För första gången under de senaste två åren ökade takpriserna för nettohyressektorn för enstaka hyresgäster under två på varandra följande kvartal, enligt nya uppgifter från The Boulder Group.
Ökningarna observerades över alla tre tillgångsklasserna under tredje kvartalet, med räntesatser för enskilda hyresgäster som steg till 5,86 % (+6 bps) för detaljhandeln, 6,80 % (+3 bps) för kontor och 6,61 % (+1 bps) för industri. Samtidigt minskade utbudet av nettohyresfastigheter med mer än 12% jämfört med föregående kvartal.
“Köpare och säljare har ännu inte kommit överens om prisnivåer med tanke på den nuvarande miljön och en period av prisupptäckt fortsätter”, konstaterar rapporten. “Skillnaden mellan begärda takpriser och bekräftade försäljningstakpriser ökade något under tredje kvartalet, men inte i en meningsfull mängd. Följaktligen var försäljningstransaktionerna under tredje kvartalet 2022 mer än 30 % lägre än under tredje kvartalet 2021. Förväntningarna från marknadsaktörerna är att köp- och köpspridningen kommer att öka i takt med att prisupptäckten börjar under fjärde kvartalet och in i 2023. ”
Prissättningsanalysen återspeglar liknande forskning från JLL nyligen, som observerade “prissättning i realtid” pågår som leder till andra halvåret.
“Investerare “stresstestar” baserat på framtida räntehöjningar och potentialen för en lågkonjunktur”, konstaterade JLL-rapporten. Skuldmarknaderna är också volatila och utsätter prispress uppåt över tillgångar.
Netto hyresköpare ändrade också sina förvärvskriterier när priserna steg och inflationen värmdes upp under kvartalet, enligt The Boulder Group, med fastigheter med hyrestillväxt eller förmåga att höja hyrorna på kort sikt i högsta efterfrågan. Samtidigt är efterfrågan på fastigheter med begränsade eller inga hyresupptrappningar begränsad till fastigheter med högre marknadsavkastning eller starka underliggande fastigheter.
“Investerare förväntade sig att taket skulle breddas för icke-kärnhyresavtal med kortfristiga hyresavtal, mindre hyresgäster eller andrahandsmarknader”, heter det i rapporten. “Detta har ännu inte inträffat i en större skala, vilket orsakar en avvaktande strategi för många investerare. När kvartalet gick mot sitt slut, höjde institutionella investerare och börsnoterade nettoleasing-REITs gränsen för gränsvärden för framtida förvärv när deras kapitalkostnad ökade.
Boulder Group förutspår att transaktionsvolymen i slutet av året kommer att påverkas av kapitalmarknaderna och den minskade aktiviteten som drivs av 1031 börsinvesterare.
