också är viktig att överväga. Mortgage Bankers Association Research Vice President Jamie Woodwell sa att skillnaden i värde mellan flerfamiljshus och kontor kommer att vara den största faktorn.
“En nyckelfråga är om du svänger när en fastighet har överlevt sin livslängd, river du den till botten och bygger om, eller använder du dess ben för att typ skapa en ny?” han sa. “När du tänker på vad som händer på marknaden just nu, har flerfamiljshus varit den hetaste fastigheten och fortsätter att vara.”
Det beror till stor del på att hyrorna har skjutit i höjden, och även om tillväxttakten för hushyrorna i USA avtog till den lägsta takten på 16 månader i september, är det osannolikt att ett meningsfullt prisfall är på väg snart.
För Dougal Cameron – vars företag Cameron Management siktar på att förvandla en kontorsbyggnad i Houston till en blandad utveckling som han kallar en “entreprenörsby” – har nyckelfrågan om hur överbyggd världens kontorsutbud är ännu inte besvarats.
”Juryn är fortfarande ute just nu. Är vi 20 % överbyggda på kontorsbyggnader över hela världen eller är vi 50 % överbyggda?” han sa. “Om du får en kontorsbyggnad tillräckligt billigt är det fantastiskt vilka kreativa saker du kan göra, som vertikalt hydroponiskt jordbruk och alla möjliga andra saker. Och jag är säker på att med teknik kommer vi att komma på några andra coola saker att göra. Men vi pratade bara om det faktum att ibland är en kontorsbyggnad värd inte bara smutsvärdet utan mindre än smutsvärdet.
Whelan var snabb med att tillägga att kontoret inte är dött, men allt detta är en del av utvecklingen av tillgångsklassen. Hon sa att det finns utvecklare som är intresserade av att ombilda kontorsbyggnader, men de överväger mer än bara bra läge, bra prissättning och starka marknadsgrunder.
“Du måste ha utvecklaren som kommer med en riktigt bra idé, men också regeringen som är där villig att arbeta med dem,” sa hon och tillade att hon nyligen pratade med en utvecklare som sa att lokalt ledarskap är en nyckel faktor vid val av platser för omvandlingar. “Lättheten att göra affärer på dessa platser för dessa utvecklare kommer att vara avgörande för framgången för deras städer.”
